受深圳小產(chǎn)權房可核發(fā)房產(chǎn)證消息的影響，部分人對購買(mǎi)游蕩在法律邊緣的鄉產(chǎn)權別墅心存僥幸。然而，國土資源部近日通過(guò)媒體再次提醒公眾：城鎮居民不得在農村購置宅基地，再次為“土別墅”敲響了警鐘。

    “土別墅”還是不買(mǎi)為好

    由于生態(tài)環(huán)境誘人，價(jià)格又比城里低很多，也未見(jiàn)政府部門(mén)阻止建設，“土別墅”對很多城市居民來(lái)說(shuō)充滿(mǎn)了誘惑。
    然而，北京市民盧先生最近卻在為自己幾年前購買(mǎi)的“土別墅”鬧心。1998年秋天，他在朋友的勸說(shuō)下買(mǎi)下了市郊農村的一處住宅，并與賣(mài)房的村民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。此后盧先生投入了十余萬(wàn)元對房子進(jìn)行翻新和裝修。近日，北京通州區國土局突擊強拆100余棟違規別墅群的事件在北京引發(fā)了不小的震動(dòng)。盧先生說(shuō)，他和許多朋友購買(mǎi)的都是農民的房子，而且都和村民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，難道在法律上就都不算數了嗎？
    北京市岳成律師事務(wù)所張建興律師表示，我國土地法規定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續。盧先生所買(mǎi)的房屋屬于宅基地，所以房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不受法律保護。
    另外，張建興律師認為，時(shí)下很多城里人到農村買(mǎi)房心存僥幸，認為買(mǎi)不下大產(chǎn)權無(wú)所謂，有小產(chǎn)權就行。所謂的小產(chǎn)權，即城里人在鄉下買(mǎi)房時(shí)拿到的村里或是鄉里的產(chǎn)權。有的人還認為小產(chǎn)權比大產(chǎn)權好。因為大產(chǎn)權使用年限是50年到70年，而小產(chǎn)權沒(méi)有使用年限，可以永久使用。事實(shí)上，小產(chǎn)權房沒(méi)有真正的產(chǎn)權，沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，房管部門(mén)也不會(huì )給購房合同備案。因此，小產(chǎn)權房就算可以轉讓?zhuān)�也是以沒(méi)有人反對為前提的，如果有人對小產(chǎn)權提出質(zhì)疑，這種轉讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農村購買(mǎi)房屋不受法律保護，農村的房子還是不買(mǎi)為好。

    違規建“土別墅”將追究刑責

    5月31日，北京通州區國土局、張家灣鎮農委、城管、治安巡防等部門(mén)共200余人聯(lián)合行動(dòng)，突擊強拆了張家灣鎮棗林莊村“逸仙種植園”的違規別墅群。100余棟耕地上蓋起來(lái)的小院紛紛倒地，成為今年以來(lái)通州區政府強拆的第二個(gè)大型農家別墅。
    據記者了解，今年4月份，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責。5月份，京郊各區縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策。據初步統計，北京市至少有1萬(wàn)余棟生態(tài)房。不可否認的事實(shí)是，這些業(yè)主均面臨索賠困境。
    據通州區國土局相關(guān)負責人介紹，由于耕地上建設的生態(tài)房本身就是違法違規的，所以業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的承租合同不受法律保護。而且，誰(shuí)破壞的耕地就由誰(shuí)復耕。北京中銀律師事務(wù)所資深律師董正偉也表示，由于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的標的物是違法建筑，所以合同將被判無(wú)效，業(yè)主權益也得不到法律保護。

    “土別墅”被拆得不到任何賠償

    為什么有的人明知違法卻仍到鄉間買(mǎi)房，而不依法買(mǎi)一幢真正的鄉間別墅呢？一位私營(yíng)企業(yè)主說(shuō)，城市住房?jì)r(jià)格過(guò)高是一個(gè)原因，但更主要的是正規的別墅項目就像另一所城市住宅，周?chē)�的鄰居又大都是生意�?chǎng)上的人，不如真正的鄉間小院有濃郁的鄉土氣息和淳樸親切的民風(fēng)。
    針對一些地方城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象，國土資源部不久前發(fā)出通知，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國土資源相關(guān)管理部門(mén)認為：這種私下交易，有違國家和各級政府相關(guān)條例和法規。城里人到農村買(mǎi)農民房，不能辦房產(chǎn)證、土地證，一旦所在村土地被征用，或是遇到舊村改造，損失就大了。
    需要指出的是，前幾年有些地方對城市居民到一些“空心村”買(mǎi)農民房曾經(jīng)給予許可，甚至給予辦理土地證、房產(chǎn)證。還有一些鄉鎮的集體土地被國家征用后，部分市民通過(guò)繳納一定出讓金的形式獲得了土地證。后來(lái)由于考慮到新村改造中，國有土地和集體土地征用后賠償的標準不同，容易造成矛盾，又取消了土地證的辦理。從去年開(kāi)始，各地已嚴禁為城里人到農村買(mǎi)農民房辦證，所以目前“土別墅”的主人有的擁有土地證，但大多數卻沒(méi)有。國土資源相關(guān)管理部門(mén)表示，憑著(zhù)一紙買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，只能證明雙方的交易事實(shí)，依據有關(guān)法律法規，其交易行為不具合法性，是得不到法律保護的。一旦村莊改造或土地被國家征用，是得不到任何賠償的。