務(wù)院5月底批轉發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)，再次提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設部具體負責。類(lèi)似的“研究開(kāi)征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出，此次通知再次顯示出國家對于開(kāi)征物業(yè)稅調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。業(yè)內人士關(guān)注，繼2007年二套房貸政策之后，物業(yè)稅是否將成為下一個(gè)房地產(chǎn)調控“利器”？

    從“空轉”邁向落實(shí)
 
    雖然具體時(shí)間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，開(kāi)征物業(yè)稅離我們越來(lái)越近了。
    所謂物業(yè)稅，又稱(chēng)“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。
    早在2003年10月，十六屆三中全會(huì )上就曾提出，要“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費”。
    自2006年起，包括北京、深圳在內多個(gè)城市和地區對物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉”試點(diǎn)。所謂的“空轉”是指沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際收稅，而是模擬操作步驟。
    物業(yè)稅受到社會(huì )大范圍的關(guān)注還是在《物權法》出臺之后，2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權法》明確提出“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”，而物業(yè)稅就是公民要為得到保護的合法私有財產(chǎn)支付的稅之一。在當年的十屆全國人大五次會(huì )議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。此后，每年的深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)中都有“研究開(kāi)征物業(yè)稅”。
    有關(guān)專(zhuān)家評價(jià)說(shuō)，國務(wù)院此次再度發(fā)布研究開(kāi)征物業(yè)稅的通知，實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程。中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李文杰認為，目前，財政部和國家財政總局關(guān)于物業(yè)稅征收的技術(shù)條件已經(jīng)具備了，在幾個(gè)城市模擬測試運行，如果政府需要征收，征收的條件也已經(jīng)初步具備。

    穩房?jì)r(jià)的“殺手锏”

    經(jīng)濟學(xué)家易憲容認為，目前國內房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。正因為這樣，樓市炒房現象泛濫難止，個(gè)人住房消費也呈盲目擴張之勢。
    易憲容指出，房地產(chǎn)稅收政策的嚴重不足，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重的財富分配不公，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏生產(chǎn)中低端產(chǎn)品的動(dòng)力。同時(shí)，持有較多住房的投機者也不愿把住房流入市場(chǎng)，從而人為制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，不斷地推高房?jì)r(jià)。
    開(kāi)征物業(yè)稅將是穩定房?jì)r(jià)的一把“殺手锏”。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示，“開(kāi)征物業(yè)稅將增加囤房捂盤(pán)者的持房成本，最終‘逼迫’炒房者降價(jià)出售存量房，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系�！�
    易憲容也認為，在房地產(chǎn)炒作較為嚴重的地方，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收，那么國內房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì )回落到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)，市場(chǎng)泡沫也會(huì )自然消退。
    與此同時(shí)，我國目前調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對房地產(chǎn)交易環(huán)節征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
    國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經(jīng)驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地產(chǎn)稅收調節應該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩定房?jì)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結構、推動(dòng)城市可持續發(fā)展。

    尚需更充分的研究

    業(yè)內人士認為，開(kāi)征物業(yè)稅是“實(shí)屬必然”，只是目前尚需更加充分的研究和準備。
    易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭告訴記者，開(kāi)征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類(lèi)的確定問(wèn)題。只要根據擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。
    雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出，在美國，不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)占當地政府財政收入的40%至50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類(lèi)型的住房，而且不同城市的房?jì)r(jià)有較大差異，因此首先需要解決如何統一的問(wèn)題。
    社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權私有基礎上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。如果開(kāi)征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買(mǎi)房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間需要深入的研究。
    陳國強認為，對于征稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團的博弈。
    在我國現在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商一次性交付土地出讓金購買(mǎi)國有土地70年的使用權，隨后開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中，將這一使用權平攤到每套商品房中，轉讓給購房人。如果開(kāi)征物業(yè)稅，則土地出讓金將失去法理依據。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。這種改變將對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響也值得深入研究。

物業(yè)稅欲為樓市投資降“虛火”

    近一時(shí)期，有關(guān)開(kāi)征物業(yè)稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用于房屋持有環(huán)節的全新稅種，人們關(guān)注的焦點(diǎn)是：物業(yè)稅如果開(kāi)征，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？

相關(guān)鏈接

世界各地物業(yè)稅

    香港：如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。
    臺灣：按臺灣地區物業(yè)稅的征收標準，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。
    新加坡：由新加坡國內稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類(lèi)型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。
    日本：日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標準稅率為14%。
    韓國：韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來(lái)的2年內，還有可能進(jìn)一步調整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會(huì )被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。
    美國：不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個(gè)州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。
    德國：不動(dòng)產(chǎn)稅：根據評估價(jià)值的1%至1.5%征收。
    法國：不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%至30%營(yíng)業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。
    瑞典：不動(dòng)產(chǎn)稅，征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評估價(jià)值的0.5至1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產(chǎn)權型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
    意大利：不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價(jià)值的0.4%至0.7%。
    西班牙：不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價(jià)值征收(一般低于市場(chǎng)價(jià)值的50%)，稅率在3%。