四五月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結構變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加速入市，高端物業(yè)銷(xiāo)售明顯活躍。記者調查發(fā)現，投資資本加速進(jìn)入樓市，部分是通脹預期驅動(dòng)所致。這也使得尚在“維穩”階段的樓市面臨更多考驗。
 
    樓市成交結構生變：投資性需求比重加大

    今年前4個(gè)月，北京樓市成交量創(chuàng )下三年以來(lái)新高。上海樓市前5個(gè)月商品房成交量同比增長(cháng)26%。而今年5月，杭州樓市成交量刷新歷史紀錄，高達10058套，而2007年6月創(chuàng )下的最高紀錄也不過(guò)才6000多套。許多開(kāi)發(fā)商自己也沒(méi)想到，樓市的歷史新高會(huì )在金融危機影響仍難預期的時(shí)候到來(lái)。
    上海中環(huán)內一熱銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商告訴記者，一二月份，前來(lái)買(mǎi)房的幾乎全是自住者，關(guān)于投資者“連傳聞都沒(méi)有”；三四月份，開(kāi)始接觸到個(gè)別買(mǎi)房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門(mén)來(lái)，有意把這一樓盤(pán)二期首批剩余的80余套房源“全部買(mǎi)下”。
    這位開(kāi)發(fā)商分析，三四月份上海經(jīng)歷了樓市成交的高峰，是去年被壓抑的剛性需求與今年新增剛性需求疊加所致，不過(guò)這類(lèi)需求到5月時(shí)已釋放較多；上海5月樓市成交量依然不低于三四月份，說(shuō)明“投資性需求已經(jīng)明顯增加”。
    以投資者為目標人群的高端物業(yè)的成交在四五月份也開(kāi)始“松動(dòng)”。房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于盧灣區濟南路，共有現房20套，成交價(jià)為8萬(wàn)元/平方米左右。世邦魏理仕中國區高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售出4套。
    來(lái)自中房指數系統的數據顯示，4月，全國各地高端住宅銷(xiāo)量激增。4月深圳的別墅銷(xiāo)售較去年同期增長(cháng)了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%；上海4月的別墅銷(xiāo)售與供應比已達1.59∶1。易居中國分析師薛建雄認為，高端住宅的熱銷(xiāo)，不僅與高端人群的改善性需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。
    投資性需求“回場(chǎng)”的同時(shí)，企業(yè)買(mǎi)地行為也逐步“復蘇”。4月以來(lái)，各地土地流標率明顯降低，開(kāi)始出現高溢價(jià)土地，北京、上海、深圳、天津等城市，均出現溢價(jià)成交土地；金地、綠地、保利等大開(kāi)發(fā)商頻現土地交易市場(chǎng)。

    通脹預期驅動(dòng)因素明顯

    陳煒介紹，根據世邦魏理仕的統計，目前投資高端物業(yè)的主要有兩類(lèi)人群，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔心”：“大家覺(jué)得，今年銀行放貸大增，全世界都在不停地印鈔票，萬(wàn)一出現通脹怎么辦？國內有些地區樓市相對較好，可以成為一個(gè)避風(fēng)港�！�
    陳煒的表述中包含了對國內樓市趨旺的兩種解釋?zhuān)阂皇菍χ袊��?jīng)濟率先轉暖的信心，二是對通脹可能出現的擔心。而后一種驅動(dòng)力，需引起更多關(guān)注。
    上海開(kāi)發(fā)商谷文勝的一個(gè)朋友在江蘇南通擁有一家櫥柜廠(chǎng)，由于出口嚴重萎縮，去年下半年至今該企業(yè)一直處于困境。不久前，這位企業(yè)主關(guān)閉了工廠(chǎng)，手拿數千萬(wàn)元現金來(lái)上海全部買(mǎi)了房子。谷文勝說(shuō)：“最近圈子里的朋友經(jīng)常討論，大家擔心有可能出現通貨膨脹，在這種情況下，還是買(mǎi)房子更安全�！泵駹I(yíng)資本對實(shí)體經(jīng)濟的投資相對謹慎，如此急切地投向樓市，可以看出已出現較強的通脹預期。
    中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘最近對媒體表示，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖，一些開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預期，也激發(fā)了個(gè)人購房行為和企業(yè)的買(mǎi)地行為”。
    國際經(jīng)驗顯示，投資者為抵御通脹傾向于購買(mǎi)房產(chǎn)和硬通貨。比如，樓市走高的同時(shí)，黃金市場(chǎng)也十分強勁。不少銀行的黃金業(yè)務(wù)出現井噴行情，買(mǎi)賣(mài)總量激增，價(jià)格也持續上漲。

    投資性需求過(guò)熱會(huì )影響樓市調整

    當前大量實(shí)體行業(yè)依然處于困境，宏觀(guān)經(jīng)濟基本面依然面臨大量不確定性，消費者的消費能力和消費預期依然沒(méi)有根本改變，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)面極廣、資金依賴(lài)度極高的房地產(chǎn)業(yè)為何逆勢上行？
    投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。上海房?jì)r(jià)在3月份還有明顯波動(dòng)，進(jìn)入四五月后則穩步回調。數據顯示，5月11日至17日這一周，上海全市商品住宅成交均價(jià)漲至14106元/平方米，為今年春節以來(lái)新高�！靶￡�(yáng)春”階段降價(jià)留出的些許空間，幾乎已被“填平”。來(lái)自上海多家二手房中介的數據則顯示，進(jìn)入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉長(cháng)到5至7天，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛加重。
      北京樓市也呈現出較大波動(dòng)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)截至5月30日的統計數據顯示，北京5月共賣(mài)出新房(期房)13067套，比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下降。
    分析人士指出，短時(shí)間內的“降而復升”會(huì )影響樓市健康調整，而通脹預期驅動(dòng)下大量投資性需求的入市可能會(huì )加速房?jì)r(jià)走高。如果剛性需求再次被過(guò)高的房?jì)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調整的風(fēng)險則會(huì )逐步累積。
    經(jīng)濟學(xué)家郎咸平最近在自己的博客中說(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖，大量實(shí)體經(jīng)濟的避險資金進(jìn)入樓市，對下一步經(jīng)濟復蘇會(huì )帶來(lái)隱患。