財政部、國家稅務(wù)總局近日下發(fā)通知，明確規定了免征個(gè)人所得稅的三種房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與情況，并強調除此以外受贈人因無(wú)償受贈房屋取得的受贈所得，要按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
    對此，業(yè)內人士認為，該政策將對通過(guò)“變賣(mài)為贈”以圖逃稅的行為有一定遏制作用，對商辦物業(yè)交易的影響要比商品住宅更大。

    贈與房屋面臨繳稅

    根據日前財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與的當事雙方免征個(gè)人所得稅的三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
    通知指出，除規定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與他人的，受贈人因無(wú)償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門(mén)確定征稅的其他所得”項目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

    過(guò)低房?jì)r(jià)將要重估

    此外，針對“贈與過(guò)程中房?jì)r(jià)可能被故意低估”的情形，上述通知還規定，對受贈人無(wú)償受贈房屋計征個(gè)人所得稅時(shí)，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過(guò)程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機關(guān)可依據受贈房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
    受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉讓過(guò)程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個(gè)人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據該房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉讓收入。

    對商品住宅交易環(huán)節影響有限

    按照上述通知規定，如果甲將一套價(jià)格為100萬(wàn)元的普通房屋贈給乙，除繳納契稅、印花稅等稅費外，乙還須額外繳納的個(gè)人所得稅就要超過(guò)19萬(wàn)元。這無(wú)疑是一筆不小的費用。
    此前，國家稅務(wù)總局于2006年曾出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規定在無(wú)償贈與不動(dòng)產(chǎn)行為之后，僅僅當受贈人再次轉讓受贈的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，才需要補繳個(gè)人所得稅，計稅基礎為轉讓所得減除相關(guān)稅費之后的差額，稅率是20%。
    由于只對贈與后的“再次轉讓”作出了征稅要求，對贈與本身并無(wú)影響，因而房屋產(chǎn)權交易市場(chǎng)上“假贈與，真買(mǎi)賣(mài)”以圖逃稅的情況難免會(huì )發(fā)生。
    不過(guò)，事情并非那么簡(jiǎn)單。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨介紹，近年來(lái)在實(shí)際操過(guò)程中，真正的“贈與”有時(shí)倒會(huì )通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)”方式進(jìn)行。她算了一筆賬：按照現行的稅費制度，贈與房屋需要繳納3%的契稅、2%的公證費、0.5%的評估費以及0.05%的印花稅，因此無(wú)償獲贈房屋需繳納總計5.55%的稅費。而根據現行的二手房交易相關(guān)稅率來(lái)看，購入2至5年的惟一普通住宅，賣(mài)家不負擔營(yíng)業(yè)稅，僅需繳納交易手續費；買(mǎi)家如果是首次購房則支付1%的契稅，非首次購房支付1.5%的契稅。而5年以上的惟一普通住宅，如果買(mǎi)家是首次購房，僅需支付1%的契稅等。
    她還強調，按照現有稅收法規的規定，對符合一定條件的房屋，在轉售時(shí)可減半征收契稅，甚至享受低至1%的優(yōu)惠稅率，但如果房屋不是被買(mǎi)賣(mài)而是被贈與，則契稅一律按原稅率征收。這些條款都限制了買(mǎi)賣(mài)雙方采用“假贈與”的方式避稅。
    因而業(yè)內人士認為，上述通知的實(shí)施在一定程度上有利于國家遏制部分逃稅行為，但對商品住宅交易市場(chǎng)應該不會(huì )產(chǎn)生太大影響。