與金融危機伊始外資紛紛拋售物業(yè)、悄然撤離中國樓市形成鮮明對照的是，近期受中國經(jīng)濟有望率先復蘇的影響，外資在中國樓市尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，國外基金進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)的跡象也越來(lái)越明顯。

    商業(yè)地產(chǎn)項目受到外資青睞

    6月5日，凱德置地在北京的旗艦綜合商業(yè)項目北京來(lái)福士中心如期正式開(kāi)業(yè)。6月6日，寧波來(lái)福士廣場(chǎng)全面開(kāi)工，這個(gè)綜合商業(yè)項目總建筑面積約15.7萬(wàn)平方米，由大型購物中心、甲級寫(xiě)字樓和服務(wù)公寓組成，集辦公、購物、餐飲、娛樂(lè )、休閑、商務(wù)住宿等功能于一體，預計2012年建成。這是凱德置地繼上海、北京、成都、杭州后的在華第五個(gè)、也是全球第七個(gè)來(lái)福士項目。至此，來(lái)福士品牌在華總建筑面積逾百萬(wàn)平方米，累計投資額超過(guò)130億元。
    業(yè)內人士指出，目前中國已成為全球地產(chǎn)投資機構的熱選地區。今年初以來(lái)，不少海外基金積極尋找在中國的投資機會(huì )，與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)更受外資青睞。今年4月，摩根士丹利房產(chǎn)基金聯(lián)合美國最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團和深國投商用置業(yè)有限公司對外宣布，今年計劃進(jìn)一步打開(kāi)中國市場(chǎng)，目前已在常熟、鄭州、杭州、蘇州、合肥五個(gè)二線(xiàn)城市投資建設購物中心，總投資額超過(guò)30億元。
    據了解，上述三方是通過(guò)2006年合資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司在中國內地投資運營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的，摩根士丹利房產(chǎn)基金為資金支持，西蒙地產(chǎn)提供管理經(jīng)驗，而與美國沃爾瑪合資成立有百貨公司的深國投商用置業(yè)主要負責開(kāi)發(fā)建設。格瑞表示，在中國內地投資的大型連鎖購物中心項目統一命名為“印象城”，五個(gè)“印象城”項目總租賃面積達22.8萬(wàn)平方米。其中，常熟項目已于去年6月開(kāi)業(yè)；鄭州、蘇州、杭州的三個(gè)項目將于今年年內陸續開(kāi)業(yè)；合肥項目也已在進(jìn)行招商工作。
    格瑞管理層在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，公司后期將重點(diǎn)布局長(cháng)三角重點(diǎn)城市，也在通過(guò)鄭州項目試水中西部市場(chǎng)，并將根據該項目情況決定后期在中西部地區的規劃布局。

    看好內地市場(chǎng)外資蓄勢待發(fā)

    值得關(guān)注的是，就在凱德置地來(lái)福士落戶(hù)寧波的前一天，6月5日，凱德置地分別與中國銀行和中國工商銀行簽署了戰略合作協(xié)議，獲得兩大國有銀行總計250億元的授信。據介紹，這兩筆授信的對象為凱德在中國的所有業(yè)務(wù)單位，包括住宅、寫(xiě)字樓、綜合商用、零售商業(yè)和服務(wù)公寓等。  
    凱德置地母公司新加坡嘉德置地總裁廖文良表示，中國業(yè)務(wù)占整個(gè)集團總業(yè)務(wù)的1/3，是集團最重要的海外投資地。
    記者了解到，目前該集團持有和管理著(zhù)九支私募基金關(guān)注中國業(yè)務(wù)，總規模超過(guò)40億美元。去年年中，該集團發(fā)行了規模為10億美元的來(lái)福士中國基金，將在中國的四個(gè)來(lái)福士打包入基金，擔任基金管理者并持有50%的份額，同時(shí)引入了戰略投資者、養老基金等國際長(cháng)線(xiàn)基金。同樣在去年，凱德與中信信托共同成立了中凱科基金，這也是首支中國國內投資者參與并按照國際私募基金模式設計和管理的房地產(chǎn)股權投資基金。此外，集團還發(fā)行了新加坡首支中國零售商用產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資信托和全球首創(chuàng )的亞太服務(wù)公寓信托基金。
    無(wú)獨有偶，港資也加速了投資內地地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。香港首富李嘉誠在北京的一個(gè)別墅項目原本第四季度推出，現已決定8、9月份開(kāi)始銷(xiāo)售，并且將房?jì)r(jià)調高10%至15%。有媒體稱(chēng)此舉顯示李嘉誠對內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)抱有高度樂(lè )觀(guān)的看法。李嘉誠日前曾表示，通脹來(lái)臨時(shí)買(mǎi)樓成本增加，若能力所及，認為現時(shí)買(mǎi)樓屬不錯的投資，直言“放三四年一定賺錢(qián)”。除北京以外，李嘉誠對于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是看好，今年底他將要啟動(dòng)長(cháng)三角三大投資項目，包括上海浦鎮住宅區、江蘇常州天寧住宅區以及上海新閘陸商辦區等。

    專(zhuān)家解析外資緣何看好中國商業(yè)地產(chǎn)

    記者了解到，房地產(chǎn)一直是利潤較高的行業(yè)，在全球金融危機仍在蔓延和擴散的如今，與加工制造等行業(yè)相比，投資房地產(chǎn)行業(yè)依舊是很多資本最好的“避風(fēng)港”。以嘉德置地集團為例，目前中國市場(chǎng)占該集團的總資產(chǎn)為25%，但利潤貢獻卻達到了40%以上。
    此外，目前宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化也是外資看好中國地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因。金融危機剛剛發(fā)生的時(shí)候，一些外資都急著(zhù)從中國市場(chǎng)抽身而去，趕回本國去救急。例如，今年1月份，澳洲最大的投行麥格理集團以3億元的價(jià)格為旗下上海城市公寓酒店尋找買(mǎi)家，這一報價(jià)較三年前該公司的買(mǎi)入價(jià)4億元下調了25%；在韓國人聚居的上海古北區，由于很多韓籍人士受累金融危機、本國貨幣貶值等原因大量低價(jià)拋盤(pán)，沖擊當地一些高檔樓盤(pán)二手房報價(jià)在短期內下跌10%左右。今年全球宏觀(guān)經(jīng)濟背景發(fā)生了重大變化，經(jīng)濟整體形勢趨穩。外資就更有“心情”、更有時(shí)間投資中國地產(chǎn)，分享中國經(jīng)濟復蘇過(guò)程中的經(jīng)濟紅利。
    當然，更重要的是，由于各國央行都向銀行體系注入了大量的流動(dòng)性，在經(jīng)濟尚未全面復蘇的情況下，通脹的風(fēng)險有加大的趨勢。各國游資將中國房地產(chǎn)當作資本保值增值的重要選擇。
    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭分析說(shuō)，外資青睞投資商業(yè)物業(yè)與外資的特性有關(guān)，大部分外資投資的都是高端的商業(yè)物業(yè)或者辦公樓，這方面是外資的強項。而且商業(yè)地產(chǎn)受地域限制相對較小，金融危機對購物中心等商業(yè)項目影響較小，而對寫(xiě)字樓等影響相對較大。同時(shí)，近年來(lái)住宅市場(chǎng)一直受到宏觀(guān)調控的關(guān)注，但商業(yè)地產(chǎn)這方面受到的“束縛”相對較小，這也是外資青睞商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。
    楊紅旭指出，外資樂(lè )于投資商業(yè)地產(chǎn)也與宏觀(guān)環(huán)境背景有關(guān)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖；二是目前多個(gè)城市地價(jià)與高峰期相比比較便宜，拿地成本較低；三是中國經(jīng)濟形勢比較好，投資中國樓市回報依然看好。
    戴德梁行華北區投資部負責人葉建成也表示，商業(yè)地產(chǎn)一直受到外資的青睞。因為外資早期側重于發(fā)展住宅和辦公樓項目，但目前住宅市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)比較成規模，而辦公樓又受金融危機沖擊、影響較大。相比之下，中國商業(yè)購物中心尚沒(méi)有成熟的發(fā)展，這與傳統的融資和消費模式有關(guān)，但當前大家的消費模式已經(jīng)有了很大變化，這必然刺激中國商業(yè)購物中心等項目的發(fā)展。