進(jìn)入5月份以來(lái)，全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“紅旗招展”。正當大家還在爭論樓市何時(shí)會(huì )觸底反彈時(shí)，其復蘇速度之快已超出很多人的預期。  
    巧合的是，當一二線(xiàn)城市再次出現“搶地”風(fēng)潮、樓價(jià)再漲的當口，國土部很“適時(shí)”地發(fā)布新聞：經(jīng)調查，中國地價(jià)占房?jì)r(jià)的平均比例為23.2%。國土部同時(shí)強調，地價(jià)不是房?jì)r(jià)的決定性因素。這一新聞，讓業(yè)界內外人士爭論的焦點(diǎn)轉移，由房?jì)r(jià)上漲是否合理，迅速將矛頭對準到房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。

    房?jì)r(jià)上漲誰(shuí)之過(guò)

    近兩個(gè)月，許多購房者心急如焚，上火到嘴唇邊直起燎泡。一是因為全家出動(dòng)連夜排隊也買(mǎi)不到現房，二是眼瞅著(zhù)房?jì)r(jià)一天天地往上躥，卻聽(tīng)不到政府要出手調控的聲音和動(dòng)作。
    一些購房者和分析師認為，就像“大河有水小河滿(mǎn)”的道理一樣，房?jì)r(jià)上漲的主要原因是地價(jià)太高，是上下游的關(guān)系。而此次國土部發(fā)布的新聞中，除公布地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例外，專(zhuān)門(mén)提到地價(jià)不是房?jì)r(jià)的決定性因素。這就讓人不禁生疑，好像政府在出讓土地收回資金后，急于把自己從房?jì)r(jià)上漲的制造者中“摘出來(lái)”似的。
    與國土部公布的數字大不同的是，在今年全國“兩會(huì )”期間，全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房?jì)r(jià)為何居高不下》的大會(huì )發(fā)言。發(fā)言中表示，就2008年全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
    這份報告稱(chēng)，近10年來(lái)，全國的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展，“土地財政”現象隨之產(chǎn)生，政府成為了最大的受益方。對于房?jì)r(jià)上漲的原因，到底是土地成本在起主要作用，還是受住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，再次引起廣泛熱議。房地產(chǎn)研究專(zhuān)家劉玉錄博士表示：“供求關(guān)系在短期內對房?jì)r(jià)起到重要的作用，但是從長(cháng)期來(lái)看，實(shí)際決定房?jì)r(jià)的是成本，包括土地成本�！�
    有的地產(chǎn)人士認為，即使偶爾會(huì )出現“面粉貴過(guò)面包”的現象，但地價(jià)影響房?jì)r(jià)是不爭的事實(shí)。另外，如果像國土部指出的供求關(guān)系是高房?jì)r(jià)的主因，但當前樓市的供求關(guān)系不會(huì )是純市場(chǎng)行為，背后都有政府的“無(wú)形托手”。

    房?jì)r(jià)與地價(jià)關(guān)系互動(dòng)

    一般來(lái)說(shuō)，不同地區、不同城市、不同項目的房屋價(jià)格構成都不相同，這就是國土部分別選擇東、中、西部不同樣本的原因所在。而且即使是房?jì)r(jià)相同的房屋，在不同的區域，地價(jià)占比也不相同。
    劉玉錄認為，國土部此次公布調查結果，主要是回答全國工商聯(lián)“兩會(huì )”發(fā)言中提到的地價(jià)占比數據。對于房?jì)r(jià)與地價(jià)哪個(gè)是因哪個(gè)是果，他認為二者之間應該是互動(dòng)關(guān)系，互為因果、互相制約。
    中國指數研究院華北分院天津總經(jīng)理蔣云峰表示，如果單從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話(huà)，房?jì)r(jià)決定地價(jià)，也就是說(shuō)，房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，如果一個(gè)城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較低，會(huì )影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。就像2008年，全國樓市低迷，住宅用地流拍普遍。
    但如果從供求角度來(lái)看，土地市場(chǎng)能對房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性的作用。因為從整體來(lái)看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房?jì)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會(huì )遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。相反，正是由于我國部分城市的土地市場(chǎng)一度出現土地有效供給嚴重不足，提升了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售預期，因而造成2007年“面粉貴過(guò)面包”的現象。

    發(fā)布數據意義不大

    此次國土部高調發(fā)布土地在房?jì)r(jià)中所占的成本，并用倒推法解釋了房?jì)r(jià)走高的原因，不僅沒(méi)有起到“統一認識”的作用，反而引起業(yè)界“噓”聲一片。
    中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監高飛說(shuō)，國土部發(fā)布地價(jià)占房?jì)r(jià)比例為23.2%這個(gè)數據，沒(méi)有任何實(shí)際意義。無(wú)非是向外界說(shuō)明地價(jià)不是房?jì)r(jià)高的主因，給各地政府解壓。如果房?jì)r(jià)高是因為供求關(guān)系，政府同樣難推其責。因為我國的土地市場(chǎng)是政府壟斷經(jīng)營(yíng)，而商品住宅已經(jīng)市場(chǎng)化了，推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張。
    一般來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)由土地成本、建安成本、配套稅費、管理銷(xiāo)售費用(包括所謂“公關(guān)費”)、利潤等幾部分構成。其中，建安成本是相對固定的，土地收入和稅費收益是流向當地政府的，于是，房?jì)r(jià)高的原因無(wú)非一是土地價(jià)格高造成的，二是房地產(chǎn)商的利潤增長(cháng)。
    房地產(chǎn)商說(shuō)“面粉貴過(guò)面包”，利潤空間很小，房?jì)r(jià)高是因為地價(jià)高。國土部門(mén)則認為土地成本在房?jì)r(jià)中占比很小，言外之意開(kāi)發(fā)商是暴利的始作俑者。雙方都把矛頭指向了對方，都不愿意承認自己是高房?jì)r(jià)的受益者。其實(shí)雙方都是受益者，受害的是普通的購房者。
    北京市華遠集團總裁任志強就此發(fā)表《越描越黑》一文認為：“糾纏地價(jià)在房?jì)r(jià)中所占的比重之爭，在于政府從房?jì)r(jià)中的收益更多，還是開(kāi)發(fā)商暴利更黑；在于土地的天價(jià)推高了房?jì)r(jià)，還是房?jì)r(jià)的暴漲推高了地價(jià)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)只在于土地是壟斷性供給還是市場(chǎng)自由的配置和選擇……僅僅計算土地出讓時(shí)的地價(jià)初始價(jià)格，而不計算同時(shí)必然發(fā)生的相關(guān)費用，完全是一種自欺欺人的宣傳，而非公布地價(jià)的實(shí)際成本和比重關(guān)系�！�