就在業(yè)內還在為樓市是否真正回暖爭論不休的時(shí)候，5、6月北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)猛漲、成交量放大已成為不爭的事實(shí)。有關(guān)分析師擔憂(yōu)，這僅僅是房?jì)r(jià)新一輪暴漲的開(kāi)始，因為不同于上半年的剛性需求推動(dòng)，下半年房?jì)r(jià)上升的主要動(dòng)力將直接來(lái)自于熱錢(qián)的炒作。

    購房者望房興嘆業(yè)界擔憂(yōu)房?jì)r(jià)暴漲

    “樓市真有那么火嗎？不是說(shuō)退房率很高嗎？怎么到了我們買(mǎi)房時(shí)想要的戶(hù)型處處都沒(méi)有？”在中關(guān)村電子科技企業(yè)上班的殷女士向記者發(fā)出了這樣的“尋房感慨”，最近這兩個(gè)月房?jì)r(jià)有猛漲的趨勢，有的樓盤(pán)價(jià)格甚至成千地上揚，整個(gè)五環(huán)周邊價(jià)格都在1萬(wàn)元/平方米左右了，現在越看房心里越?jīng)觥?
    騰訊商學(xué)院專(zhuān)欄作家陸新之表示，時(shí)下房市的這種熱度，已經(jīng)不是用假按揭和房地產(chǎn)商雇人排隊可以解釋的了。從今年3月份開(kāi)始，北京市二手房交易量攀升，到目前為止，交易量已經(jīng)突破了10萬(wàn)套，而2008年北京市二手房全年交易量?jì)H在4萬(wàn)套左右，即便是在房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的2007年，全年的交易總量也僅為9萬(wàn)套。而眼下這種房?jì)r(jià)的急升，也不能簡(jiǎn)單地用剛性需求來(lái)解釋。陸新之認為，目前市場(chǎng)預期正在發(fā)生劇烈變化。房屋價(jià)格上漲，刺激了更多購房人。而收縮期也積累了相當的購買(mǎi)能量。首先，受多項負面因素疊加影響，2008年全國房產(chǎn)市場(chǎng)出現異�；芈�，其回落最關(guān)鍵的原因是由于投資者眼見(jiàn)房?jì)r(jià)一步一步下行，持幣觀(guān)望等待抄底，實(shí)際是在為市場(chǎng)蓄積能量。其次，就是開(kāi)發(fā)商自身度過(guò)艱難期之后，心態(tài)大不一樣，2009年年度銷(xiāo)售計劃很多是在2008年底2009年初制定的，那時(shí)候行情慘淡，銷(xiāo)售艱難，所以市場(chǎng)對于今年的銷(xiāo)售目標都定得很保守。在今年“小陽(yáng)春”的三個(gè)月中，很多開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)者幾個(gè)月就完成了全年的銷(xiāo)售額。陸新之表示，目前開(kāi)發(fā)商自發(fā)集體捂盤(pán)的現象已經(jīng)在北京等大城市開(kāi)始顯現。
    亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，今年3月以來(lái)北京樓市成交量不斷放大，使開(kāi)發(fā)商回籠了大量的資金，有力地緩解了開(kāi)發(fā)商資金狀況，使得他們有實(shí)力進(jìn)行新的購地擴張。另外，在今年政府寬松的貨幣政策環(huán)境下，在國家積極的信貸支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境逐步好轉�！�5月和6月的房?jì)r(jià)明顯增長(cháng)，一方面是3、4月份的成交量大幅增長(cháng)，一些熱銷(xiāo)項目由于前期執行低價(jià)入市策略，取得了不錯的銷(xiāo)售成績(jì)，后期開(kāi)盤(pán)項目必然會(huì )調高價(jià)格；受到這些項目的影響，一些項目也跟風(fēng)漲價(jià)。另一方面，成交量回暖在一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商資金緊張的局面，這為開(kāi)發(fā)商提價(jià)提供了基礎�！�
    北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒預計，7月份房?jì)r(jià)還將繼續上漲�！皣鴦�(wù)院新出臺的降低房企自有資本金比例的政策降低了房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，鼓勵房企加大開(kāi)發(fā)力度，這雖然起到了拉動(dòng)內需的作用，但卻進(jìn)一步緩解了房企資金壓力，房企有了更多囤房漲價(jià)的勇氣�！睏钌黉h認為，如果沒(méi)有其他措施出臺，中國將面臨又一輪房?jì)r(jià)暴漲的危險。

    “庫存炸彈”已拆除開(kāi)發(fā)商醞釀再漲價(jià)

    據記者了解，2008年樓市的慘淡，使得庫存量快速增加。北京樓市庫存量從去年7月份開(kāi)始逐漸增加，12月達11.3萬(wàn)套，達到近年來(lái)的歷史最高點(diǎn)。但今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了快速消化庫存，紛紛采取降價(jià)或打折促銷(xiāo)的方式銷(xiāo)售，尤其是庫存量比較大的樓盤(pán)，打折的幅度更大，樓市庫存因此迅速下降。截至今年6月，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，北京可售房屋中住宅期房的套數為8.19萬(wàn)套，反而比去年同期還少了0.36萬(wàn)套。
    北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)牟增彬表示，目前開(kāi)發(fā)商去庫存基本接近尾聲。數據顯示，北京5月份開(kāi)盤(pán)項目達68個(gè)，創(chuàng )近三年同期開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數之最。據統計，這68個(gè)項目的新增供應套數為8240套，新增供應面積為89.1萬(wàn)平方米�！靶麻_(kāi)盤(pán)項目增多進(jìn)一步說(shuō)明，多數樓盤(pán)的去庫存任務(wù)基本完成�！�
    記者在采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，目前遠洋萬(wàn)和城、珠江帝景等項目的銷(xiāo)售價(jià)格均上調至去年的最高價(jià)，環(huán)比上漲幅度均超過(guò)2000元/平方米。亞豪機構統計數據顯示，北京5月份開(kāi)盤(pán)項目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13925元/平方米，環(huán)比上漲了13.8%。
    “庫存背后其實(shí)是資金鏈的問(wèn)題�！北本┤A北地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰告訴記者，當開(kāi)發(fā)商去庫存任務(wù)完成得差不多的時(shí)候，資金就基本充裕。中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰則表示，當開(kāi)發(fā)商完成去庫存任務(wù)后，緊接著(zhù)的動(dòng)作就是漲價(jià)。

    經(jīng)濟分析師：應警惕熱錢(qián)推漲下半年房?jì)r(jià)

    “2009博鰲房地產(chǎn)論壇”將于8月舉行，在主辦方觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)推出的系列專(zhuān)訪(fǎng)中，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區首席經(jīng)濟分析師陶冬認為，目前的流動(dòng)性過(guò)剩必定讓中國的房地產(chǎn)在未來(lái)的半年甚至一年的時(shí)間內繼續飛速上漲。但對于目前討論很多的“泡沫”一詞，陶冬表示并不認同，原因在于“主觀(guān)性太強”。在接受本報專(zhuān)訪(fǎng)中，陶冬一直用比較中性的詞匯來(lái)描述他眼中的房地產(chǎn)及宏觀(guān)經(jīng)濟情況。
    陶冬認為，過(guò)去這一年中國房地產(chǎn)只能用“大喜大悲”四個(gè)字來(lái)形容其過(guò)山車(chē)似的變化。這里面實(shí)際上包含著(zhù)兩個(gè)截然不同的部分：第一部分來(lái)自于中國政府對于宏觀(guān)經(jīng)濟的調控以及對于房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡沫這樣的調控思路，這導致了去年銀行銀根對開(kāi)發(fā)商的急速收緊，同時(shí)民眾的購房熱情也急速冷卻，而開(kāi)發(fā)商在2007年大量囤積了土地，資金杠桿、負債率都非常高。在2008年一下子賣(mài)不出去房子之后，現金流出現了混亂，資金鏈處于斷裂的邊緣。這給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了重大的壓力。第二部分是金融海嘯導致各國政府的一次戲劇性的轉變，各國的央行銀根由收變成了放。這導致利率一下子被拉低，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調整后，流動(dòng)性也開(kāi)始流入了實(shí)體經(jīng)濟，這在中國尤其明顯。陶冬表示，過(guò)度的流動(dòng)性帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，先是股市，然后蔓延到樓市。從今年開(kāi)始，在中國積極的信貸政策支持下，房地產(chǎn)的成交量才開(kāi)始有了明顯復蘇的跡象。
    如果按收入來(lái)分析，房?jì)r(jià)根本就不應該按照目前的幅度上升。陶冬表示，“如果說(shuō)開(kāi)始的部分上漲是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續上升的因素主要是來(lái)自熱錢(qián)，來(lái)自炒作�！碧斩�表示，在流動(dòng)性過(guò)剩而實(shí)體經(jīng)濟尚未恢復的情況下，政府短期內不可能收回流動(dòng)性，因此造成的結果就是國內房?jì)r(jià)的繼續上漲。不同于上半年的剛性需求推動(dòng)，下半年房?jì)r(jià)上升的主要動(dòng)力將直接來(lái)自于熱錢(qián)的炒作。