近年來(lái)吉林省長(cháng)春市房?jì)r(jià)和地價(jià)輪番上漲，百姓抱怨開(kāi)發(fā)商心黑，開(kāi)發(fā)商抱怨政府推高地價(jià)，“地價(jià)綁架了房?jì)r(jià)，還是房?jì)r(jià)綁架了地價(jià)”的爭論一直不絕于耳。房?jì)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系真是一個(gè)解不開(kāi)的謎團嗎？

    長(cháng)春地價(jià)近年漲幅驚人

    長(cháng)春市實(shí)行土地有償使用制度以來(lái)，隨著(zhù)城市建設不斷發(fā)展，土地價(jià)格也在不斷提高。據長(cháng)春市國土資源局統計，自2000年以來(lái)長(cháng)春市地價(jià)提升較快，綜合增幅達到了86%。
    從2007年開(kāi)始，長(cháng)春地價(jià)開(kāi)始新一輪上漲。2007年末和2008年初，長(cháng)春居住用地的地價(jià)水平和增長(cháng)速度都達到了歷史最高水平，且呈現了前所未有的需求膨脹。根據長(cháng)春市國土資源局近三年長(cháng)春市招拍掛出讓的經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)的測算，2006年平均地價(jià)是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達到1595元/平方米。
    在綜合地價(jià)不斷上漲的同時(shí)，不同用途的土地價(jià)格變化幅度差別明顯。長(cháng)春市居住用地價(jià)格增長(cháng)較快，商業(yè)用地變化幅度最��；不同區位土地價(jià)格增長(cháng)的差異性也較強，2001年至2003年，核心區的地價(jià)三年內增長(cháng)幅度超過(guò)了50%，到了2007年末和2008年初，包括城市邊緣的大部分區域的經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格均增長(cháng)一倍以上。
    地價(jià)上漲的同時(shí)，長(cháng)春地價(jià)在房?jì)r(jià)中所占的比例也不斷攀升：2004年18%，2005年22%，2006年23%，2007年為25%。長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調查顯示，2004年至2006年，長(cháng)春商品住房的地價(jià)年均上漲20.7%，而房?jì)r(jià)年均上漲6.9%；2007年1至9月，地價(jià)比上年末上漲21%，房?jì)r(jià)比上年末上漲14%，地價(jià)的增速明顯高于房?jì)r(jià)增速。

    地價(jià)為何只漲不跌

    長(cháng)春地價(jià)為什么能夠如此堅挺？業(yè)內人士分析認為，除了長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)相對穩健，沒(méi)有出現大起大落的因素外，還有另外兩大因素使長(cháng)春地價(jià)只漲不跌。
    一是地方政府千方百計力挺土地市場(chǎng)。我國實(shí)行分稅制后，中央財政控制了大部分稅收，土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來(lái)源�！跋蛲恋匾�收成，向土地要效益”一時(shí)成為土地部門(mén)的工作重心。2006年，長(cháng)春市出讓土地的總價(jià)款為74億元，而當年當地全口徑財政收入為210億元，土地對地方財力的重要性不言而喻。
    2008年土地交易出現下降趨勢后，長(cháng)春市迅速調整土地政策，采取了劃小土地出讓塊、減少首付比例、分期付款、改拍賣(mài)為掛牌等方式方法，降低土地出讓門(mén)檻，力挺土地市場(chǎng)，以保證地價(jià)穩定�！鞍�括今年房交會(huì )期間高調請來(lái)王石，都是在為土地市場(chǎng)造勢”，一位業(yè)內人士分析說(shuō)。這位人士認為，在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中，最不愿意看到地價(jià)下降的就是地方政府。而在政府壟斷土地一級市場(chǎng)的前提下，政府寧可少放地，也不愿降價(jià)供地。
    二是地價(jià)確定方式對地價(jià)的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價(jià)。目前，各地采用的土地出讓價(jià)格測算方法主要有三種：基準地價(jià)系數修正法、市場(chǎng)法和假設開(kāi)發(fā)法。前兩種方法測算土地出讓價(jià)格與商品房市場(chǎng)價(jià)格不掛鉤，因此采取兩種方法測定的地價(jià)比較平穩；假設開(kāi)發(fā)法是按照同一區域、同一地段商品房現行價(jià)格，設置一定利潤，倒推出土地出讓價(jià)格。長(cháng)春市目前采取的就是假設開(kāi)發(fā)法。運用此種定價(jià)辦法，土地出讓價(jià)格與商品房市場(chǎng)價(jià)格高度正相關(guān)，商品房?jì)r(jià)格越高，土地價(jià)格越高，地方政府從中得到的收益也更多。
    長(cháng)春市國土資源局相關(guān)負責人表示，在確定底價(jià)時(shí)，該局并不主張設立高價(jià)，而是依據市場(chǎng)規律確定合理價(jià)格，并力求通過(guò)穩健的地價(jià)水平，保障地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩定。今年年初，長(cháng)春市國土資源局以每平方米4002元的價(jià)格成功出讓了南部新城一宗土地，該人士認為，這個(gè)地價(jià)水平是符合土地市場(chǎng)實(shí)際的，但是也有開(kāi)發(fā)商及業(yè)內人士指出，這個(gè)價(jià)格是長(cháng)期運作和長(cháng)期囤地的結果。

    如何破解房?jì)r(jià)地價(jià)迷局

    今年春節過(guò)后，長(cháng)春房地產(chǎn)一改年前的低迷局面，銷(xiāo)售中出現了一個(gè)“小陽(yáng)春”，并且這種勢頭至今仍在保持，房?jì)r(jià)也一改徘徊不前的局面，開(kāi)始小幅上漲。今年5月份，長(cháng)春新建商品房?jì)r(jià)格漲幅位列全國前五。據相關(guān)部門(mén)統計，目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)已有30%提價(jià)，40%取消了已往的優(yōu)惠政策。房?jì)r(jià)太高，百姓難以承受的呼聲又起，而且，“地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)”的批評之聲十分強烈。某開(kāi)發(fā)商明確表示，“房地產(chǎn)降價(jià)的空間不在開(kāi)發(fā)商，而在土地稅收�！�
    業(yè)內人士認為，是地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)推動(dòng)地價(jià)，結論并不重要，重要的是如何能將房?jì)r(jià)降下來(lái)。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，土地、稅收、信貸、開(kāi)發(fā)商等都是相關(guān)利益者，在房?jì)r(jià)高企的現實(shí)之下，不能僅要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而不觸動(dòng)其他利益環(huán)節，這樣既不現實(shí)也沒(méi)有多少降價(jià)的空間。房?jì)r(jià)回歸應該是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節一起降。而占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大頭的土地價(jià)格應該率先降下來(lái)。地價(jià)一降，未來(lái)新入市商品房?jì)r(jià)格成本下降，價(jià)格有了下降空間，同時(shí)會(huì )對市場(chǎng)預期形成連鎖反應，粉碎了存量商品房高價(jià)預期，存量房和二手房想不降價(jià)都難。
    專(zhuān)家認為，為了穩定土地市場(chǎng)，改變地價(jià)居高不下甚至“地王”頻出的局面，國土資源部門(mén)應當積極探索，不斷完善土地出讓制度，引導地方政府以合理價(jià)格出讓土地，改變“價(jià)高者得”的單一方式，同時(shí)也不應鼓勵大量采用假設開(kāi)發(fā)法測算土地出讓價(jià)格，促進(jìn)地價(jià)理性回歸。
    此外，中央政府宜考慮適當增加地方財政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過(guò)度依賴(lài)。比如，適當縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍，加大中央對地方的財政支持力度等，盡快使地方政府從“借地生財”的沖動(dòng)中解脫出來(lái)。