由于上海樓市新盤(pán)大幅漲價(jià)拉動(dòng)樓市強勁反彈，21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心發(fā)布的最新數據顯示，上海約有2成二手房業(yè)主將待售房源轉租或暫緩出售，以期在后市獲得更高報價(jià)。圖為市民在上海市曹楊路上的一家房屋中介所前查看房源信息。 新華社記者陳飛 攝

    銷(xiāo)量猛增，房?jì)r(jià)暴漲，地王瘋狂，出乎年初許多人的意料，房地產(chǎn)業(yè)近幾個(gè)月來(lái)顯示出“強勢復蘇”的跡象。樓市下半年的走勢又將如何，是一鼓作氣還是“再而衰、三而竭”？業(yè)內人士分析，受高房?jì)r(jià)抑制的剛性需求不可避免地將進(jìn)一步萎縮，新地王的頻頻出世，樓市泡沫勢必沉渣泛起。房地產(chǎn)圈內對“緊箍咒”式政策調控的擔憂(yōu)已現端倪。

    房?jì)r(jià)暴漲剛性需求急現萎縮

    在過(guò)去半年里，陳炎偉連續“吃”進(jìn)了6套房子，現在該是“收網(wǎng)”的時(shí)候了，他粗粗地算了一筆賬：運氣好的話(huà)，6套房子一轉手就能賺到100萬(wàn)元現金。
    在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少在同一時(shí)間“吃”進(jìn)這么多，哪怕2006年福州房?jì)r(jià)“跳躍式”上漲的那會(huì )兒，他最多只“吃”過(guò)5套房子。
    “今年比任何時(shí)候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開(kāi)發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時(shí)機�！标愌讉フf(shuō)，以他手中一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計算，開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米5000元，總價(jià)50萬(wàn)元，貸款八成。6月底，這套房子的均價(jià)已經(jīng)漲到了7000元，通過(guò)轉按揭的方式將房子“賣(mài)”給自己，再次貸款八成，減去交易過(guò)程中的各種稅費，就已經(jīng)從銀行賺到了十七八萬(wàn)元的差價(jià)。
    “今年上半年，很多人都這么干，連開(kāi)發(fā)商自己也這么干，銀行睜一只眼，閉一只眼。房?jì)r(jià)暴漲是件很自然的事�！标愌讉フf(shuō)。
    據統計數據顯示，作為二線(xiàn)城市的福州5月份新開(kāi)盤(pán)商品房均價(jià)已突破每平方米8000元的“防線(xiàn)”，進(jìn)入7月，其上漲勢頭依然兇猛。
    房?jì)r(jià)“高歌猛進(jìn)”在一線(xiàn)城市北京也沒(méi)有任何“剎車(chē)”的跡象。有關(guān)統計數據顯示，4至5月間，北京有36個(gè)樓盤(pán)項目漲價(jià)，最大漲幅達到每平方米5000元以上；6月份新上市的項目中，老項目基本都在前期價(jià)格基礎上上漲了千元；7月份開(kāi)盤(pán)的項目依然呈現“千元跳躍式”的漲勢。
    在珠三角，根據廣東省統計局披露的數據，5月份這個(gè)省商品房銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米6107元，增幅3.7%。而具體到深圳，數據顯示，5月份其住宅成交均價(jià)已經(jīng)處于每平方米12900元的較高水平，而進(jìn)入6月份之后，猛增至每平方米15400元。
    與房?jì)r(jià)暴漲相比，剛性需求急現萎縮態(tài)勢。6月以來(lái)，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市商品住宅的成交量已連續數周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%；福州、杭州、廈門(mén)等二線(xiàn)城市在二季度商品房銷(xiāo)售量回落幅度均在10%以上。業(yè)內人士認為，這是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結果。
    專(zhuān)家指出，短期來(lái)看，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房?jì)r(jià)上漲過(guò)高導致購買(mǎi)力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
    金融業(yè)界人士開(kāi)始擔憂(yōu)，房?jì)r(jià)如果繼續上漲，很多剛性需求群體可能將無(wú)法再通過(guò)延長(cháng)還款期限來(lái)支撐買(mǎi)房�！八奈迥昵�，個(gè)人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年至20年；而現在，普遍是20年以上，30年的也不在少數�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理如是說(shuō)。

    地價(jià)瘋狂新地王制造新泡沫

    房?jì)r(jià)“回暖”的信號在今年二季度已明顯地傳遞到了土地市場(chǎng)。廈門(mén)、重慶、北京等城市連連拍出了多個(gè)高價(jià)地王，2007年那個(gè)地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來(lái)。
    6月8日，廈門(mén)市一口氣推出8宗土地，結果8宗土地統統順利拍出，而且平均的樓面地價(jià)在萬(wàn)元以上。
    6月25日，保利地產(chǎn)在重慶以38.1億元拿下西南土地市場(chǎng)出讓價(jià)格最高的鴻恩寺地塊。而萬(wàn)科雖然爭奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場(chǎng)土地拍賣(mài)中拿下了兩塊住宅用地。
    6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門(mén)15號地，不僅成為“全國地王”，還再次刷新北京單價(jià)最貴土地紀錄，樓面價(jià)高達每平方米15320元。
    北京的土地市場(chǎng)在3月份還是一片清冷，基本都是底價(jià)成交，5月份后，土地市場(chǎng)開(kāi)始“發(fā)燒”，頻頻出現高溢價(jià)土地。6月份更是瘋狂，天價(jià)地此起彼落，接近周邊項目售價(jià)甚至超過(guò)售價(jià)的土地也開(kāi)始出現。
    按照參與6月30日競拍的SOHO中國總裁潘石屹的計算，廣渠門(mén)15號地每平方米面積所包含的地價(jià)成本超出了周邊房子的平均價(jià)格，蓋好的房子售價(jià)將是每平方米3萬(wàn)元。
    盡管土地市場(chǎng)的回暖并不能簡(jiǎn)單等同于房地產(chǎn)的回暖，但“面粉比面包貴”后，“面包”一定會(huì )漲價(jià)。在地價(jià)的推動(dòng)下，為房?jì)r(jià)新一輪的上漲埋下伏筆，也將帶來(lái)更多的房地產(chǎn)新泡沫。
    廈門(mén)均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，促成開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場(chǎng)的根源應該就是樓市成交量和資本市場(chǎng)的雙重利好刺激。開(kāi)發(fā)商現在已經(jīng)不再擔心房子賣(mài)不出去了，他們擔心的是接下來(lái)有沒(méi)有房子可賣(mài)。
    最近股市房地產(chǎn)板塊的瘋狂上漲，是房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢(qián)”的形象注腳，房地產(chǎn)企業(yè)有三股資金活水，首先是信貸，據中原地產(chǎn)的一份報告稱(chēng)，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過(guò)850億元；其次是資本市場(chǎng)，在資本市場(chǎng)的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力；其次是預售款，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以首付一成代付一成的優(yōu)惠條件，誘惑投資者進(jìn)入樓市。
    經(jīng)濟學(xué)家張曙光對此表示了擔憂(yōu)，巨量信貸資金分流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但仍然是個(gè)危險的信號。這將在樓市制造更多的泡沫，可能會(huì )造成比現在更壞的結果。

    強勢復蘇恐面臨政策“緊箍咒”

    去年底以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的強勢復蘇與政策刺激直接相關(guān)。業(yè)內人士認為，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預期正在加強。而房?jì)r(jià)回歸歷史高位后的進(jìn)一步上漲，應引起警惕。
    在房地產(chǎn)圈內，對政策“緊箍咒”的擔憂(yōu)已現端倪。浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴記者，目前個(gè)人買(mǎi)房的“杠桿”已明顯放大，月供的壓力也已大幅增加�，F在是低利率環(huán)境，一旦經(jīng)濟復蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，屆時(shí)，購買(mǎi)力會(huì )隨著(zhù)利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房?jì)r(jià)泡沫，很可能出現破裂的風(fēng)險。
    聯(lián)合證券魚(yú)晉華認為，供求關(guān)系逆轉造成房?jì)r(jià)溫和上漲可以被市場(chǎng)接受，但在通脹預期下，更多投資性需求的釋放將推動(dòng)房?jì)r(jià)泡沫化，這也是政府所不愿看到的。而寬信貸和低利率金融環(huán)境的結束，將終結樓市的“好日子”。
    實(shí)際上，所謂的“通脹預期”，必須在去庫存化的基礎上去考量，而房地產(chǎn)庫存過(guò)大，一直是國內經(jīng)濟的難題之一。有專(zhuān)家表示，我國經(jīng)濟最難消化、也最需要消化的、最大的庫存不是工業(yè)庫存，而是房地產(chǎn)。以一個(gè)庫存嚴重的商品或投資品追求資產(chǎn)保值的目的，是不現實(shí)的。
    那么，政策調整的時(shí)間還有多遠？
    申銀萬(wàn)國最新報告預測，未來(lái)一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，在決策層無(wú)法確定經(jīng)濟出現明顯回升趨勢之前，房地產(chǎn)政策出現緊縮概率不大。
    也有業(yè)內人士認為，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商信心的恢復，房地產(chǎn)投資增速有望進(jìn)一步提升。如果房?jì)r(jià)上升過(guò)快，面臨的政策風(fēng)險將加大，其中抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等。