寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導致房?jì)r(jià)、地價(jià)互推上漲，這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)的軌跡。業(yè)內人士指出，下半年，受高房?jì)r(jià)抑制的剛性需求將萎縮，新地王的頻頻誕生，樓市泡沫亦將泛起，值得警惕。

    房?jì)r(jià)、地價(jià)互推上漲

    過(guò)去半年里，陳炎偉連續“吃”進(jìn)了六套房子，運氣好的話(huà)，六套房子現在轉一轉手就能賺100萬(wàn)元。在福州樓市摸爬滾打了近八年的陳炎偉很少同時(shí)“吃”這么多，他說(shuō)：“今年比任何時(shí)候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開(kāi)發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時(shí)機�！�
    陳炎偉告訴記者，以一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計算，開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米5000元，總價(jià)50萬(wàn)元，貸款八成。6月底，這套房子的市面均價(jià)漲到了7000元，通過(guò)轉按揭將房子“賣(mài)”給自己，再次貸款八成，減去交易過(guò)程中的各種稅費，就能從銀行賺到17萬(wàn)或18萬(wàn)元的差價(jià)�！吧习肽�，很多人都這么干，中介和開(kāi)發(fā)商也都這么干�！彼�說(shuō)。
    統計數據顯示，作為二線(xiàn)城市的福州5月份新開(kāi)盤(pán)商品房均價(jià)突破每平方米8000元的“防線(xiàn)”，進(jìn)入7月，其上漲勢頭依然兇猛。
    房?jì)r(jià)“高歌猛進(jìn)”的勢頭在一線(xiàn)城市北京沒(méi)有“剎車(chē)”的跡象。有關(guān)統計數據顯示，6月以來(lái)，北京新開(kāi)盤(pán)的商品房項目呈現“千元跳躍式”的漲勢。
    房?jì)r(jià)上漲攪熱了土地市場(chǎng)。廈門(mén)、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價(jià)地王，地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來(lái)。
    6月8日，廈門(mén)市一口氣推出八宗土地，結果八宗土地統統順利拍出，平均的樓面地價(jià)在萬(wàn)元以上。6月25日，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場(chǎng)出讓價(jià)格最高的重慶一地塊。6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門(mén)15號地。
    廈門(mén)均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認為，促成開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場(chǎng)的根源應該就是樓市成交量和資本市場(chǎng)的雙重利好刺激。開(kāi)發(fā)商現在已不再擔心房子賣(mài)不出去了，他們擔心的是接下來(lái)有沒(méi)有房子可賣(mài)。

    剛性需求急現萎縮態(tài)勢

    與房?jì)r(jià)暴漲相比，剛性需求急現萎縮態(tài)勢。有關(guān)報告顯示，6月份，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市商品住宅的成交量已連續數周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%；福州、杭州、廈門(mén)等“強勢復蘇”的二線(xiàn)城市二季度商品房銷(xiāo)售量回落幅度均在10%以上。
    浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權分析，近期國內不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房?jì)r(jià)上漲過(guò)高導致購買(mǎi)力透支，可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費。
    摩根斯坦利發(fā)布最新研究報告指出，各地銀行系統不斷增長(cháng)的過(guò)剩流動(dòng)性是中國房?jì)r(jià)上漲背后的關(guān)鍵推手。
    房地產(chǎn)企業(yè)現有三股資金“活水”。首先是信貸，據中原地產(chǎn)的一份報告稱(chēng)，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等七家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過(guò)850億元；其次是資本市場(chǎng)，在資本市場(chǎng)的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力；再次是預售款，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件，誘惑大量投資者入市。
    專(zhuān)家擔憂(yōu)，巨量信貸資金分流進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的復蘇發(fā)展，但仍然是個(gè)危險的信號，必須警惕樓市泡沫的泛起。
    房?jì)r(jià)如果繼續上漲，很多剛性需求群體可能將無(wú)法通過(guò)延長(cháng)還款期限來(lái)支撐買(mǎi)房�！�2005年前，個(gè)人購買(mǎi)的按揭貸款年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而現在，普遍是20年以上，30年的也不少見(jiàn)�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理告訴記者。

    樓市的“好日子”還能持續多久

    5月以來(lái)，一大批國內外投資機構發(fā)布報告，看好中國樓市。摩根斯坦利的最新研究報告指出，中國內地樓市沒(méi)有出現大范圍價(jià)格泡沫。申銀萬(wàn)國最新報告也指出，未來(lái)一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，房地產(chǎn)政策出現緊縮概率不大。
    有關(guān)專(zhuān)家認為，去年底以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強勢復蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現在的開(kāi)發(fā)商“不計成本拿地”趨勢來(lái)看，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預期正在加強。
    擔憂(yōu)“好日子”還能持續多久的人開(kāi)始增多。景乃權認為，現在是低利率環(huán)境，一旦經(jīng)濟復蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，購買(mǎi)力會(huì )隨著(zhù)利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房?jì)r(jià)泡沫，很可能出現破裂的風(fēng)險。
    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結構性問(wèn)題，比如，房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫？土地招拍掛的入市方法是否推高了房?jì)r(jià)？保障性住房應占市場(chǎng)供應多大比重？
    專(zhuān)家警告說(shuō)，保持市場(chǎng)穩定是房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期發(fā)展的基石。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結構性問(wèn)題，需要在發(fā)展的過(guò)程中慢慢解決。利用應急性寬松貨幣政策之機，唱高房?jì)r(jià)，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暴漲暴跌的不穩定狀態(tài)中，既不利于行業(yè)自身的穩定發(fā)展，也不利于中國經(jīng)濟增長(cháng)本身，對于購房者來(lái)說(shuō)，更可能陷入長(cháng)期風(fēng)險之中。如果房?jì)r(jià)上升過(guò)快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策將再度“出籠”。