作為全國樓市風(fēng)向標的深圳，今年以來(lái)再度領(lǐng)舞房地產(chǎn)市場(chǎng)，上演了一出量?jì)r(jià)齊漲、絕地反擊的好戲。到6月份，深圳房?jì)r(jià)達到14908元/平方米，與去年底相比上漲了35%。然而樓市急速上漲的同時(shí)，也在積聚著(zhù)風(fēng)險。
    據美聯(lián)物業(yè)的一份報告顯示，由于房?jì)r(jià)上漲，當前深圳二手房租金回報率已經(jīng)下跌到3.5%，低于銀行5年期定期存款利率。而當租金回報率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報率就已為負值，也就是說(shuō)，目前深圳的二手住宅投資價(jià)值正在逐步喪失。

    房?jì)r(jià)急升導致樓市投機卷土重來(lái)

    據統計，今年上半年深圳成交一手住宅388萬(wàn)平方米，同比增加149%，6月成交均價(jià)14908元/平方米，比2008年12月上漲35%，與5月份相比漲幅在15%左右，而這已經(jīng)是深圳房?jì)r(jià)連續4個(gè)月上漲了。
    根據中原地產(chǎn)的統計，深圳的一些代表性樓盤(pán)項目都出現了空前熱銷(xiāo)的局面：南山的中海陽(yáng)光玫瑰園、諾德國際本月銷(xiāo)售率都接近90%；寶安熙龍灣二期首批低調選房，基本售完；灣上六座開(kāi)盤(pán)售出八成；觀(guān)湖園加推的疊拼別墅持續旺銷(xiāo)；龍崗第五園加推新單位，持續熱銷(xiāo)；花語(yǔ)岸、公園大地、大山地等加推單位銷(xiāo)售也都理想。
    銷(xiāo)售的火爆讓一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“捂盤(pán)”。數據顯示，6月份深圳全市新增供應只有29.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少32%，盡管有多個(gè)樓盤(pán)入市或加推，但絕大部分樓盤(pán)仍采取分批少推的手法。截至6月底全市存量住宅僅1.4萬(wàn)套左右，供求矛盾開(kāi)始凸顯。
    樓市炙手可熱的氛圍，讓曾經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡的炒房客卷土重來(lái)�！敖�期投資客突然增加，年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5%，現在已經(jīng)達到30%左右�！敝性�地產(chǎn)報告顯示，投資客涌入成為近期樓市的顯著(zhù)特點(diǎn)。
    二手房方面，深圳6月份成交面積約為130.31萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為15176元/平方米，較5月份的數據都在上漲。中原地產(chǎn)的統計顯示，從6月份二手房的購房用途來(lái)看，自住客戶(hù)的比例持續下降，6月該比例降至78.94%，有11.36%的客戶(hù)表示其置業(yè)行為是出于投資目的，環(huán)比上升了1.96個(gè)百分點(diǎn)；另外有9.70%的客戶(hù)表示自己置業(yè)是用來(lái)自住或投資，該比例較上月增加了2.51個(gè)百分點(diǎn)。明確表示投資和表示或用于投資的客戶(hù)比例已經(jīng)超過(guò)了兩成。

    租金回報率等參考指標漸行漸遠

    由于房?jì)r(jià)急速拉升，深圳樓市不理性的因素不斷增加，離租金回報率、房?jì)r(jià)收入比等參考指標漸行漸遠。美聯(lián)物業(yè)的一份報告顯示，由于房?jì)r(jià)上漲，當前深圳二手房租金回報率已經(jīng)下跌到3.5%，低于銀行5年期定期存款利率。
    分析人士指出，投資房地產(chǎn)獲利主要通過(guò)兩個(gè)途徑，一是通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)獲取回報，二是通過(guò)出租物業(yè)獲得租金回報。今年以來(lái)，房?jì)r(jià)連續上漲，通過(guò)前一種方式獲利的炒房客不少，但在房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲觸碰到“天花板”時(shí)，租金回報率的高低將直接決定投資價(jià)值的大小。當租金回報率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報率已為負值，意味著(zhù)房地產(chǎn)投資價(jià)值正在逐步喪失。
    深圳社科院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，除開(kāi)炒房客，多數投資型購房者都是以長(cháng)線(xiàn)持有，通過(guò)租金來(lái)獲取回報的，因此考慮出租回報率至關(guān)重要。以深圳為例，通常深圳住宅的出租回報率大約在4%至5%之間，但2008年租金普遍出現下跌，回報率也相應下滑。近期住宅出租市場(chǎng)雖然有所回暖，租金略有上升但遠趕不上房?jì)r(jià)的上漲幅度，因此出租回報率仍不理想。
    據記者了解，目前深圳租金回報率不高的主要原因是，一方面房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，另一方面由于實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有全面復蘇，因此租金不可能上漲得太快。受金融危機沖擊，深圳特區外現在連農民房都很難出租出去，租金有下降的趨勢。記者也了解到，在深圳市區內的華強北、沙頭角等片區，也由于企業(yè)、工廠(chǎng)倒閉員工租賃需求減少，中途退租情況增多，租金還沒(méi)有漲起來(lái)。

    下半年樓市或將面臨調整

    值得注意的是，雖然很多人是出于通脹預期才加入到炒房的行列，但宏觀(guān)經(jīng)濟政策可能面臨著(zhù)調整，這將給樓市帶來(lái)重大變化。7月9日，央行發(fā)行2009年第24期、第25期中央銀行票據。其中，第25期中央銀行票據為一年期票據，該期中央票據的發(fā)行，意味著(zhù)一年期央票發(fā)行經(jīng)過(guò)7個(gè)月的停歇后再度重啟，央行對貨幣政策進(jìn)行了微調。
    “從房地產(chǎn)政策方面來(lái)看，支撐深圳樓市上升的政策預期或將發(fā)生改變�！鄙钲谥性�地產(chǎn)的一份報告認為，后期針對房地產(chǎn)行業(yè)很有可能通過(guò)收縮信貸規模、提高信貸審核力度來(lái)嚴控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，從深圳來(lái)看，目前有些銀行已經(jīng)收緊房貸。如果房貸收緊，投資需求將受到一定抑制，購房者的心理預期也將受到影響。
    眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，在下半年，銀行放貸可能會(huì )逐步收緊，個(gè)人購房?jì)?yōu)惠政策則也可能于年底取消。此外，下半年深圳還將有40多個(gè)新盤(pán)上市，供應量的放大，價(jià)格上的促銷(xiāo)優(yōu)惠必不可少。多種因素疊加，樓市調整估計將在下半年或明年初到來(lái)。
    深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平認為，目前樓市的剛性需求已經(jīng)基本釋放完畢，而宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不容樂(lè )觀(guān)，今年1月至5月我國“三駕馬車(chē)”的出口仍然是負增長(cháng)，CPI仍然下降，表明經(jīng)濟仍然下降，同時(shí)人們的收入預期還是下降�！跋襁@樣價(jià)格這么漲，成交量持續放大，我認為不太會(huì )長(cháng)久下去�！�