今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續回暖給股市注入了新鮮血液，包括萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團等在內的龍頭股票轉勢騰挪，帶動(dòng)多數上市房企都實(shí)現了估值翻番。
    不過(guò)，自從7月以來(lái)，有關(guān)二套房貸收緊的消息不斷傳來(lái)，為炙熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了幾分變數，受此影響，房地產(chǎn)板塊此前連續上升的勢頭霎時(shí)放慢了腳步。多數權威機構對此的判斷是，盡管政策微調的預期愈加強烈，然而量?jì)r(jià)齊升已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)寫(xiě)照，經(jīng)過(guò)短期充分整固后，房地產(chǎn)板塊將來(lái)仍有上拓空間的潛力。

    銀監會(huì )預警給市場(chǎng)帶來(lái)壓力

    今年7月以來(lái)，在房?jì)r(jià)大漲、地王歸來(lái)等熱落景象下，關(guān)于樓市泡沫浮現的警告不絕于耳，杭州、南京、廣州、深圳、上海、成都等地也相繼傳出二套房貸收緊的消息。對購房者來(lái)說(shuō)，二套房貸從原來(lái)的首付兩成、享受7折優(yōu)惠利率，調高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍。
    近期頒發(fā)的銀監發(fā)[2009]59號文件———《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中明確指出，要嚴格執行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。這一《通知》指出，最近部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)出現較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”“假首付”“假房?jì)r(jià)”“二套房貸”標準放寬等問(wèn)題也開(kāi)始有所暴露�！锻ㄖ�》強調，要嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風(fēng)險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。
    與《通知》下發(fā)相映襯的是，銀監會(huì )主席劉明康7月17日在“2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )”上強調，當前，要特別防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險等新的風(fēng)險點(diǎn)。劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風(fēng)險定價(jià)和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”“假首付”現象的發(fā)生。

    政策調控下的地產(chǎn)或仍精彩

    針對管理層對房貸政策微調的苗頭，中金公司發(fā)布報告稱(chēng)，一兩次政策調整不會(huì )改變房?jì)r(jià)走勢，要看累積效應及經(jīng)濟大方向的變化。
    國泰君安分析師孫建平則表示，銀監會(huì )在二套房貸政策上可能適度微調，而商業(yè)銀行在等待上調后的新增信貸額度，但貨幣政策整體基調依然寬松，而且中央和地方對房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟復蘇的政策目標沒(méi)有改變，因此房?jì)r(jià)上漲趨勢難以改變。
    除了券商之外，基金對地產(chǎn)股的青睞也較為普遍。東吳基金近期發(fā)布的投資策略報告稱(chēng)，下半年將超配地產(chǎn)股。報告認為，下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售將持續景氣，預計全年住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)35.42%。下半年重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)繼續上漲為大概率事件。在全球通脹的預期下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度提升將得到持續。
    申萬(wàn)巴黎基金也認為，經(jīng)濟內在趨勢正逐步取代政策預期成為主導A股市場(chǎng)走向的主要因素。最近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極拿地，預示著(zhù)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)投資會(huì )進(jìn)一步反彈，政府主導的基建投資將逐步讓位于經(jīng)濟內生性投資。

    投資者需要把握買(mǎi)入良機

    在對目前房地產(chǎn)板塊的估值問(wèn)題上，國泰君安認為，A股市場(chǎng)主流房地產(chǎn)公司目前估值處于合理偏高區域。而中金公司的判斷是，通脹預期下銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格漲幅超預期，將促使地產(chǎn)股再次上漲；但經(jīng)過(guò)前期股價(jià)大幅度上漲，地產(chǎn)板塊估值已不便宜，所以建議投資者逢低吸納優(yōu)質(zhì)公司并耐心持有。
    國金證券分析師毛銳表示，在經(jīng)過(guò)前期的大幅上漲后，地產(chǎn)板塊近期持續呈震蕩整理。而管理層將嚴控二套房貸的消息無(wú)疑加劇了地產(chǎn)板塊的資金流出。
    根據國金證券的分析，盡管房地產(chǎn)是今年下半年機構一致看好的重要板塊，但由于目前大部分地產(chǎn)股明顯處于回落整理的階段，因此地產(chǎn)股仍有維持震蕩整理走勢的要求，預計短期房地產(chǎn)板塊將跑輸大盤(pán)，因此，建議投資者在觀(guān)望一段時(shí)間后，再等待逢低介入機會(huì )�！氨M管管理層對地產(chǎn)行業(yè)的調控給地產(chǎn)板塊帶來(lái)短期的調整風(fēng)險，但房地產(chǎn)行業(yè)的回暖是實(shí)實(shí)在在的。因此，投資者可逢低關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的中游產(chǎn)業(yè)，包括水泥、鋼鐵等板塊�！泵�銳說(shuō)。
    中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉建議，在房地產(chǎn)行業(yè)調整階段，建議配置股東實(shí)力、資金實(shí)力和品牌實(shí)力雄厚，具有良好成長(cháng)性的房地產(chǎn)上市公司，同時(shí)選擇融資空間大的公司。