2009年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在充裕的流動(dòng)性、需求釋放等多重因素的推動(dòng)下重新進(jìn)入上升通道。短短半年時(shí)間內，國內各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪量?jì)r(jià)齊升的上漲行情，某些城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格甚至已經(jīng)達到或超過(guò)了2007年的最高水平。
    在樓市高歌猛進(jìn)的同時(shí)，投資性需求的集中入市、土地交易的火爆以及開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售搭車(chē)漲價(jià)的情況再次引發(fā)人們對樓市泡沫的擔憂(yōu)。從6月底開(kāi)始，各主要職能部門(mén)開(kāi)始重申之前已出臺的各項房地產(chǎn)調控措施，針對樓市的調控在沉寂了數月后重裝上陣。

    嚴格執行二套房貸政策抑制房產(chǎn)投機

    日前，銀監會(huì )召開(kāi)“第三次經(jīng)濟金融形勢通氣會(huì )”時(shí)強調要嚴防房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前，銀監會(huì )已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》�！岸�套房貸從緊”引人關(guān)注。
    “二套房貸政策從緊的說(shuō)法其實(shí)并不準確”，北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興表示，銀監會(huì )關(guān)于二套房貸的政策實(shí)際上始終處于執行狀態(tài)，關(guān)鍵的問(wèn)題是商業(yè)銀行執行力度是不是足夠大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下，二套房貸的執行力度會(huì )在有意無(wú)意之間出現松動(dòng)的情況，而在樓市出現過(guò)熱苗頭的情況下，對先前政策的重申與強調更多的應被理解為加大執行力度的信號。
    靳瑞興表示，從目前情況來(lái)看，加強二套房貸政策執行力度勢必會(huì )對投資需求大幅入市起到制約作用。但從購房人群上來(lái)看，自住和改善者仍占據大多數，因此對整個(gè)市場(chǎng)的影響依舊有限�！岸�套房貸政策主要是為了抑制投資需求，目前成交量增長(cháng)迅猛，投資者又開(kāi)始入市，但在有改善型需求這一檔，房貸仍是給予優(yōu)惠�！�

    集中推地遏制房?jì)r(jià)快速上漲

    盡管?chē)�土資源部表示地價(jià)成本并非推高房地產(chǎn)價(jià)格的主要原因，但各地頻頻出現的“地王”還是抬高了人們對房?jì)r(jià)上漲的預期。
    北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對于掌握著(zhù)大批存量住房的開(kāi)發(fā)商而言，土地供應的稀缺性容易給開(kāi)發(fā)商造成坐地起價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。同樣，高地價(jià)的出現也容易助長(cháng)小業(yè)主們惜售、觀(guān)望的情緒，在二級市場(chǎng)制造漲價(jià)的氛圍。
    今年5月到7月間，北京的“地王”紀錄連續四次被刷新，引發(fā)了各方的強烈關(guān)注。對此，北京市國土局相關(guān)負責人公開(kāi)表示，北京將加大政府土地儲備力度，加快土地的市場(chǎng)供應，以應對開(kāi)發(fā)商集中拿地局面。具體計劃是下半年供應經(jīng)營(yíng)性用地1000公頃。與此同時(shí)，上海、廣州等地均不同程度地加大了收儲和推地的力度。
    雖然地價(jià)并不直接決定房?jì)r(jià)的高低，但高地價(jià)所引發(fā)的連鎖反應仍然影響著(zhù)房?jì)r(jià)走勢。秦瑞表示，集中推地有助于改變土地市場(chǎng)“資源稀缺”的預期，進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為。不過(guò)，對于“地王”的出現也必須冷靜分析，地塊本身的特殊性和購地企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)與指向都會(huì )對地價(jià)的最終形成產(chǎn)生影響，集中推地后，高價(jià)成交的情況仍然可能出現。

    查處“捂盤(pán)惜售”規范市場(chǎng)行為

    遏制“捂盤(pán)惜售”正成為各地政府近期不約而同的態(tài)度。上海市7月17日出臺了《商品房銷(xiāo)售方案備案管理暫行規定》，規定商品房的銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應盡快申請預售、房管部門(mén)盡快審批，以此遏制開(kāi)發(fā)商“少量多批”“捂盤(pán)惜售”。
    無(wú)獨有偶，北京市建委最近也召集開(kāi)發(fā)商集中盤(pán)查捂盤(pán)現象。7月初，北京市住房和城鄉建設委啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治月行動(dòng)，加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按期開(kāi)盤(pán)、不進(jìn)行網(wǎng)上認購等違法、違規行為的整頓力度。截至7月13日，已對25家在售樓盤(pán)進(jìn)行了執法檢查，對15家開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡。27日又對7家違規房屋企業(yè)進(jìn)行了處罰或責令整改。
    有關(guān)專(zhuān)家認為，開(kāi)發(fā)商“分批推售”已經(jīng)可以定性為人為囤房，并且這種做法足以導致房?jì)r(jià)在短期內出現大幅波動(dòng)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)多次開(kāi)盤(pán)，可以制造出當日售罄的火熱假象，誘導消費者恐慌性購房，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也可以借此逐步提價(jià)。不過(guò)也有業(yè)內人士表示，目前并沒(méi)有一個(gè)對于“捂盤(pán)惜售”行為非常準確和權威的界定，可能會(huì )影響到執法過(guò)程中的落實(shí)。

    結構性調控暫無(wú)法扭轉市場(chǎng)大勢

    “房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，投資、投機的比重加重是這一階段調控手段頻頻出臺的主因�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，雖然近期政府相關(guān)部門(mén)再次重申了既有房產(chǎn)政策，并加大了執行力度和市場(chǎng)調控，但這仍然僅為結構性的調整，下半年樓市不會(huì )因此發(fā)生方向性的變化。
    楊紅旭表示，目前宏觀(guān)經(jīng)濟政策的寬松基調并沒(méi)有發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對于自住需求仍然是鼓勵的，其對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用還是非常明顯的。房地產(chǎn)宏觀(guān)調控會(huì )不會(huì )有更新更大的舉措，要看三季度后整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的恢復狀況。如果宏觀(guān)經(jīng)濟恢復態(tài)勢良好，則房產(chǎn)調控的力度有可能會(huì )進(jìn)一步加大，以抑制房產(chǎn)泡沫。
    “目前的政策對市場(chǎng)的影響依舊有限，”秦瑞表示，既有政策的“重裝上陣”更多的仍然是從穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度考慮的，只要存款準備金率和利率兩個(gè)重要的杠桿不發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的向上格局不會(huì )出現根本性的變化。即便宏觀(guān)調控措施真的會(huì )在年底發(fā)生變化，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最快只會(huì )在明年年初顯現。