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| 2009-08-05 本報記者:洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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今年五六月份以來(lái)，房?jì)r(jià)地價(jià)之爭再起。2005年開(kāi)始的房?jì)r(jià)快速上漲拉開(kāi)了房?jì)r(jià)地價(jià)之爭的序幕，而且房?jì)r(jià)漲得越快，爭論也越激烈。但當房?jì)r(jià)下跌或保持平穩時(shí)，這個(gè)爭論就銷(xiāo)聲匿跡，如2008年下半年到2009年初這段房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期。由此可見(jiàn)，房?jì)r(jià)地價(jià)之爭，其實(shí)質(zhì)并不完全是探究房?jì)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，而是另有隱情。
在市場(chǎng)經(jīng)濟中，價(jià)格最終是由供需決定的。成本會(huì )影響價(jià)格，但不起決定作用。這是價(jià)格形成的普遍規律。在房?jì)r(jià)構成中，地價(jià)是成本，地價(jià)當然會(huì )對房?jì)r(jià)的形成產(chǎn)生重要影響，但這種影響不是決定性的。同區位同品質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )趨同，但其土地取得成本卻不一定相同，甚至相差很大。開(kāi)發(fā)商在2006年和2007年的購地成本是不一樣的，會(huì )相差一倍甚至更大，但若同時(shí)在2008年銷(xiāo)售，絕不會(huì )因為是在2006年低價(jià)購地而低價(jià)售房。更不用說(shuō)，當市場(chǎng)低迷或泡沫破滅時(shí)，房?jì)r(jià)會(huì )跌破土地購買(mǎi)成本。由此可見(jiàn)，地價(jià)不是房?jì)r(jià)的根本決定因素，也不是房?jì)r(jià)上漲的根本原因。
從表面上看，在一段時(shí)期內，地價(jià)上漲，房?jì)r(jià)上漲；房?jì)r(jià)上漲，地價(jià)上漲。但從本質(zhì)上看，房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲的原因是什么呢？地價(jià)在房?jì)r(jià)構成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是資源性資產(chǎn)，其價(jià)格形成也要受到價(jià)值規律的制約。土地的商品屬性決定了土地價(jià)格應該由市場(chǎng)形成。在市場(chǎng)經(jīng)濟中，政府可以調控土地市場(chǎng)，但不可以決定土地價(jià)格，不論是高地價(jià)還是低地價(jià)。因此，從本質(zhì)上講，不論是房?jì)r(jià)還是地價(jià)，其形成都是由市場(chǎng)的力量決定的。
當前，導致房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲的原因是多方面的，但其中有三個(gè)方面是不容忽視的。第一是過(guò)度投資；第二是過(guò)度寬松的金融環(huán)境；第三是不合理的行業(yè)壟斷。但是，房?jì)r(jià)地價(jià)之爭在很大層面上淹沒(méi)了這些重要的本質(zhì)原因，轉移了公眾的視線(xiàn)和關(guān)注點(diǎn)，直接影響了尋找解決問(wèn)題的有效途徑。房地產(chǎn)具有雙重性，特別是住房，既是消費品，又是投資品。因而，既存在消費需求，又存在投資需求。當前的情況是，消費需求動(dòng)力很大，但有效需求不足；投資需求實(shí)力雄厚，擇機而動(dòng)。不論是消費需求，還是投資需求，只要需求總量增加，就會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。不有效遏制過(guò)度投資需求，房?jì)r(jià)快速上漲就不可能從根本上得到解決。 |
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