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| 上海：投資客進(jìn)場(chǎng)加快樓市復蘇 |
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| 2009-08-07 本報記者:葉鋒 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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客觀(guān)地講，房地產(chǎn)是上半年上海經(jīng)濟發(fā)展活躍的板塊之一，它率先走出了“V”形曲線(xiàn)———市場(chǎng)快速復蘇，日均成交量已超過(guò)2007年高峰期的水平，房?jì)r(jià)也呈較快上升態(tài)勢。究其原因，除剛性需求的大量釋放外，還有國內外投資者的大量進(jìn)場(chǎng)等
7月，上海樓市依然保持高位。佑威·樓市通系統提供的數據顯示，7月上海市新房住宅成交面積為194萬(wàn)平方米，相比上月微幅下降5.37%，但仍處于高位；上海市商品住宅成交均價(jià)達到15770元/平方米，環(huán)比6月又有1.58%的漲幅，這是自3月以來(lái)連續第五個(gè)月出現上漲。易居中國提供的數據則顯示，今年1至7月上海住宅成交量達1100萬(wàn)平方米，比去年同期的574萬(wàn)平方米上升了近一倍。
在售樓處，又現通宵排隊，部分樓盤(pán)甚至引來(lái)黃牛售號；在交易中心，等候繳稅、辦產(chǎn)證的人隊伍排到門(mén)外；在銀行，過(guò)去只要兩三天就可以通過(guò)的房貸審批需要等上六七天，因為“單子多得忙不過(guò)來(lái)”。
上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )輪值會(huì )長(cháng)、綠地集團董事長(cháng)張玉良說(shuō)，近期房?jì)r(jià)上漲相對較快的原因有四：一是公眾對經(jīng)濟有信心；二是流動(dòng)性大量流入房地產(chǎn)；三是去年商品房銷(xiāo)售量下降，去年及今年上半年的銷(xiāo)量集中在今年三四個(gè)月內消化；四是去年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工量下降。
樓市持續火爆、房?jì)r(jià)快速攀升，除剛性需求的釋放外，改善型投資型需求加速入市也是強勁動(dòng)力。大型樓盤(pán)“慧芝湖花園”位列今年上半年上海樓市銷(xiāo)售額第三位，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售負責人告訴記者，今年1、2月，投資客“幾乎沒(méi)有”，3月時(shí)占10%左右，至5月，投資者購房比例已占當時(shí)銷(xiāo)量的一半。這位負責人說(shuō)，投資者購房有明顯的特點(diǎn)，一是喜歡挑選方位相對便宜的房源；二是下單速度快，不少人甚至當場(chǎng)付款。
中原地產(chǎn)對上海6月市場(chǎng)成交客戶(hù)結構分析后發(fā)現，與3月初相比，首次置業(yè)的純剛性需求客戶(hù)已縮減至40%左右，而改善型客戶(hù)量正逐步釋放，約占總需求量的40%，還有10%至20%的長(cháng)線(xiàn)投資客正回歸樓市。投資者最看重的是房子有沒(méi)有升值空間，而不太在乎眼前的價(jià)格。投資性需求的大量進(jìn)場(chǎng)使開(kāi)發(fā)商難以抑制提價(jià)的沖動(dòng)。
值得注意的是，近期，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)等較為平靜，高檔寫(xiě)字樓的租金總體也在下降，工業(yè)用地市場(chǎng)也相對冷寂。這說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)存在“冷熱不均”的局面。這也暗示，住宅市場(chǎng)的快速上揚有催生泡沫的可能性。
對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，今年下半年將維持房?jì)r(jià)同比上漲態(tài)勢，漲幅可能持續擴大。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，不排除短期內商品住宅價(jià)格有繼續上升的可能性，但如果長(cháng)期經(jīng)濟面不支撐，房地產(chǎn)業(yè)很難維持目前的局面，成交量可能會(huì )下跌，價(jià)格也有可能出現波動(dòng)。
一些嚴峻的現實(shí)讓上海樓市的走向面臨考驗：一手房庫存已降至500多萬(wàn)平方米的近年來(lái)最低點(diǎn)，“供不應求”的局面可能推動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。另外，新“地王”接連誕生，進(jìn)一步增強了房?jì)r(jià)上揚的預期。
當人們對后市的走向忐忑不安之時(shí)，上海市政府開(kāi)始積極努力增加供應、穩定市場(chǎng)預期。上海市近日出臺《上海市商品房銷(xiāo)售方案備案管理暫行規定》，嚴查捂盤(pán)惜售現象。另一方面，上海已規劃安排建設15個(gè)大型居住社區，包括6個(gè)保障型住房基地和9個(gè)以中低價(jià)住房為主的居住區。目前，上海經(jīng)濟適用房的建設已經(jīng)提速，今年年底開(kāi)工總量將達到600萬(wàn)平方米。業(yè)內人士分析，這將有利于維護樓市的健康穩定發(fā)展。 |
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