7月份以來(lái)，福州、廈門(mén)等地銀行機構宣布“從嚴”執行二套房貸政策，業(yè)內人士指出，二套房貸“從嚴”恐難擋房?jì)r(jià)過(guò)快漲勢。與此同時(shí)，福州、廈門(mén)等地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)持續今年上半年的上揚之勢，萬(wàn)元以上的高價(jià)房成交占比進(jìn)一步提高。業(yè)內人士認為，福建房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現局部“過(guò)熱”跡象。今年下半年，房?jì)r(jià)持續走高已成定局，地方政府亟待加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監管。

    銀行屢打政策“擦邊球”

    福州市一些二手房中介日前接到銀行將從嚴執行“二套房首付款不低于40%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”政策的“口頭通知”后，暫停了部分二套房的交易簽約。在廈門(mén)，二套房貸“收緊”風(fēng)聲傳開(kāi)后，該市商品房交易量下跌10%左右。
    專(zhuān)家認為，去年底到今年上半年，銀行在判斷二套房時(shí)自定義，以個(gè)人為單位，而不是以家庭為單位來(lái)計算房貸次數，二套房貸的政策“名存實(shí)亡”。加上大多數銀行為了提前完成放款任務(wù)，在二套房貸業(yè)務(wù)方面屢打政策“擦邊球”，直接助長(cháng)了樓市的成交量，以及房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
    “今年上半年，各地樓市回暖迅速，地王接連產(chǎn)生，投機滋生，為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定，銀行重申二套房貸政策，重新利用金融政策調控，是基于此前二套房貸執行不到位的情況�！闭�祥集團福建區域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理楊臻說(shuō)，二套房貸一旦“收緊”，市場(chǎng)投機肯定會(huì )受到有效抑制，商品房成交量將大幅回落。二套房貸“收緊”也很可能暗示，樓市新一輪政策調整即將展開(kāi)。
    按照政策規定，首次置業(yè)者購房，按揭貸款可在首付兩成后，利率打7折，如10年按揭貸款50萬(wàn)元，月供還款為5100元左右，而嚴格執行二套房貸政策后，月供則增加到5686元。10年利息實(shí)際差額達七萬(wàn)元以上。
    業(yè)內人士指出，目前，大多數人仍看好樓市發(fā)展前景，住宅投資的穩定性，再加之對通貨膨脹預期的加強，有相當一部分的投資型客戶(hù)正積極入市。相比較而言，這部分投資者資金實(shí)力較好，二套房貸“收緊”對該類(lèi)購房者影響不會(huì )太大。因此，二套房貸“從嚴”恐難擋過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)。

    “過(guò)熱”跡象已顯現

    據統計，上半年，福州市區商品房銷(xiāo)售量達三萬(wàn)多套，銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)185%，6月份福州市區商品房均價(jià)超過(guò)8000元/平方米，比1月份上漲1000多元；上半年，廈門(mén)市商品房銷(xiāo)售超過(guò)2萬(wàn)套，是2008年全年成交量的2.4倍，廈門(mén)島內商品房均價(jià)由1月份的9800元/平方米飆升至6月份的12500元/平方米。
    福建三盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理程璇分析，上半年，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“回暖、活躍、急漲、爭購”的驚人一幕。之所以會(huì )發(fā)生這樣的轉折，主要有四方面原因：
    一是去年底開(kāi)始，國家出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放松第二套房貸等發(fā)揮了作用；二是房?jì)r(jià)下調刺激銷(xiāo)量上升。從去年下半年開(kāi)始，由于銷(xiāo)售難度加大，廈門(mén)、福州等部分城市出現價(jià)跌量升的現象；三是在各種優(yōu)惠政策下，居民壓抑了一年的剛性需求快速釋放；四是通貨膨脹預期影響。為刺激經(jīng)濟，國家增發(fā)巨量貨幣，通貨膨脹預期風(fēng)險加大，在沒(méi)有更好投資渠道的情況下，房地產(chǎn)投資性需求上升。
    程璇認為，近來(lái)，福州、廈門(mén)等地頻頻出現新“地王”、投資炒房熱度升高，房地產(chǎn)行業(yè)的確出現了一些“過(guò)熱”的跡象。

    房?jì)r(jià)走高已成定局

    業(yè)內人士指出，當前，實(shí)體經(jīng)濟面臨通縮、美元的壓力，寬松的貨幣政策和隨之而來(lái)的通脹預期已把樓市置身于購房者、開(kāi)發(fā)商和地方政府的多方博弈之中，下半年房?jì)r(jià)持續走高恐成定局。
    7月上旬，福建省銀行機構開(kāi)始“從嚴”執行二套房貸政策，引發(fā)各地樓市成交量出現一陣波動(dòng)。福建三盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監林旭告訴記者，二套房政策“從嚴”執行的風(fēng)聲一經(jīng)傳出，就有不同的消費者反應，一種是加快決策，到售樓部簽約，另一種則是采取觀(guān)望。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，前者居多。
    二套房貸政策“從嚴”仍然面臨著(zhù)“上有政策、下有對策”的尷尬。記者暗訪(fǎng)福州市區多家售樓中心發(fā)現，售樓人員面對政策“從嚴”的購房家庭或炒房者，都會(huì )主動(dòng)勸其辦理“假離婚證”、借用他人身份證件等手段購房，以規避政策。加上，地方政府對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策將在今年底前到期，部分市民為趕搭政策“末班車(chē)”，也從觀(guān)望轉向積極出手購房。
    6月初，福建省政府出臺了將土地出讓金全部付清期限延長(cháng)政策后，開(kāi)發(fā)商掀起了新一輪土地搶奪熱潮，地價(jià)重拾漲勢也將直接助漲房?jì)r(jià)。此外，福州、廈門(mén)等地開(kāi)發(fā)商和炒房中介紛紛借用開(kāi)建地鐵項目和國家支持海峽西岸經(jīng)濟區建設等概念，吸引外地購房者，大肆推高房?jì)r(jià)。

    政府加強有效監管

    專(zhuān)家認為，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現的局部“過(guò)熱”跡象有隱患，地方政府及有關(guān)部門(mén)亟待采取有力措施，在保持現有政策連續性的同時(shí)，促進(jìn)政策的進(jìn)一步完善，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監管。
    首先，進(jìn)一步完善相關(guān)政策。目前，二套房信貸政策、對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策等是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主要政策。其中，二套房貸政策“從嚴”執行，一方面，銀行在操作層面要嚴把審查關(guān)，另一方面，盡快完善現有的征信系統，減少因征信系統漏洞造成政策執行不到位的情況；下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持量?jì)r(jià)齊升的勢頭，應取消對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免的政策。
    其次，政府部門(mén)應著(zhù)重緩解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。目前的供求矛盾關(guān)鍵在于土地市場(chǎng)，一方面新增的土地供應總量在減少，地方政府征地難度越來(lái)越大；另一方面已經(jīng)推出的土地中，大企業(yè)壟斷了大量的供應，加劇了結構性供應不足的矛盾。
    第三，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控手段。地方政府加快保障房建設進(jìn)度，改善住房供應結構，增加中低價(jià)位、中小套型的普通商品房供給；盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報體系，對市場(chǎng)供求、價(jià)格和空置等情況進(jìn)行適時(shí)的動(dòng)態(tài)監測并分析，定期向社會(huì )公布。國家有關(guān)部門(mén)應加快出臺物業(yè)稅等相關(guān)政策，增加房產(chǎn)的投資和持有成本，確保房地產(chǎn)業(yè)健康平穩發(fā)展。