有關(guān)部門(mén)監測數據顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格連續5個(gè)月上漲，而銷(xiāo)售面積環(huán)比下滑了近20%，首次出現了價(jià)升量跌的局面。專(zhuān)家認為，短期成交量走低不會(huì )影響整個(gè)市場(chǎng)的景氣回升，在社會(huì )剛性需求和通脹預期導致的投資性購房增加的雙重因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能再次出現泡沫。

    是否“拐點(diǎn)”說(shuō)法不一

    國家發(fā)展改革委、國家統計局日前公布的最新房?jì)r(jià)數據顯示：7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個(gè)百分點(diǎn)。全國房?jì)r(jià)在保持繼續上行的同時(shí)，漲速進(jìn)一步加快。
    與此同時(shí)，7月樓市成交量普遍下滑，全國70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下滑了近20%。這不禁讓人聯(lián)想起去年7月以后在上海、杭州等地樓市出現的“拐點(diǎn)”。一些業(yè)內人士也據此判斷樓市或將出現又一個(gè)“拐點(diǎn)”。
    多家券商在分析報告中認為，樓市成交量下降主要與各地不同程度地收緊房貸并取消其他優(yōu)惠政策有關(guān)，另外新增可售樓盤(pán)量下降、銷(xiāo)售淡季因素、上半年房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快等也造成一定程度的影響。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，目前和未來(lái)行業(yè)趨勢并沒(méi)有出現拐點(diǎn)，預計1至7月的月均成交量可以持續，而年初以來(lái)許多二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)并無(wú)明顯上漲。
    上海臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎則表示，7月的二手住宅市場(chǎng)行情，說(shuō)明買(mǎi)方購房熱度雖然保持強勁，但因房東提價(jià)幅度過(guò)高，部分意向買(mǎi)方已經(jīng)開(kāi)始持觀(guān)望態(tài)度。但據此判斷樓市出現“拐點(diǎn)”還為時(shí)尚早。
    中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰認為，成交量下降而房?jì)r(jià)沒(méi)有下降，說(shuō)明樓市剛性需求和投資需求依然旺盛，供給緊張局面短期難改，市場(chǎng)仍屬于賣(mài)方主動(dòng)階段。而開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷上半年良好的銷(xiāo)售境況后，對后市預期較高，不會(huì )輕易調整下半年的銷(xiāo)售價(jià)格，在信貸寬松的背景下，開(kāi)發(fā)商資金充裕，也不存在類(lèi)似去年降價(jià)回籠資金的壓力，同樣二手房交易也會(huì )有類(lèi)似的心態(tài)。因此目前的市場(chǎng)波動(dòng)回調，不可能是“拐點(diǎn)”。

    下半年房?jì)r(jià)易漲難跌

    交通銀行近日發(fā)布的《2009年下半年中國宏觀(guān)經(jīng)濟金融展望》報告指出，受益于樓市和股市雙重回暖，地產(chǎn)商又開(kāi)始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法，一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內的風(fēng)險轉移至資本市場(chǎng)。近期樓市銷(xiāo)售強勁已帶動(dòng)房?jì)r(jià)明顯上揚，而地產(chǎn)公司再起上市熱潮，可能加劇房地產(chǎn)泡沫的生成。
    在流動(dòng)性持續充裕的情形下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫幾乎不可避免。而房地產(chǎn)的復蘇將拉動(dòng)私人部門(mén)的投資，因此資產(chǎn)價(jià)格泡沫在短期也是拉動(dòng)經(jīng)濟持續復蘇的有效手段。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，7月份我國新增貸款約5000億元至6000億元，高于此前市場(chǎng)預期。而經(jīng)濟復蘇，通脹預期和熱錢(qián)流入三重作用，可能加速資產(chǎn)泡沫的出現。野村證券首席經(jīng)濟學(xué)家孫明春也認為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)隱約出現了泡沫，這從上半年全國平均住房?jì)r(jià)格超過(guò)20%的漲幅可以看出。
    交通銀行報告還指出，在目前我國樓市供過(guò)于求，回暖根基不穩的背景下，下半年全國房?jì)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，但經(jīng)濟回暖將使房?jì)r(jià)在目前的水平上止跌回穩，甚至會(huì )出現小幅上升，因此2009年下半年全國房?jì)r(jià)易漲難跌，仍將在高位徘徊。
    值得注意的是，近期北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的多塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司所為。在近期住宅項目的最低資本金比率從35%調低至20%、上半年預售強勁和開(kāi)發(fā)商的融資渠道拓寬等利好情況下，可以預見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將以更加積極的姿態(tài)參與項目建設并補充土地儲備。
    一些經(jīng)濟學(xué)家同時(shí)提醒，高額的房?jì)r(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降，風(fēng)險加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術(shù)門(mén)檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會(huì )造成更大的泡沫。

    市場(chǎng)出現貨幣政策微調預期

    上半年，人民幣各項貸款增加7.37萬(wàn)億元，6月末廣義貨幣(M2)供應量同比增長(cháng)28.46%，外匯儲備余額2.13萬(wàn)億美元。這三個(gè)指標皆創(chuàng )近十幾年的歷史新高，目前經(jīng)濟學(xué)界多數人認為正是這種流動(dòng)性過(guò)剩，很大程度上推高了股價(jià)和房?jì)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅導致的美國金融危機告誡人們，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，銀行扮演的角色不應是樓市泡沫的推手而應是穩定器。
    交通銀行報告指出，下半年，盡管信貸的絕對增量會(huì )明顯下降，但受政府投資項目繼續投放、項目資本金比例調整、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖等因素的推動(dòng)，信貸余額仍將保持一定增速，信貸結構將趨于優(yōu)化。預計全年新增人民幣貸款9萬(wàn)億至10萬(wàn)億元，年末余額同比增長(cháng)29%至32%。預計明年總貸款需求至少7萬(wàn)億元以上。隨著(zhù)經(jīng)濟增速明顯加快和物價(jià)回歸為正值，不排除明年貨幣政策適度收緊并趨中性的可能性。
    從政策動(dòng)向來(lái)看，雖然我國宏觀(guān)貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現貨幣政策微調和房地產(chǎn)信貸收緊的預期。銀監會(huì )近期再次重申要求商業(yè)銀行嚴格執行第二套商品房購買(mǎi)者需要首付四成，且利率為基準利率的1.1倍，表明監管層對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的擔心。雖然在宏觀(guān)經(jīng)濟回升還存在不確定性的大背景下，短期內對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策還不會(huì )有方向性的變動(dòng)，但微調已經(jīng)開(kāi)始。如果房?jì)r(jià)繼續過(guò)快上漲，不排除政策再次收緊的可能性。
    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，從中央近期表示繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策可以預見(jiàn)，下半年貨幣政策肯定不會(huì )全面收緊。但近期央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作，連續加大資金回籠力度，說(shuō)明中央也開(kāi)始對通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲有所擔憂(yōu)。假如第四季度經(jīng)濟“保八”無(wú)憂(yōu)，則可能會(huì )收緊流動(dòng)性，這將阻礙房?jì)r(jià)繼續上漲。