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| 中金公司：物業(yè)稅對高房?jì)r(jià)有抑制作用 |
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| 2009-08-21 記者：劉振冬 實(shí)習生：李金龍 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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本報訊 中金公司日前發(fā)布的報告表示，從租金收益的角度看，如果保持投資收益率不變及不考慮市場(chǎng)供需的情況下，征收1%的物業(yè)稅率所對應的房?jì)r(jià)要下跌的幅度應在15%-20%左右。不過(guò)，中金公司認為，由于涉及內容復雜，近期推出的可能性不大。
中金報告認為，我國物業(yè)稅可能采取香港及新加坡模式，對土地使用權及住宅所有權征稅。同時(shí)可能設定以物業(yè)價(jià)值為稅基，稅率在0.5%-2%之間。
“物業(yè)稅稅基確定可估算物業(yè)價(jià)值和估算物業(yè)租金兩類(lèi)，預計我國將以物業(yè)價(jià)值為稅基；稅率的確定較為復雜，一般來(lái)說(shuō)，各國稅率范圍很大，從零稅率到3%以上，總體來(lái)看，普通居民自住用房稅費在1%左右，而高價(jià)位或多套住房稅率在2%以上；另外，從承受能力來(lái)看，發(fā)達國家物業(yè)稅占可支配收入比例約為2%左右，稅負較高國家占4%左右；借鑒以上經(jīng)驗，我們認為我國物業(yè)稅征收稅率普通自住型大致為0.5%-1%；高端及多套住宅稅率為1.5%-2%；對于特別高檔的住宅可以征收2.5%左右的稅率�！敝薪鸸痉治鰩煱缀隉槺硎�。
對于物業(yè)稅出臺對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，中金公司認為，從中長(cháng)期來(lái)看，物業(yè)稅增收提高了居民持有成本，從而對房?jì)r(jià)有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房?jì)r(jià)將理論上下降15%-20%，房?jì)r(jià)同時(shí)還要受到市場(chǎng)供需影響；另外由于對多套住房/高端商品房稅率較高，所以推行物業(yè)稅短期內將增加二手房供應，打壓高端商品房需求，房?jì)r(jià)也將被迫下降。
中金報告表示，從中長(cháng)期來(lái)看，住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì )受到物業(yè)稅負面影響，主要是因為購房者對成本下降的預期，持有成本上升(可支配收入減少)。土地出讓金中減少了土地租金這部分，即使土地成本從量而言沒(méi)有減少，市場(chǎng)也會(huì )期望新的住宅物業(yè)有相對較低的售價(jià)。同時(shí)由于持有成本的上升和可支配收入的較少，購房能力勢必下降。從租金收益的角度來(lái)看，中國現在的平均租金回報率在5%-6%左右。對物業(yè)征收1%的物業(yè)稅率相當于對租金征收15%-20%左右的稅率。如果保持投資收益率不變及不考慮市場(chǎng)供需的情況下，征收1%的物業(yè)稅率所對應的房?jì)r(jià)要下跌的幅度應該在15%-20%左右。而且，高檔住宅的投資收益率相對也比較高。所以物業(yè)稅對于高檔物業(yè)房?jì)r(jià)的負面影響可能會(huì )隨房?jì)r(jià)上升而呈現一個(gè)邊際效用遞減的情況。超過(guò)1%的稅率后，每增加1%的物業(yè)稅稅率對應的房產(chǎn)價(jià)格下降幅度應該會(huì )小于17%-20%。此外，住宅市場(chǎng)價(jià)格在中長(cháng)期仍舊受市場(chǎng)供給需求的影響，而這部分影響會(huì )對物業(yè)稅影響產(chǎn)生對沖或者放大的作用。
在住房供給的變化方面，中金公司認為，對存量的影響是在開(kāi)征物業(yè)稅的短時(shí)間內二手房供應增長(cháng)。征收物業(yè)稅會(huì )將市場(chǎng)囤積的二套及二套以上的房源釋放出來(lái)，對二手房市場(chǎng)的價(jià)格形成下行壓力。一手房市場(chǎng)也會(huì )相應受到波動(dòng)。我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場(chǎng)供應總體的10%左右。如果這些房源全部釋放，二手房市場(chǎng)會(huì )在短時(shí)間內增加大約10%左右的房源�；诔鍪鄣钠惹行�，可能會(huì )以市場(chǎng)折扣價(jià)出讓?zhuān)M(jìn)一步打壓二手市場(chǎng)的房?jì)r(jià)。
從增量的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的供應量應該會(huì )有所下降。雖然土地成本會(huì )下降，但是由于物業(yè)稅增加了持有成本，購房者可能會(huì )在住宅價(jià)格上尋求更大的折扣。特別是當市場(chǎng)上已付地租物業(yè)與未付地租物業(yè)并存的情況下，購買(mǎi)者可以進(jìn)行橫向比較。所以物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格下降可能比土地成本下降幅度更大，從而減少開(kāi)發(fā)商的盈利率。此外，由于物業(yè)稅對投資需求，多套房購買(mǎi)需求及高價(jià)房需求的打壓，會(huì )使得開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的預期變得更為審慎，而控制市場(chǎng)供應。
“對結構增量的影響主要體現在高端房型向中端房型轉變這一變化中。因為高端住宅將會(huì )被征收較高的物業(yè)稅。從而加重投資者和購房者的持有成本�！敝薪饒蟾娣Q(chēng)。 |
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