今年以來(lái)，全國許多城市住宅價(jià)格屢屢創(chuàng )出歷史新高，但寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)卻背道而馳，在空置率居高不下的情況下，售價(jià)和租金都出現了較大幅度的下跌，部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。業(yè)內專(zhuān)家認為，“住商倒掛”說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未整體復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)若要真正復蘇，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好，更重要的是整個(gè)市場(chǎng)的長(cháng)期投資及需求的恢復和穩定。

    一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)持續走低

    目前，有著(zhù)全國樓市風(fēng)向標之稱(chēng)的上海已經(jīng)出現了“住商倒掛”的現象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)，地處蘇州河畔黃金地段，自去年年底開(kāi)盤(pán)預售。截至7月13日，總計369套可售商鋪僅售出34套，目前價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右。而與其相距不遠的住宅樓盤(pán)嘉里不夜城卓悅居(西區)，同樣臨近蘇州河，最新一次開(kāi)盤(pán)也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價(jià)已高達2.8萬(wàn)元/平方米。
    國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價(jià)已下跌11%。報告顯示，自2008年第四季度以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)已連續三個(gè)季度出現吸納量為負的情況，新的物業(yè)項目不斷交付，而租戶(hù)卻縮減面積，使市場(chǎng)未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè)，而今年上半年的供應結構則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級辦公樓。
    戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線(xiàn)城市深圳，第二季度，盡管商鋪租賃市場(chǎng)有所活躍，但銷(xiāo)售市場(chǎng)依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬(wàn)平方米，同比大幅下降61%。
    北京的商業(yè)地產(chǎn)也正經(jīng)歷著(zhù)寒冬。數據顯示，由于市場(chǎng)需求短期內難有大改觀(guān)，在市場(chǎng)存量不斷累積加大的背景下，甲級寫(xiě)字樓空置率還在不斷上揚。世邦魏理仕在其報告中稱(chēng)，北京CBD寫(xiě)字樓的空置率目前已經(jīng)達到了33%的歷史高位。仲量聯(lián)行的統計數據亦顯示，該區域的空置率甚至已經(jīng)達到了38.4%，而且還有上升趨勢。
    隨著(zhù)空置率的上升，持有人之間的價(jià)格競爭在所難免。北京高力國際咨詢(xún)與研究部的數據顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價(jià)格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達39%。降低租金是保持現有品牌入駐率和在競爭中吸引新客戶(hù)所能采取的最直接有效的方法，但是萎縮的需求及市場(chǎng)定位的同質(zhì)性降低了減價(jià)成效，一些商圈的入駐率與租金仍在下降。
    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析報告認為，由于和全國以及全球經(jīng)濟走勢密切相關(guān)，北京寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)在近期不會(huì )很快活躍起來(lái)。2009年甲級寫(xiě)字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著(zhù)中國和全球經(jīng)濟開(kāi)始走向復蘇，2010年甲級寫(xiě)字樓的需求量會(huì )有小幅回升。但是中國經(jīng)濟復蘇還存在一定的不確定性，甲級寫(xiě)字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平。

    商業(yè)地產(chǎn)為何受冷落

    知名房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民分析，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀(guān)經(jīng)濟的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價(jià)要比住宅項目高出30%左右。但目前國內部分一線(xiàn)城市不但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格嚴重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現了滯銷(xiāo)。蔡為民認為，這說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現了冷熱不均的不正�，F象。
    北京頂秀置業(yè)董事長(cháng)劉新虎認為，在購買(mǎi)寫(xiě)字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會(huì )在50%以上，而且貸款利率沒(méi)有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫(xiě)字樓和商鋪的投資需求。這也是造成寫(xiě)字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。
   “房地產(chǎn)市場(chǎng)若要真正復蘇，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好，更重要的是整個(gè)市場(chǎng)的長(cháng)期投資及需求的恢復和穩定�！敝袊�不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析報告認為，由于宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化以及利率、信貸、交易稅費等政策的調整均會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，在宏觀(guān)經(jīng)濟企穩回升以及與住房消費相關(guān)的政策保持穩定的情況下，雖然不能斷定房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全恢復，但是無(wú)論是從成交量還是從價(jià)格來(lái)看，住宅市場(chǎng)轉暖的跡象已經(jīng)十分明顯，市場(chǎng)各方的信心都在逐漸恢復�？梢哉f(shuō)，住宅市場(chǎng)的回暖是調控政策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣政策條件下，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動(dòng)起來(lái)，住宅交易的量?jì)r(jià)齊升缺乏必要的經(jīng)濟基礎。而與住宅市場(chǎng)不同的是，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟密切相關(guān)，受?chē)鴥葒�際經(jīng)濟的基本面影響，基本上無(wú)法借助政策調控拉動(dòng)需求。因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀(guān)經(jīng)濟的真實(shí)狀況，也更能體現實(shí)體經(jīng)濟的走向。正因為如此，投資者對寫(xiě)字樓的投資需求會(huì )比較弱，而尚處于恢復元氣中的企業(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了寫(xiě)字樓市場(chǎng)遠不可能像住宅市場(chǎng)那樣有快速的反應。

    “抄底”商業(yè)地產(chǎn)是否合適

    按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)作為一種純投資的地產(chǎn)商品，其交易價(jià)格應該是高于住宅的，但如今出現的“住商倒掛”現象從另一方面也說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒(méi)有被充分挖掘。
    位于北京南城的國瑞城，其公寓的價(jià)格已達到3萬(wàn)元/平方米，而記者在北京崇文區、宣武區，幾乎沒(méi)有發(fā)現單價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的寫(xiě)字樓。以金融街及西長(cháng)安街沿線(xiàn)區域為例，在今年的交易中，位于金融街區域的恒奧中心交易均價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，國賓世貿中心交易均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，而金融街周邊區域的公寓天安國匯銷(xiāo)售均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，今年初開(kāi)盤(pán)入市的公寓西絨線(xiàn)26號最高銷(xiāo)售均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，其間竟有最高達萬(wàn)元的差額。
    正是看到了“住商倒掛”背景下商業(yè)地產(chǎn)凸顯的潛在價(jià)值，近期很多個(gè)人及集團開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”。高力國際寫(xiě)字樓部的吳燁表示，寫(xiě)字樓的土地出讓金要比住宅貴，包括后面的建設、裝修、建材都遠遠超過(guò)住宅的投入，“價(jià)格倒掛，是非常不正常的事情�！贝蟪蓢�際中心銷(xiāo)售總監王琦則表示，從長(cháng)期投資的角度來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓投資還是非常合適的�！霸诓粍�(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，商鋪的投資回報率最高、風(fēng)險最大，住宅回報率最低、風(fēng)險較小，寫(xiě)字樓的風(fēng)險和回報都是適中的�！币驗榕c住宅市場(chǎng)只有出售、出租的狹窄經(jīng)營(yíng)模式不同，寫(xiě)字樓可散售、整售、租賃，經(jīng)營(yíng)模式更加多元化。