9月3日北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )在國貿舉辦。本報記者 李佳鵬 攝

　　每一輪樓市高漲，都會(huì )伴隨著(zhù)房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價(jià)拿地，閑置不用，表面上看起來(lái)是賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，但賬外的收益卻遠遠超過(guò)賬面上的損失。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于融資的便捷，高價(jià)囤地更是自我擴張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結——“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場(chǎng)資本游戲�！�

　　國土部調查：地價(jià)運作空間相當“暴利”

　　國土部于2009年5月底開(kāi)始，對全國105個(gè)城市進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監測調查，調查的房?jì)r(jià)為商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。有效案例620個(gè)。其中北京被抽查的21個(gè)房地產(chǎn)項目中，鼎城的利潤最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價(jià)并沒(méi)有比周邊樓盤(pán)價(jià)格高多少，但是鼎城項目的樓面地價(jià)僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價(jià)房?jì)r(jià)比例最小的房地產(chǎn)項目，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價(jià)僅僅253元/平方米，房?jì)r(jià)卻賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米。
　　而在北京，最貴樓盤(pán)的桂冠屬于誰(shuí)？是6月25日剛獲得預售許可證的東釣魚(yú)臺家園，亦稱(chēng)釣魚(yú)臺七號院，以7.28萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，刷新了奧運時(shí)代盤(pán)古大觀(guān)以7.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格保持的京城“最貴樓盤(pán)”的紀錄。此前有媒體報道，該樓盤(pán)的樓面地價(jià)遠低于廣渠路15號“地王”1.6萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)。而除去拆遷和建安成本，7.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，東釣魚(yú)臺家園的利潤率依然相當“暴利”。

　　開(kāi)發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了

　　自國土部負責人發(fā)布地價(jià)占房?jì)r(jià)23%這一結論后，以任志強為代表的不少開(kāi)發(fā)商出來(lái)公開(kāi)反駁。北京華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在博客中更是明確寫(xiě)道：“如果政府用不同部門(mén)分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢(qián)，就認為土地的成本在房?jì)r(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”
　　“人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費，質(zhì)量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊�！睋�國內二線(xiàn)城市的一位開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單顯示，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價(jià)達到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%，樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復收費，例如，前期規劃國土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規劃界定費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費項目加起來(lái)共有30多項，涉及20多個(gè)部門(mén)，費用總計448元。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右，占房屋銷(xiāo)售價(jià)的20%。

　　業(yè)內人士：地價(jià)急漲導致房?jì)r(jià)泡沫迅速吹大

　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，通過(guò)增加土地供給，改變供求關(guān)系，會(huì )對土地價(jià)格下調產(chǎn)生作用，但未必會(huì )帶動(dòng)房?jì)r(jià)降低�！坝捎诶�益驅動(dòng)更大，此輪各地加大土地的供應，并非外界所說(shuō)平抑房?jì)r(jià)�！闭憬�大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)趙杭生表示，事實(shí)上短期內是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。
　　樓市高溫帶動(dòng)地市火熱，進(jìn)而舒緩的是政府財政收入，截至2009年8月7日，上海通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬(wàn)平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海這個(gè)收入才是154億。原國土資源部副部長(cháng)、現國土資源部咨詢(xún)研究中心副主任劉文甲表示，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價(jià)房?jì)r(jià)，實(shí)際上是為地方財政做抓手。
　　北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門(mén)外10號地以10億多元天價(jià)被富力收入囊中后，周邊的二手房?jì)r(jià)就隨之水漲船高�！耙愿浇�的富力城為例，以往均價(jià)在22000元每平方米的房子現在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開(kāi)價(jià)到了28000元每平方米，高價(jià)地的誕生直接提高了人們對房?jì)r(jià)的預期�！�
　　除了地價(jià)與房?jì)r(jià)的聯(lián)動(dòng)之外，“地王”身后越來(lái)越多的央企背景也引發(fā)了人們的關(guān)注。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司；19.6億元中標奧運村鄉地塊的成都中澤置業(yè)，其母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團。除了近幾年在土地市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)之外，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)。
　　業(yè)內人士普遍認為，當土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫就隨時(shí)可能浮現。在全球經(jīng)濟尚未好轉、國內信貸相對寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運作，頻頻制造高價(jià)搶地的現象，泡沫便會(huì )被迅速吹大。

　　專(zhuān)家：從土地、信貸、稅收多項政策入手遏制過(guò)高房?jì)r(jià)

　　“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，特別是最近房?jì)r(jià)在短期內飆升的問(wèn)題，有信貸政策、稅收政策的問(wèn)題，也有土地政策問(wèn)題，前兩者在此不討論，如果土地政策僅是從這些措施入手，對遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限�！敝袊�社科院金融研究所研究員易憲容表示，從已有的研究報告來(lái)看，截至今年4月，全國累計土地購置面積與累計完成開(kāi)發(fā)土地面積的差超過(guò)10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開(kāi)發(fā)的土地面積十分龐大。土地庫存一直處于上升趨勢。在現有土地庫存的情況下，假設沒(méi)有新增土地購置，現有的土地庫存量都需要超過(guò)50個(gè)月才能消耗完成。
　　易憲容認為，當前住房市場(chǎng)并非在于增加土地供給多少，也不在于增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作，土地供給再充分，住房建再多，都無(wú)法滿(mǎn)足住房炒作貪欲。因此，住房土地政策的改進(jìn)還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起，才能夠遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。