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根據日前央行公布的數據，7月我國金融機構外匯占款增量達2425.65億元，創(chuàng )年內第二高，海外資本加快回流國內已是不爭事實(shí)。泡沫化氣息漸濃的樓市，一面是境外看房者頻頻下單，一面是外資機構高調拋售，海外資本在樓市價(jià)格高漲的當口到底起了什么作用？攻股市棄樓市的說(shuō)法是否準確？
境外散戶(hù)頻頻購房“催熱”高端市場(chǎng)
“熱錢(qián)又回來(lái)啦！”在市場(chǎng)驚呼因金融危機暫時(shí)撤離中國市場(chǎng)的海外資金又殺了個(gè)回馬槍之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已敏感的感受到了這一變化。
深圳，四月下旬“限外令”松動(dòng)，港澳臺居民不再只能購買(mǎi)一套房，看房的港人立刻增多，根據置業(yè)國際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買(mǎi)數量將達到8600套，面積也將超過(guò)80萬(wàn)平方米。
上海，高級公寓市場(chǎng)最近持續火爆。最新數據顯示，8月上海共有468套豪宅成交，成交單價(jià)均在人民幣4萬(wàn)元/平方米以上，總成交金額達65.59億元，不論是數量還是價(jià)格均創(chuàng )今年新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴本報記者。中原(中國)地產(chǎn)研究中心長(cháng)期抽樣監測結果顯示，自4月起，港澳臺人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅力量。自3月起，港澳臺購房人數連續3個(gè)月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點(diǎn)。
廣州，合富輝煌市場(chǎng)研究部對廣州中心區域46個(gè)主流樓盤(pán)進(jìn)行的調查結果顯示，這些樓盤(pán)的投資客中港澳臺及境外買(mǎi)家保持約三成比例，且有增加勢頭。
“總體來(lái)說(shuō)，境外的買(mǎi)家肯定不如境內的買(mǎi)家多，但是他們的投資、甚至投機行為，絕對會(huì )助長(cháng)房?jì)r(jià)的上漲，這尤其體現在高端住宅上�！睏罴t旭說(shuō)。
外資機構邊唱高調邊套現“混淆視聽(tīng)”
而與散戶(hù)頻頻出手買(mǎi)下豪宅不同，很多外資機構日前加快了其拋售的步伐。據媒體最新報道，美國凱雷投資集團正籌備出售其持有的上海濟南路8號項目，回籠資金有望超過(guò)30億元。而此前，摩根士坦利已經(jīng)以24.5億元的價(jià)格將其持有的上海東海廣場(chǎng)項目出售給SOHO中國。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地產(chǎn)類(lèi)股票上的QFII在近日也大幅減倉�！八謧}位較之前已經(jīng)明顯下降許多”，一位證券業(yè)業(yè)內人士透露說(shuō)。
“但外資拋售并不能將其解讀為外資對中國樓市的看空，而是其投資達到了相應的效果，進(jìn)行正常的套現獲利�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級研究員回建強日前撰文指出。
更值得警惕的是，在許多外資拋售的同時(shí)，他們還一再對中國樓市叫好。摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄樂(lè )觀(guān)預測稱(chēng)，今年中國房?jì)r(jià)上漲幅度將達5%至10%，而明年漲幅也將達到10%，并鼓勵大家最近積極行動(dòng)起來(lái)，投資買(mǎi)地建房。
對于外資者這種“言行不一”的行為，業(yè)內人士明確指出，制造聲勢趁機套現是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤(pán)，高位出貨�！斑@種做法會(huì )混淆大家的視聽(tīng)，增加大家對市場(chǎng)判斷的難度，它們撤了之后國內的投資者可能就被套了�！睒I(yè)內人士表示。
投機資本涌動(dòng)危害市場(chǎng)風(fēng)險不可小覷
根據中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員張明的計算，若扣除各類(lèi)因素，二季度能解釋的外儲增加額為339億美元，仍有超過(guò)900億美元的外儲增長(cháng)缺乏合理解釋?zhuān)荒軞w結為短期國際資本的流入。接受記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家表示，盡管和2007年那一輪“高房?jì)r(jià)”時(shí)期相比，海外資金進(jìn)入國內樓市的規模要小很多，但是海外投資資本的涌動(dòng)對正常市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì )造成的破壞和負面影響，它的流入仍是市場(chǎng)不能忽視的一股力量，這種風(fēng)險不可小覷。
另外，外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國國際收支順差的重要原因，過(guò)度投資會(huì )造成人民幣升值的預期，導致人民幣貨幣投放過(guò)多，加大流動(dòng)性的壓力。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強也指出，監管部門(mén)對于海外資金的動(dòng)向要密切關(guān)注，實(shí)行切實(shí)有效的監管，要心中有數。適當引導資金的流向，若房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱時(shí)又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，為了抑制外商對過(guò)熱的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資，多部委聯(lián)合發(fā)文加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債、外匯登記和結匯方面的管理。也在那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)被宣布納入外商投資“限制類(lèi)”行業(yè)名單。
“對于想要在銷(xiāo)售市場(chǎng)混水摸魚(yú)的外資基金和散戶(hù)，相關(guān)限制絕不可輕易放松�！睏罴t旭說(shuō)。
楊紅旭還表示，“樓市反彈已由剛性需求主導，演變成了投資投機帶頭。在以溫州炒房團為代表的國內游資洶涌入市背景下，境外資本亦春心難耐，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)泡沫原本就未擠凈，按目前房?jì)r(jià)上漲之勢，2007年的非理性繁榮必然重現�！� |