北京秋季房展會(huì )上商家打出的“給房?jì)r(jià)一針鎮靜劑”宣傳口號道出了很多購房者的心聲。本報記者 陳偉 攝

　　“沒(méi)想到，太出乎意料了！”
　　“看不懂，像霧里看花一樣！”
　　談及今年的樓市，多數被采訪(fǎng)對象都表達了這樣的感慨。從“量?jì)r(jià)齊跌”到“量?jì)r(jià)飆升”再到“量跌價(jià)漲”；從土地流拍到“地王”歸來(lái)；以往需要兩三年走過(guò)的“路”今年僅僅用了半年多的時(shí)間。這期間不僅樓市坐上了“過(guò)山車(chē)”，房?jì)r(jià)也上演了“撐竿跳”。進(jìn)入7月下旬，情況又在悄然發(fā)生變化，雖然房?jì)r(jià)仍舊“牛氣沖天”，但已顯露出疲態(tài)。成交量則出現了明顯下滑。同時(shí)，多部門(mén)開(kāi)始發(fā)文警示樓市風(fēng)險，多種信號顯示樓市正在醞釀?wù){整，下半年可能上演“變臉”。

　　從“量?jì)r(jià)齊跌”到“量?jì)r(jià)飆升”樓市坐上“過(guò)山車(chē)”

　　今年1月末開(kāi)始，受傳統農歷新年的節日效應，以及國內外經(jīng)濟形勢的不明朗的影響，樓市新年開(kāi)局不利，“量?jì)r(jià)齊跌”成了新年的第一個(gè)關(guān)鍵詞，以北京為例，中原地產(chǎn)統計顯示，1月的商品房銷(xiāo)售均價(jià)僅為10085元/平方米，同比下降29.36%，環(huán)比下降20.98%。
　　“雖然房?jì)r(jià)有所調整，但我并不想馬上出手，還打算再觀(guān)望一段時(shí)間�！蹦瓿跻晃毁彿空呓邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)語(yǔ)氣堅定地說(shuō)。
　　和這位購房者的觀(guān)點(diǎn)相似，年初時(shí)多數被采訪(fǎng)對象都表達了相同或相類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。正是在濃厚觀(guān)望情緒的影響下，北京、上海、深圳等多個(gè)一線(xiàn)城市樓市紛紛“告急”，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺各種政策以期改變頹勢。
　　進(jìn)入3月，樓市出現轉機，在房?jì)r(jià)下調和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開(kāi)始出現“小陽(yáng)春”，當時(shí)還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何？”的大范圍討論。之后出現了戲劇性的變化：房屋銷(xiāo)售面積迅速增長(cháng)，房?jì)r(jià)快速飆升。在短短不到半年的時(shí)間，“價(jià)量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)節節攀升，更是引起業(yè)內外一片驚呼。
　　中原地產(chǎn)監測顯示，7月北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市一手住宅成交價(jià)格比年初累計上漲幅度超過(guò)30%，天津、成都累計上漲幅度約10%；北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價(jià)格比年初累計上漲幅度近20%。
　　與此同時(shí)，房?jì)r(jià)從熱門(mén)城市領(lǐng)漲向“普漲”格局轉變。7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。這是今年以來(lái)全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比環(huán)比連續兩個(gè)月出現雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續五個(gè)月上漲，且漲幅逐月擴大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。
　　全國房?jì)r(jià)上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市有43個(gè)，同比價(jià)格下降的城市只有26個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有63個(gè)，環(huán)比價(jià)格下降的城市只有3個(gè)。
　　成交量方面也表現不俗，1至7月，全國商品房銷(xiāo)售面積41755萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37.1%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)38.8%。
　　“量?jì)r(jià)飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地熱情，特別是6月份以來(lái)，土地成交市場(chǎng)一改北京一枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個(gè)城市相繼上演土地大戰。國內一線(xiàn)城市的地價(jià)不斷刷新，一批天價(jià)地王涌現。

　　利好政策、強勁需求、投資客入市多個(gè)因素成房?jì)r(jià)飆升“幕后推手”

　　從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷�，�?yōu)惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來(lái)的投資客無(wú)疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇說(shuō)，去年受?chē)�際金融危機的波及，消費者對樓市發(fā)展前景一直處于觀(guān)望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續出臺多項房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策。國家利好政策的出臺，尤其對二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費者對樓市深度調整的顧慮，使得壓抑了較長(cháng)一段時(shí)間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場(chǎng)單月交易量屢創(chuàng )新高，而市場(chǎng)行情的升溫也間接帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的反彈，由此導致房?jì)r(jià)急速上漲。
　　剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在2007年房?jì)r(jià)瘋狂上漲，許多剛性需求的消費者無(wú)力購買(mǎi)，到去年樓市開(kāi)始出現低迷，房?jì)r(jià)也隨之步入調整通道，觀(guān)望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開(kāi)發(fā)商低價(jià)入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，這使得部分項目得以熱銷(xiāo)，進(jìn)而有了提價(jià)的底氣。
　　業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)行為很快就產(chǎn)生了“跟風(fēng)”效應，進(jìn)而演變?yōu)榇蠓秶�的“跟風(fēng)漲價(jià)”。其中一個(gè)重要原因是一季度以來(lái)政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開(kāi)發(fā)商不再急于銷(xiāo)售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價(jià)銷(xiāo)售。
　　幾乎每次房?jì)r(jià)的上漲都能看到投資、投機客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場(chǎng)上可見(jiàn)一斑。上半年來(lái)自市場(chǎng)的信息是，深圳豪宅紛紛開(kāi)出“豪華價(jià)”：一平方米兩三萬(wàn)元只是剛起步，七八萬(wàn)元也很常見(jiàn)。南山后海填海區的兩個(gè)樓盤(pán)尚未發(fā)售，但銷(xiāo)售人員稱(chēng)價(jià)格將在3萬(wàn)元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元/平方米時(shí)，引起強烈的質(zhì)疑，如今銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)4.7萬(wàn)元/平方米以上。
　　除了對資源的極度占有，豪宅“豪華價(jià)”的重要推手就是投資客�！昂勒瑵q得這么快，有投資者炒作的因素�！鄙钲谥性�地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，買(mǎi)一套800萬(wàn)元的豪宅，比買(mǎi)10套80萬(wàn)元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場(chǎng)。高姍也表示，正是由于通脹預期加大，投資性置業(yè)復蘇樓市，才助推了房?jì)r(jià)的回升。

　　從“量?jì)r(jià)齊升”到“價(jià)漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”

　　房?jì)r(jià)的牛市行情仍在繼續，但成交量疲態(tài)已開(kāi)始顯露。受價(jià)格快速上漲、新增供應減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍在7月又開(kāi)始顯現，住宅市場(chǎng)持續近半年的“量?jì)r(jià)齊升”的態(tài)勢也開(kāi)始出現轉折，各地市場(chǎng)成交開(kāi)始出現分化�！皟r(jià)漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業(yè)內人士認為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。
　　中原住宅監測系統數據顯示，7月，一線(xiàn)城市住宅成交量出現了下滑勢頭。此輪調整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續第四個(gè)月下降，廣州亦是第三個(gè)月呈下滑趨勢。二線(xiàn)城市杭州也出現連續第二個(gè)月大幅下滑。
　　8月，成交量下滑的態(tài)勢并未出現改觀(guān)。中原住宅監測系統最新數據顯示，8月中原所監測的九個(gè)城市住宅成交量，今年首次環(huán)比上月出現全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。
　　其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監測的大部分城市成交出現下滑，其中深圳最為顯著(zhù)，為今年二月以來(lái)成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環(huán)比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。
　　李耀智說(shuō)，現在看房人數確實(shí)減少很多，業(yè)主沒(méi)有再漲價(jià)，但是也沒(méi)有拋盤(pán)，雙方進(jìn)入了僵持期，中介壓力越來(lái)越大。自住客如果越來(lái)越少的話(huà)，風(fēng)險就會(huì )很大。李耀智說(shuō)，一般說(shuō)的調整是有價(jià)無(wú)市，目前來(lái)看還沒(méi)到這個(gè)程度，主要看二套房貸政策是否轉向，目前銀行仍在靠?jì)?yōu)惠搶客戶(hù)。
　　深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平稱(chēng)，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預期的價(jià)格沖向市場(chǎng)，而高位買(mǎi)房的市民將會(huì )面臨財富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓。
　　業(yè)內人士認為，住宅市場(chǎng)交易火熱、部分城市價(jià)格屢創(chuàng )新高，這些現象已引發(fā)政府管理部門(mén)的警惕和擔憂(yōu)。7月中旬，商業(yè)銀行從嚴執行“二套房貸”政策的消息在各地陸續傳出，房地產(chǎn)調控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放，住宅市場(chǎng)或將面臨新一輪調整。因此，預計以后幾個(gè)月，政策干預的可能性將逐步增強。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，3至8月市場(chǎng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現熱潮。其中，一線(xiàn)城市年度成交量高點(diǎn)是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價(jià)格變化滯后于成交量幾個(gè)月，下半年價(jià)格可能依然堅挺，但明年一季度有可能止漲，快的話(huà)年底就有可能出現漲不動(dòng)的情況。
　　和悲觀(guān)的預測相比，深圳社科院房地產(chǎn)與運營(yíng)中心主任高海燕表示，在當前背景下，今年年底出臺實(shí)質(zhì)性的政策來(lái)改變樓市的可能性不大。他分析說(shuō)，大部分人買(mǎi)房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價(jià)保持了相對穩定。而今年下半年的交易量會(huì )有走低的過(guò)程，但是房?jì)r(jià)不會(huì )大起大落。