9月5日，在2009北京秋季房展會(huì )一房企展臺上，模特打扮成美女與野獸吸引觀(guān)眾的眼球。本屆展會(huì )匯集百余個(gè)國內外的房地產(chǎn)項目參展，二手房經(jīng)紀、海外不動(dòng)產(chǎn)投資、留學(xué)移民機構等多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也集中亮相。新華社發(fā)(羅偉攝)

    “價(jià)量飆升”的京城樓市火爆走勢正在發(fā)生變化。由于價(jià)格的不斷攀升，導致許多剛性需求購房者難以承受，而一些投資性客戶(hù)也開(kāi)始望而卻步，再次出現觀(guān)望，博弈氣氛明顯加劇。剛剛閉幕的北京秋季房展會(huì )上，北京市內參展項目意向成交均價(jià)與春季房展相比上漲近三成，而意向成交量則減少近三成。業(yè)內人士認為，由于價(jià)格的持續高漲，購房者的承受力正逐漸減弱，傳統旺季“金九銀十”面臨嚴峻考驗，“價(jià)漲量跌”以及政策層面的微調使得樓市變數增多，而房?jì)r(jià)則可能面臨新一輪調整。

   秋展成交量較春展減少近三成

    9月6日，為期四天的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )閉幕。記者從組委會(huì )獲得的數據顯示，展會(huì )期間北京市內和外埠參展項目總共意向成交總套數為2588套，較春季房展的3483套減少25.6%；成交總面積為25.42萬(wàn)平方米，較春季房展減少32%；成交總金額為26.8億元，較春季房展減少17.9%；人流量達到13.1萬(wàn)人次，較春季房展減少15.4%。
    北京市內參展項目成交價(jià)格出現明顯上漲，其中，此次秋季房展北京市內參展項目意向成交均價(jià)為14669元/平方米，而春季房展北京市內參展項目意向成交均價(jià)僅為11565元/平方米，上漲26.8%。與之形成鮮明對比的是，北京市內參展項目成交套數為1297套，較春季房展減少28.4%；成交面積為12.39萬(wàn)平方米，較春季房展減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展減少12.16%。
    記者現場(chǎng)采訪(fǎng)發(fā)現，持續高漲的房?jì)r(jià)令許多購房者望而卻步“太快了，短短幾個(gè)月時(shí)間部分樓盤(pán)的房?jì)r(jià)就上漲了幾千元，算了一下很難承受，沒(méi)辦法只能租房住了�！痹谝患揖W(wǎng)絡(luò )公司工作的李先生對記者說(shuō)。
    北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟分析說(shuō)，2009年不論是成交量還是房?jì)r(jià)，都像是坐了火箭一樣，這幾乎將去年的剛性需求釋放殆盡，而這樣一個(gè)反彈行情也與年初的價(jià)格調整到置業(yè)者可接受的程度有關(guān)。而當目前房?jì)r(jià)再次回升到甚至超過(guò)之前的房?jì)r(jià)時(shí)，無(wú)論是投資者還是自住者，都必將進(jìn)入新一輪的觀(guān)望，期望用博弈換來(lái)新一輪的回調。
    “房展會(huì )向來(lái)被譽(yù)為是樓市的風(fēng)向標，如果這次的成交意味著(zhù)房地產(chǎn)交易量將步入下行通道，那么今年的‘金九銀十’必將刮起一陣促銷(xiāo)風(fēng)�！背Ｊ缇暄a充說(shuō)。

    成交下滑庫存年內首次增長(cháng)

    記者發(fā)現，進(jìn)入7月下旬以來(lái)，京城樓市“量?jì)r(jià)齊升”的走勢正在發(fā)生變化�！皟r(jià)漲量跌”成了近期樓市的主題詞，8月份，無(wú)論是期房成交還是現房成交均出現了明顯的下滑態(tài)勢，尤其是現房成交量更是有了大幅的下降。
    據亞豪機構統計數據顯示，環(huán)比7月，8月期房商品住宅成交套數下降了8.0%，成交面積下降了9.5%；現房商品住宅成交量更是出現了大幅下滑態(tài)勢，環(huán)比7月現房成交量分別下降了45.7%，降幅相當明顯。
    與此同時(shí)，8月開(kāi)盤(pán)項目的整體銷(xiāo)售率也有明顯的下滑，數據顯示，8月開(kāi)盤(pán)的81個(gè)項目整體銷(xiāo)售率為50.4%，環(huán)比7月下降了12.4個(gè)百分點(diǎn)。8月銷(xiāo)售率大于50%的項目?jì)H有40個(gè)，占總開(kāi)盤(pán)項目的比重僅為49.4%，而7月份，銷(xiāo)售率大于50%的項目所占的比重高達70.8%，兩相比較，相差了21.4個(gè)百分點(diǎn)。
    不僅成交量在下滑，樓市庫存年內也出現了首次增長(cháng)。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和亞豪機構數據顯示，截至8月31日，京城可售期房商品住宅的套數為72377套，環(huán)比7月同期，增加了3184套，這是樓市庫存量年內首次出現增長(cháng)。
    亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，8月成交量持續下跌主要是兩方面原因造成的。一方面，自5、6月份以來(lái)房?jì)r(jià)快速上漲，到了8月份，京城開(kāi)盤(pán)項目的均價(jià)達到了16165元/平方米，遠遠高于4月份的12168元/平方米的均價(jià)，許多項目短短數月接連推盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格多次上調，導致成交量的下降。
    另一方面，政府調控出現向緊趨勢。二套房貸的重新收緊抑制了樓市部分改善性住房消費，二套房貸收緊的實(shí)際作用和導向意義雙雙作用于樓市主力消費客群，導致預期信心不足、成交量持續下滑，購房者與開(kāi)發(fā)商的博弈進(jìn)一步加劇。

    未來(lái)走勢變數增大

    不僅一手商品住宅成交疲態(tài)顯現，二手房市場(chǎng)成交狀況也在悄然發(fā)生變化。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，環(huán)比7月同期，8月二手房成交量及住宅成交量近4個(gè)月來(lái)首次分別下降了4.73%及4.19%。而成交均價(jià)及成交面積則繼續保持上漲。但是價(jià)格上漲幅度已經(jīng)放緩，僅上漲3.11%。
    “這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)出現畏高情緒�！敝写蠛慊�市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉說(shuō)，8月以來(lái)，二手房市場(chǎng)第一次出現價(jià)漲量跌，其中一個(gè)原因是二套房貸的部分收緊對房產(chǎn)投資客以及部分置業(yè)升級型購房需求心理造成影響。盡管二套房貸收緊對樓市實(shí)際成交的影響有限，但對于此前熱衷于投資二手房買(mǎi)賣(mài)的炒房客而言，市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始明顯出現業(yè)主“恐慌性出貨”現象。8月以來(lái)三居以上大戶(hù)型房源供應增加了32%，占市場(chǎng)總房源比例已經(jīng)達到5.38%。投資需求在政策影響下觀(guān)望情緒已經(jīng)出現。
    和購房者的購買(mǎi)熱情降溫形成鮮明對比的是，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)熱情卻驟然升溫。數據顯示，8月份開(kāi)盤(pán)項目達81個(gè)，創(chuàng )近年來(lái)單月開(kāi)盤(pán)之最。其中，純新盤(pán)項目八個(gè)，其余73個(gè)項目均是老項目后期開(kāi)盤(pán)。
    常淑娟說(shuō)，今年北京樓市執行的寬松房地產(chǎn)政策期限是一年，按照規定，多數政策到今年底明年初就面臨到期問(wèn)題，而下半年會(huì )否出臺新的政策也尚難確定，因此，樓市未來(lái)走勢存在較大變數。
    北京中原三級市場(chǎng)研究部認為，隨著(zhù)銀監會(huì )強調嚴格執行二套房貸緊縮的政策的影響日趨顯現，和銀監局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規范存量房貸款業(yè)務(wù)的通知》都將對后市消費者購房積極性有所影響，且投資需求也將有所抑制。
    常淑娟指出，這意味著(zhù)，二手房市場(chǎng)上長(cháng)久以來(lái)為避稅做低成交價(jià)的“黑白合同”將被杜絕，買(mǎi)房要貸款的市民在網(wǎng)上簽約時(shí)必須填寫(xiě)真實(shí)成交價(jià)，否則貸款額度將大大降低。這可能更令面臨降溫的樓市“雪上加霜”。
    張大偉認為，京城樓市成交量10月份可能觸頂。他解釋說(shuō)，不斷攀高的房?jì)r(jià)使得剛性需求無(wú)力購買(mǎi)，而投資需求也看淡投資升值。另外看房人群明顯減少，拐點(diǎn)形成的要素已經(jīng)具備。經(jīng)過(guò)9月的爆發(fā)，需求會(huì )進(jìn)一步萎縮。市場(chǎng)很可能出現20%以上的成交量下降，房?jì)r(jià)也將面臨調整壓力。