13日下午，為期6日的“2009貴陽(yáng)房交會(huì )”閉幕。在這次貴陽(yáng)歷史上持續時(shí)間最長(cháng)、參展面積最大的房交會(huì )期間，商品房銷(xiāo)售總成交額達2.5億元。共有517套商品房現場(chǎng)交易成功，交易面積達7萬(wàn)余平方米。新華社記者歐東衢  攝

    房?jì)r(jià)之高，成本幾何？雖然公眾熱切關(guān)注，開(kāi)發(fā)商卻諱莫如深。江西省從9月1日起，首創(chuàng )全省范圍內房?jì)r(jià)成本公示制度，要求全省各設區市的樓盤(pán)“曬”成本。時(shí)至今日，半月有余，開(kāi)發(fā)商公布的商品房成本價(jià)依然是“霧里看花”，有的成交價(jià)遠遠低于成本價(jià)，有的與銷(xiāo)售量相差無(wú)幾。外界盛傳房?jì)r(jià)暴利，難道“子虛烏有”？
    房?jì)r(jià)公示內容真真假假、虛虛實(shí)實(shí)究竟有幾分？公示房?jì)r(jià)成本意義何在？究竟如何公示才能理清房?jì)r(jià)“糊涂賬”？江西省在全國率先要求開(kāi)發(fā)商公布成本的舉報引發(fā)無(wú)數爭議。

    公示樓盤(pán)“虧本銷(xiāo)售”與外界盛傳房?jì)r(jià)暴利不相符

    今年7月23日，江西省住房和城鄉建設廳、監察廳聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度”的通知，其中規定：9月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置和當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)網(wǎng)站上分別公示各項商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權取得費用、前期工程費、房屋開(kāi)發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、銷(xiāo)售費用、其他費用、稅費等。
    江西省監察廳有關(guān)負責人指出，老百姓對房地產(chǎn)業(yè)存在諸多抱怨，一個(gè)重要原因就是信息不公開(kāi)、不透明和不對稱(chēng)，要求開(kāi)發(fā)商公示商品房成本，江西推出這個(gè)舉報實(shí)際上是在回應老百姓的需求。同時(shí)，此舉有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
    8月31日，南昌市65個(gè)在售樓盤(pán)率先公示了相關(guān)信息。目前已有約百家樓盤(pán)公布了成本價(jià)。然而，令人們感到奇怪的是，根據公示信息，有約兩成的樓盤(pán)在“虧本銷(xiāo)售”，其公示的房?jì)r(jià)成本高于累計成交均價(jià)，讓老百姓有些“霧里看花”。
    據南昌市樓盤(pán)公示的信息顯示，出現價(jià)格“虧損”的樓盤(pán)約兩成，既有剛剛開(kāi)盤(pán)不久的新樓盤(pán)，也有開(kāi)發(fā)時(shí)間前后長(cháng)達八年、即將售罄的老樓盤(pán)，而且不乏總建筑面積達幾十萬(wàn)平方米的大型樓盤(pán)。恒茂國際華城、玉河明珠、豐和新城、萬(wàn)科四季花城等樓盤(pán)，成本價(jià)均高過(guò)累計成交均價(jià)。
    位于市中心的恒茂國際華城公示的信息顯示，累計成交均價(jià)為5803元，成本價(jià)為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新城區紅谷灘的樓盤(pán)香域尚城，公布的成本價(jià)為5148元，累計成交均價(jià)3899元，平均每平方米虧1000元以上。
    信息顯示，開(kāi)發(fā)商的利潤水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費成本約占開(kāi)發(fā)成本的10%。似乎與外界盛傳的房?jì)r(jià)暴利不太相符。

    “數據文章”看不懂房?jì)r(jià)仍是糊涂賬

    一項揭開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本神秘面紗的創(chuàng )新制度，引起人們熱議。多數人對公示成本的真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。
    記者采訪(fǎng)發(fā)現，公示的數據缺乏專(zhuān)業(yè)審核，主要由開(kāi)發(fā)商自己上報，從目前的情況看，各開(kāi)發(fā)商上報給房管局的數據比較混亂，難以判斷其真實(shí)性。位于紅谷灘新區的樓盤(pán)地中海陽(yáng)光公布的成本價(jià)為2862元、累計成交均價(jià)為4713元的信息內容，其有關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“數據有誤，我們的成本價(jià)絕對不止這個(gè)數，2862元的成本數據報出去前沒(méi)有經(jīng)過(guò)我審�！�
    據了解，在需要公示的房?jì)r(jià)成本項目中，除土地使用權取得費用政府部門(mén)可以較直接的監督外，其他費用都可能存在“摻水嫌疑”。建筑安裝成本價(jià)就是其中一項。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士表示，目前建筑安裝成本價(jià)格雖然有差異，但在省內的差異應該不會(huì )很大，一般多層建筑的建安成本約為每平方米1200元，小高層為1600元，高層建筑為2000元左右。但此次各樓盤(pán)公布的建安成本則有較大差距，有的樓盤(pán)甚至報出了400多元的低價(jià)，令人“奇怪”。
    同時(shí)，在各樓盤(pán)公示成本構成中的稅費成本差異也非常大，樓盤(pán)公示數據顯示，有的樓盤(pán)稅費成本達到了1500元每平方米，有的樓盤(pán)公示的不到200元，其他樓盤(pán)都在每平方米300元至900元不等。有業(yè)內人士認為，盡管各樓盤(pán)所銷(xiāo)售的產(chǎn)品類(lèi)型不同，稅費可能存在一定差異，但1500元的稅費成本占到了項目成本的約1/3，“不太可能”。
    南昌市后期公布的一些樓盤(pán)價(jià)中，“虧本樓盤(pán)”較少，一些開(kāi)發(fā)商表示，剛開(kāi)始公布，沒(méi)有經(jīng)驗“工作邊做邊看”。
    采訪(fǎng)中，有不少群眾認為，開(kāi)發(fā)商對公示成本的誠意不夠，隨意性太大，有“應付”之嫌，這樣的數據公布于眾，群眾根本看不懂。開(kāi)發(fā)企業(yè)之間有可能搞“數據聯(lián)盟”，購房者還是“霧里看花”。

    好政策要用好配套細則要跟上

    從8月31日起至目前，南昌市已有近百家樓盤(pán)按規定公示房?jì)r(jià)成本信息，這項原本是“利市、利民”的政策，最終因所公示的樓盤(pán)許多存在成本“倒掛”而受到非議。9月11日，針對公示政策執行以來(lái)的情況，南昌市房管局召集多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)和專(zhuān)家，聽(tīng)取各方的意見(jiàn)和建議。與會(huì )人員普遍認為該項政策有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但坦言目前執行過(guò)程中需要一些改進(jìn)，應該盡快出臺配套實(shí)施細則。
    針對公示信息中的“虧本數據”，有開(kāi)發(fā)商表示有客觀(guān)原因：“如一個(gè)420畝的樓盤(pán)，早在兩年前已經(jīng)開(kāi)發(fā)了300畝，銷(xiāo)售結束后現在只有100畝在開(kāi)發(fā)，但公示出來(lái)的是整個(gè)420畝項目銷(xiāo)售均價(jià)，而成本則是按目前在建的房源計算，肯定會(huì )出現倒掛。而且精裝修和普通住宅、高層和多層住宅的成本是不一樣的�！睋�了解，各開(kāi)發(fā)商上報給房管局的數據也比較混亂，有的是上報整個(gè)樓盤(pán)的成本和銷(xiāo)售均價(jià)，有的則是上報目前正開(kāi)發(fā)中部分房源的成本，沒(méi)有統一的數據上報標準。
    有開(kāi)發(fā)商坦言：“現在公示的成本可以說(shuō)都不是準確的，因為房地產(chǎn)業(yè)的成本是動(dòng)態(tài)變化的，很難完全真實(shí)反映出來(lái)。在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如建材等成本是隨市場(chǎng)而變化的，只有等到項目決算完成了才知道真實(shí)的成本�！�
    江西師范大學(xué)城建學(xué)院陶滿(mǎn)德教授認為，“作為一項新制度，能夠引起房地產(chǎn)業(yè)和老百姓的廣泛關(guān)注是好事情，房?jì)r(jià)成本公示對于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠起到重要的積極意義，對于抑制房?jì)r(jià)非理性上漲能發(fā)揮一定的作用�！�
    他認為，開(kāi)發(fā)商都公示樓盤(pán)成本和售價(jià)，老百姓就有一個(gè)比較、選擇的依據，開(kāi)發(fā)商也會(huì )根據老百姓的反應來(lái)考慮定價(jià)問(wèn)題，這也促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商理性賣(mài)房。同時(shí)，對政府制定、調整房地產(chǎn)相關(guān)政策也能夠起到一定參考作用。