近期各地樓市動(dòng)態(tài)顯示，以往為樓市旺季的“金九銀十”形勢不容樂(lè )觀(guān)：“金九”成交下挫，所謂“銀十”至今開(kāi)局平淡，部分城市甚至延續了九月的下跌之勢。種種跡象顯示，樓市正面臨“微調”，市場(chǎng)各方博弈的僵持將繼續。

    十月樓市平淡開(kāi)局

    國慶長(cháng)假期間的交易情況，是判斷十月樓市走勢的“風(fēng)向標”。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，10月1日至7日，北京新房網(wǎng)上簽約量為1119套，比去年同期的2254套降約五成。
    北京二手房成交情況也不理想。10月1日至7日，北京二手商品房成交量?jì)H為140套，其中二手商品住宅成交136套。與2008年同期的146套相比，下降6.8%。比2007年同期下降46.9%。
    上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易數據則顯示，10月5日至7日，上海新房成交量日均500多套，遠低于9月日均800多套的水平。此外，據上海最大的二手房中介中原地產(chǎn)對旗下160余家門(mén)店的統計，“十一”長(cháng)假期間，真正出手的客戶(hù)較少，與9月同期相比，二手房成交量下降約1成左右，部分門(mén)店今年黃金周期間甚至遭遇了罕見(jiàn)的“零成交”。在另一個(gè)一線(xiàn)城市深圳，為期五天的國慶房交會(huì )期間，僅有60個(gè)樓盤(pán)參展，新房成交共計506套，遠低于今年春季房交會(huì )991套的水平。
    十月至今各地樓市的平淡開(kāi)局是九月市場(chǎng)形勢的延續。中國指數研究院發(fā)布的統計數據顯示，9月，在30個(gè)重點(diǎn)城市中，約一半城市住宅成交面積環(huán)比下跌，總成交面積環(huán)比下跌約3.83%。上海、深圳等城市9月的二手房成交也出現明顯下跌。來(lái)自中原地產(chǎn)的數字顯示，9月該機構代理的上海長(cháng)寧、盧灣、靜安、徐匯、黃浦等五區的二手房市場(chǎng)普遍表現出一定程度的萎縮，總體成交套數環(huán)比下降兩成左右。

    成交下滑的背后：高房?jì)r(jià)面前供需雙方重陷僵持

    不過(guò)，種種跡象顯示，開(kāi)發(fā)商似乎不擔心眼下成交量的下滑。記者在國慶期間“2009上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì )”上采訪(fǎng)發(fā)現，此次房展會(huì )未見(jiàn)“買(mǎi)房送家電送旅游”等促銷(xiāo)招數，且開(kāi)發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多，有些還附加了相對“苛刻”的條件。比如，有個(gè)別樓盤(pán)打出一些現場(chǎng)優(yōu)惠大都在一萬(wàn)元或“總房?jì)r(jià)的1%”以?xún)�，且前提是“國慶期間簽約”；有樓盤(pán)宣稱(chēng)可打9.8折，但要符合“現場(chǎng)認購、三天內簽約、首付40%”等要求。在總計約220個(gè)樓盤(pán)中，近一半樓盤(pán)“只展不售”。一些售樓人員對看房者“不冷不熱”地介紹，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷(xiāo)售價(jià)格還沒(méi)有確定，目前只是作些“形象宣傳”。
    不但如此，一些開(kāi)發(fā)商還“逆市提價(jià)”。據上海房展會(huì )的主辦方介紹，此次參展樓盤(pán)均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，大大高于去年國慶房展會(huì )1.2萬(wàn)/平方米的均價(jià)。
    高房?jì)r(jià)“嚇”住了不少看房人。一位上海市民在房展會(huì )上看中的樓盤(pán)位于外環(huán)線(xiàn)以外，但售價(jià)已高達15000元/平方米，這讓他“很失望”，無(wú)奈只好決定再等等看。深圳市民陳紅搖著(zhù)頭說(shuō)：“沒(méi)想到深圳的房子一夜之間高成這樣，市內的房子都是兩萬(wàn)元以上起價(jià)，太瘋狂了�！彼逊烤W(wǎng)在國慶期間進(jìn)行的一項調查顯示，有67%的人在房展會(huì )上最關(guān)注的是“價(jià)格走勢”，而“折扣優(yōu)惠”和“其他”的關(guān)注度分別為23%和10%；有9%的人選擇在“1個(gè)月內”買(mǎi)房，而多達56%的人購房時(shí)間將在“6個(gè)月及以上”。市場(chǎng)重新陷入“僵持”。

    談“拐點(diǎn)”為時(shí)尚早“高房?jì)r(jià)”仍是購房者“心痛點(diǎn)”

    其實(shí)，所謂的“金九銀十”之所以成為市場(chǎng)規律，是由于一般情況下秋季是開(kāi)發(fā)商在年前通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金的關(guān)鍵時(shí)期，期間開(kāi)發(fā)商通常會(huì )加大推盤(pán)力度，并推出不少優(yōu)惠折扣。而對于購房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)惠、氣候宜人等都是買(mǎi)房的“利好”因素。在此情況下，九月十月往往成為樓市的熱銷(xiāo)期。
    但是今年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了超常規的“反彈”，自二季度起便迅速升溫，購房者的自住、改善和投資等各層次需求大量釋放，房?jì)r(jià)在短期內快速竄升。在上述情況下，成交量的回落、秋季樓市的平淡都屬意料之中。
    而開(kāi)發(fā)商在短期內便實(shí)現巨額銷(xiāo)售，萬(wàn)科、保利等大開(kāi)發(fā)商在上半年賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，其半年的銷(xiāo)售額便已接近甚至超過(guò)去年全年的銷(xiāo)售水平。再加上寬松的信貸環(huán)境和暢通的股市融資渠道，開(kāi)發(fā)商的資金流和財務(wù)狀況已今非昔比。既無(wú)外患，亦無(wú)內憂(yōu)，開(kāi)發(fā)商重新掌握博弈的主動(dòng)權。正如一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，即使下半年一棟房子不賣(mài)，撐一兩年都沒(méi)有問(wèn)題。也基于上述原因，不可對目前樓市的“微調”過(guò)度解讀而得出“拐點(diǎn)”的結論。
    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一則認為，出現局部市場(chǎng)出現波動(dòng)是很正常的，幾個(gè)城市銷(xiāo)售量的下降是市場(chǎng)規律使然。與去年同期相比，國內城市成交量總體仍在大幅提升，價(jià)格也在企穩，同時(shí)全國的房屋施工面積、房屋竣工面積等指標都在逐月提高，說(shuō)明市場(chǎng)在回暖。開(kāi)發(fā)投資、土地開(kāi)發(fā)面積等指標雖然同比是下降的，但環(huán)比是上升的，“不能僅憑個(gè)別城市和個(gè)別指標的變動(dòng)就說(shuō)樓市已進(jìn)入‘拐點(diǎn)’了”。
    不少分析人士認為，目前房?jì)r(jià)的高位將阻礙部分城市樓市再度猛漲，但短期內看不到促使房?jì)r(jià)明顯下跌的因素。供需雙方的博弈在今年第四季度將繼續下去。