近日，全國土地市場(chǎng)成交價(jià)格紀錄不斷告破。中國指數研究院的統計數據顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個(gè)重點(diǎn)城市中，有九個(gè)城市住宅用地成交溢價(jià)水平高于去年同期水平。（資料照片）

    近期，國內一線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)呈現出與2006年、2007年相似的活躍狀況，但又展現出新的特點(diǎn)：買(mǎi)地幾乎成為一種“勇敢者的游戲”，比如，土地門(mén)檻進(jìn)一步抬高、土地集中度加大；此外，國企成為拿地乃至爭奪地王的“急先鋒”。
    鑒于近期一線(xiàn)城市地價(jià)過(guò)快上漲、“地王”頻出的狀況，業(yè)內人士認為，應在保持土地市場(chǎng)健康平穩發(fā)展的前提下控制地價(jià)飆漲，為此應進(jìn)一步加快推地，穩定供應預期，同時(shí)要完善供應、出讓方式，此外還要對國企重金拿地的現象密切監控，適當減弱土地市場(chǎng)的虛擬資本因素。

    進(jìn)入“門(mén)檻”抬高一線(xiàn)城市土地集中度加大

    近日，全國土地市場(chǎng)成交價(jià)格紀錄不斷告破。9月30日，綠地集團以72.45億元的天價(jià)摘得上海徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，這是今年以來(lái)全國最貴的土地。此前的“地王”稱(chēng)號屬于上海普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區長(cháng)風(fēng)6B(B6)、7C地塊，由中海地產(chǎn)以70.06億的天價(jià)競得。面對這些天價(jià)地，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)玩笑地說(shuō)：“太猛了，一般的開(kāi)發(fā)商根本玩不起！要買(mǎi)這么貴的土地，只有回去先開(kāi)銀行�！�
    某知名港資房企在上海開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)大型樓盤(pán)。樓盤(pán)銷(xiāo)售加上銀行授信，使公司目前可以動(dòng)用的現金超過(guò)100億元。不過(guò)，該公司于6月、7月先后競拍長(cháng)寧區周家橋街道91街坊地塊和青浦區趙巷鎮地塊，均告敗北，其報價(jià)均比最后的成交價(jià)低20%左右。今年以來(lái)的兩次失手，讓這家房企的高層十分意外：“這在以前是很少見(jiàn)的。沒(méi)想到土地市場(chǎng)的門(mén)檻已經(jīng)抬得這么高！”
    中國指數研究院的統計數據顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個(gè)重點(diǎn)城市中，有九個(gè)城市住宅用地成交溢價(jià)水平高于去年同期水平。該研究院向記者提供的統計圖顯示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市成交土地溢價(jià)率大致在40%以?xún)�，進(jìn)入6月后地價(jià)飆漲，溢價(jià)幅度至8月時(shí)均接近乃至超過(guò)100%。
    隨著(zhù)門(mén)檻日高，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊正加速集中于少數大型房企之手。今典投資集團董事長(cháng)張寶全說(shuō)：“現在，你要在北京做房地產(chǎn)，哪怕是在四環(huán)以外拿塊地，起碼也得4、五個(gè)億，否則你是很難能進(jìn)場(chǎng)的；土地市場(chǎng)已畫(huà)了一條線(xiàn)，一些實(shí)力在幾百萬(wàn)、數千萬(wàn)的公司都被‘洗’出去了�！�

    土地市場(chǎng)“國進(jìn)民退”國企頻成“地產(chǎn)大鱷”

    戴德梁行華東區綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說(shuō)，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的還以民企、外企居多，但今年已是國企的天下。當眾多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商被迫退出市場(chǎng)之際，正是各類(lèi)國企紛紛進(jìn)場(chǎng)之時(shí)。
    今年以來(lái)活躍在土地市場(chǎng)的國企主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是保利、華潤、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國企或央企，另一類(lèi)是中化集團、中電集團等大型工業(yè)國企集團，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”，這兩類(lèi)企業(yè)的共同特點(diǎn)是：資金雄厚，在信貸融資領(lǐng)域較其他企業(yè)更具優(yōu)勢。8月4日，國家統計局網(wǎng)站刊發(fā)文章，特意提到當前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價(jià)拿地殺入房地產(chǎn)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結構及經(jīng)濟的可持續發(fā)展令人擔憂(yōu)。日前有財經(jīng)媒體報道，當前國資委分管的百余家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則逾80家。雖然上述數據準確與否尚有爭議，但“國進(jìn)民退”恰是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)不爭的事實(shí)。
    中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所企業(yè)制度室副主任余菁撰文認為，作為一個(gè)競爭性領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)并不太適合國企尤其是央企大舉介入；但房地產(chǎn)又是一個(gè)資本密集型行業(yè)，對金融支持的依賴(lài)度高，這又為國企在其中“有所作為”埋下伏筆。業(yè)內人士還認為，國企的大舉進(jìn)場(chǎng)、重金出手對地價(jià)起了一定的助推作用。房地產(chǎn)業(yè)這一現象對后市利弊幾何，尚有待觀(guān)察。

    加大供地量穩定市場(chǎng)預期

    位于上海郊區的青浦區趙巷鎮在2007年和今年7月，先后誕生了兩塊“地王”，兩地塊每平方米樓板價(jià)分別高達1.07萬(wàn)元和1.45萬(wàn)元。兩塊“地王”的產(chǎn)生都有些“突然襲擊”的味道：較長(cháng)一段時(shí)間內沒(méi)有推地，偶有好地上市，便遭到開(kāi)發(fā)商激烈爭搶?zhuān)�地價(jià)由是飆升。
    上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明認為，“地王”的產(chǎn)生是個(gè)偶然現象，原因之一就是當地土地供應短缺，“土地供應不足，推地缺乏系統性，無(wú)奈‘打一槍換一個(gè)地方’，這不利于穩定供應預期，也易使地價(jià)被非理性地推高”。
    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，樓市平穩的關(guān)鍵還在于土地供應，每個(gè)城市需要有滾動(dòng)性的土地供應計劃，通過(guò)預計需要多少樓盤(pán)量來(lái)推地，保持相對穩定的供應節奏，通過(guò)增加土地的供應來(lái)平抑過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)、地價(jià)。另有一些業(yè)內人士提出，“一刀切”的直接的行政控價(jià)手段并不可取，一線(xiàn)城市加快土地供應才是當務(wù)之急，但對商品房用地和保障房用地的供應要“雙管齊下”，不可偏廢。
    據蔡順明介紹，今年上海將對歷年積累下來(lái)的“批而未用”的1077公頃住宅用地進(jìn)行分類(lèi)處置，對已具備開(kāi)工條件但因開(kāi)發(fā)商原因而未開(kāi)工的土地，將加大督促和處理力度。此外，上海還決定建設6大保障性住房基地，以及以中低價(jià)商品房為主的9個(gè)大型居住社區，分別位于嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城等，這15個(gè)住房基地的建設用地總面積將超過(guò)60平方公里。

    增加供應“提前量”完善出讓方式

    開(kāi)發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執行總經(jīng)理劉飛說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)最煩惱的事之一，就是不知道土地會(huì )在什么時(shí)候、以怎樣的底價(jià)推出，尤其是在一線(xiàn)城市，企業(yè)都盯得很緊，但誰(shuí)都不清楚價(jià)格會(huì )怎樣，“于是大家只好‘蒙’，出來(lái)一塊地，就一齊爭搶”。他說(shuō)，如果大家打的都是“無(wú)準備之仗”，市場(chǎng)就必然充滿(mǎn)偶然性，土地價(jià)格就容易在短期內被非理性地抬高。
    蔡順明介紹，上海下半年將試點(diǎn)實(shí)施土地出讓“預申請”制度，土地管理部門(mén)將提前公示半年或全年的供地計劃，以便于開(kāi)發(fā)商有針對性地制定拿地方案。此外，還將公示土地開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個(gè)部門(mén)的相關(guān)意見(jiàn)。對公示土地有興趣的開(kāi)發(fā)商，承諾合適的價(jià)格，便可以直接和土地管理部門(mén)進(jìn)行“對接”，進(jìn)入“預申請”。土地管理部門(mén)隨后將根據申請企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣(mài)還是招標。這種做法如果可行，無(wú)疑值得借鑒。
    此外，長(cháng)期調研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì )最近還在一份調研報告中建議，要改變土地“招拍掛”中“出價(jià)高者”中標的簡(jiǎn)單辦法，采用對規劃、設計、環(huán)保、配套、房?jì)r(jià)等綜合評估體系，從而使土地出讓價(jià)降到適當價(jià)位。

    嚴控“虛擬資本”防止市場(chǎng)“虛火”

    上海房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民說(shuō)，防止地價(jià)飆漲，還應警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現象；上市房企利用“地王”題材炒高股價(jià)、融資獲利，既進(jìn)一步抬高了房?jì)r(jià)和地價(jià)，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場(chǎng)內，某種程度上說(shuō)，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險，“一旦房?jì)r(jià)和地價(jià)掉頭向下，資本早晚會(huì )退出，地市、股市‘循環(huán)互推’的過(guò)程就會(huì )中斷，樓市泡沫一旦破裂，開(kāi)發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢�！�
    在臺灣有過(guò)多年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的蔡為民介紹了臺灣樓市的教訓。1989年前后，在美元的壓迫之下，臺幣迅速升值，大量熱錢(qián)進(jìn)入，不少上市房企接連買(mǎi)地、囤地，做高股價(jià)。1992年全球經(jīng)濟衰退、股市暴跌，臺灣樓市也遭崩盤(pán)，價(jià)格下跌超過(guò)40%，很多上市房企倒閉，導致臺灣樓市持續低迷10多年。專(zhuān)家建議，應密切關(guān)注資本市場(chǎng)對國內土地市場(chǎng)的滲入，必要時(shí)需建立政策“防火墻”。
    國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌在署名文章中指出，應該擴大國有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例，擴大國有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國有股有計劃減持套現，同時(shí)弱化國有大企業(yè)“資金充裕-投資房市-賺錢(qián)-再擴大投資房市”(的循環(huán))，從而減少出現國企中標“地王”、虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)膨脹、經(jīng)濟結構惡化等現象。