近期，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，“一房二賣(mài)”等樓市欺詐現象也越來(lái)越引起人們的關(guān)注。盡管有購房者通過(guò)法律途徑獲得開(kāi)發(fā)商雙倍賠償的判決，但其中耗費的時(shí)間、精力等決非雙倍賠償可以彌補的。對此，業(yè)界人士提醒，購買(mǎi)商品房并非“一手交錢(qián)、一手交房”這么簡(jiǎn)單，如何維護自己的合法權益，真正成為房子的主人，還需提高法律意識，盡快到有關(guān)部門(mén)登記公示。

    開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”被判加倍賠償

    2004年，鄭先生購買(mǎi)了北京市雍和大廈的一處門(mén)面房，但隨后開(kāi)發(fā)商又將這處房子賣(mài)給了另一位業(yè)主。近日，北京市東城區人民法院一審認定開(kāi)發(fā)商違法，判令解除雙方簽訂的《購房協(xié)議書(shū)》，開(kāi)發(fā)商加倍賠償鄭先生已付購房款近1100萬(wàn)元，并賠償其利息損失33萬(wàn)元。目前，開(kāi)發(fā)商已提出上訴。據北京市東城區法院介紹，本案中，法院判決的依據為《合同法》和相關(guān)司法解釋的規定，即：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款1倍的賠償責任。
    2003年4月，最高人民法院出臺《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，將懲罰性賠償原則引入到商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理中來(lái)。規定對出賣(mài)人嚴重違反誠實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約欺詐等行為，可以適用懲罰性賠償原則。該司法解釋規定了可以適用懲罰性賠償原則的5種情形，即：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該商品房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明；在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。

    預告登記能避免“一房二賣(mài)”

    盡管在上述案例中，這起典型的“一房二賣(mài)”糾紛看似以購房者鄭先生獲得勝訴告終，但事實(shí)上，打官司這幾年耗費了多少財力精力只有當事人心里清楚，而且如今這處房子的房?jì)r(jià)遠非2004年可比，再加上這處門(mén)面房幾年下來(lái)?yè)p失的出租收益，如此計算即便獲賠千萬(wàn)元也難以彌補購房者的損失。有鑒于此，業(yè)內人士提醒，要徹底避免“一房二賣(mài)”的尷尬，購房者買(mǎi)房后必須盡快到有關(guān)部門(mén)登記公示，以使自己成為這套住房的真正主人。
    所謂預告登記是指當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現物權，可以按照約定向登記機構申請預告登記。據記者了解，預告登記有效期為3個(gè)月，在這期間，房屋不能再次買(mǎi)賣(mài)，即使開(kāi)發(fā)商擅自買(mǎi)賣(mài)也不具備法律效力。這個(gè)方法比定金更能有效保護實(shí)現合同債權。此前，由于購房者的產(chǎn)權登記、領(lǐng)取房產(chǎn)證大多是在拿房后才辦理，而預售的商品房從簽合同到辦理產(chǎn)權之間有很長(cháng)一段時(shí)間，容易出現“一房二賣(mài)”的糾紛。
    北京仁和律師事務(wù)所副所長(cháng)孟憲生表示，“預告登記”將有效地杜絕“一房二賣(mài)”的糾紛。不過(guò)他同時(shí)提醒，按照規定，預告登記須經(jīng)過(guò)雙方約定，“也就是說(shuō)預告登記不是強制的，是自愿的，需要買(mǎi)房人和賣(mài)房人一起預訂去預告登記�！泵下蓭熖嵝颜f(shuō)，購買(mǎi)商品房并非“一手交錢(qián)、一手交房”這么簡(jiǎn)單。購房者應該盡快到房地產(chǎn)交易登記機構完成登記，讓不動(dòng)產(chǎn)登記簿寫(xiě)上自己的姓名，才能真正成為房子的主人。

    購房時(shí)可請律師做“防火墻”

    在分析之所以出現“一房二賣(mài)”的原因時(shí)，著(zhù)名房地產(chǎn)維權律師秦兵表示，在國外，發(fā)生“一房二賣(mài)”時(shí)有兩條規定，一是絕對定性為刑事案件；二是開(kāi)發(fā)商要對第二個(gè)購房者支付10倍的賠償，這還是處罰比較輕的。而我國對“一房二賣(mài)”的處罰力度卻比較小，有時(shí)消費者連兩倍的賠償都拿不到。這樣就形成了欺詐成本低而欺詐收益高的情況，這也是“一房二賣(mài)”甚至“一房多賣(mài)”的情況越來(lái)越多的主要原因�！百彿繒r(shí)請律師做后盾，這樣能有效避免開(kāi)發(fā)商設下的圈套�！鼻乇�認為，消費者在購房前請律師，費用僅僅是購房款的1.8%左右；而購房后一旦出現糾紛，請律師的費用就要達到購房款的20%左右，還是防患于未然為好。
    一位法律界人士告訴記者，引發(fā)“一房二賣(mài)”的直接原因是開(kāi)發(fā)商不守誠信故意違約，其目的是見(jiàn)房?jì)r(jià)上漲，為多賺利潤使然。開(kāi)發(fā)商的這種故意違約行為是很可怕的，如今房?jì)r(jià)在不停地上漲，開(kāi)發(fā)商如此行為將直接導致產(chǎn)生市場(chǎng)信任危機，破壞交易安全秩序，讓購買(mǎi)商品房的普通消費者沒(méi)有安全感。類(lèi)似案件，除了法院要依法裁決外，相關(guān)行政職能部門(mén)也應介入查處，總之，只有讓故意違約方鉆不了法律法規的空子、在經(jīng)濟上賺不到便宜，才能遏制這種行為的發(fā)生，才能有效地規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。