起始價(jià)四億，成交價(jià)14.64億，溢價(jià)率266%。最近兩月間，長(cháng)春土地市場(chǎng)“城頭變換大王旗”，地王頻出，高潮迭起，不僅令普通購房者目瞪口呆，連業(yè)內人士也驚呼“看不懂”。是賣(mài)的瘋了還是買(mǎi)的瘋了？土地“招拍掛”對房地產(chǎn)市場(chǎng)是禍是福？

    地王頻繁更迭，溢價(jià)率一路走高

    10月30日，中海地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)過(guò)263輪競價(jià)，以14.64億元的總價(jià)拿下長(cháng)春“長(cháng)鈴地塊”，溢價(jià)率266%，創(chuàng )下了長(cháng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣(mài)次數最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價(jià)格最高。該地塊起始價(jià)4億元，成交之后凈地價(jià)格達到每平方米10448元，樓面價(jià)每平方米達到3480元。
    據記者了解，近兩個(gè)月來(lái)，長(cháng)春土地市場(chǎng)的一掃上半年多以?huà)炫品绞�、底價(jià)成交的低迷局面，競拍激烈、大單頻現，土地出讓總價(jià)、單價(jià)紀錄不斷被刷新，最高溢價(jià)率從9月初的68.5%迅速飆升至10月底的266%。10月16日萬(wàn)科剛剛拿下長(cháng)春“地王”，紀錄不到半個(gè)月時(shí)間即被中海刷新。
    業(yè)內人士分析認為，“地王”爭奪戰目前還只是一個(gè)開(kāi)始。今年10月中旬，長(cháng)春市推出了19個(gè)優(yōu)選地塊，目前出讓的只是其中一部分，還有更具潛質(zhì)的地塊待推出；另外，前幾輪的土地爭奪戰中，如愿以?xún)數钠髽I(yè)可能還會(huì )爭地，鎩羽而歸的企業(yè)更不會(huì )善罷甘休，還有一些無(wú)地可開(kāi)的企業(yè)正在相機而動(dòng)，因此，土地爭奪戰短期不會(huì )結束，至少將延續至今年年底。

    “地王”面前，各方心態(tài)迥異

    “地王”出現對賣(mài)家無(wú)疑是一件值得高興的事。作為賣(mài)方代表，長(cháng)春市國土資源局相關(guān)人士表示，在“招掛拍”的出讓機制下，“價(jià)高者得”，“有人愿意出高價(jià)買(mǎi)我們當然愿意出高價(jià)賣(mài)”，“地王”是一種合理合法的市場(chǎng)行為。
    而中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)只能望“地王”而興嘆。過(guò)去，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)主要靠拿低價(jià)地蓋低價(jià)房的策略取勝，“地王”一出，土地價(jià)格節節攀升。今年1-9月，長(cháng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓均價(jià)在1800元/平方米左右，而近期拍出的幾塊土地，單宗地均價(jià)大多超過(guò)2100元，長(cháng)鈴地塊均價(jià)已達每平方米10000多元�！跋肟康貎r(jià)平衡房?jì)r(jià)越來(lái)越難了”，長(cháng)春市一家中型開(kāi)發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理表示，眼下中小開(kāi)發(fā)商拿地空間和開(kāi)發(fā)空間越來(lái)越小。
    長(cháng)春一些普通購房者則普遍表現出對“地王”的不解和對房?jì)r(jià)的擔心�！斑@塊地(長(cháng)鈴地塊)能做啥？就是種金子，也得一年兩季才能回本兒……”“這不是地，是一塊流著(zhù)金湯的大肥肉，就要焅\了油，端上餐桌，由你、我、他來(lái)買(mǎi)單”。據了解，長(cháng)鈴地塊樓面地價(jià)3480元，業(yè)內人士預計該地塊未來(lái)房?jì)r(jià)至少在7500元/平方米。而長(cháng)春市今年1-9月的商品房均價(jià)僅為每平方米3700元，高檔樓盤(pán)均價(jià)也只有5000-6000元。

    招拍掛”是福是禍

    吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群認為，對于政府來(lái)說(shuō)，“地王”使土地價(jià)值得以充分體現，可以增加政府財政收入和稅收，有更多的資金改善民生；對企業(yè)來(lái)說(shuō)，“價(jià)高者得”，可以使土地向一些有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)手中集中，有利于開(kāi)發(fā)的集約化和規�；�，降低成本，避免浪費�！罢信膾臁敝贫群鸵虼水a(chǎn)生的“地王”之所以引起關(guān)注和非議，關(guān)鍵在于它緊緊和房?jì)r(jià)聯(lián)系在一起。
    李曉群指出，房子是一種準公共產(chǎn)品，不能完全依靠市場(chǎng)化來(lái)解決，因此，與之密切相關(guān)的土地也不能完全市場(chǎng)化。目前，我國正在建立多層次的住房保障體系，土地市場(chǎng)也應相應調整，不能只采取“招拍掛”一種供地方式，土地出地不能全靠市場(chǎng)。
    中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，土地有償使用的基本原則要堅持，但招拍掛制度應進(jìn)一步完善，對不同用途的商業(yè)用地可以采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式；但對普通住宅建設用地應采取綜合指標招拍掛方式，綜合地價(jià)、房?jì)r(jià)、戶(hù)型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽(yù)、消費者評價(jià)等多種指標，選拔出真正能為消費者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。
    李曉群認為，建立起多層次的土地供應體系，比如，保障性住房用地劃撥、普通住宅用地政策傾斜，高檔住宅用地“招拍掛”，到那時(shí)，在“地王”面前，各方的心態(tài)也許都會(huì )平和許多。