南昌市自2008年12月起，試行經(jīng)濟適用住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“經(jīng)適房”)貨幣補貼政策，將原來(lái)保障住房政策由單一的實(shí)物供應方式變?yōu)閷?shí)物供應與貨幣補貼相結合的方式，受到群眾歡迎。運行以來(lái)，政府僅用0.62億元補貼資金，就吸引了上千中簽家庭購房，拉動(dòng)了上半年10%以上的房產(chǎn)交易量，較原來(lái)單一的實(shí)物供應政策，見(jiàn)效快、開(kāi)支少。

　　變“補磚頭”為“人頭磚頭都可補”

　　2007年至2008年，南昌市累計建設和銷(xiāo)售經(jīng)適房140萬(wàn)平方米，解決了近兩萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭的住房困難。
　　南昌市房管局局長(cháng)周光華介紹說(shuō)，2007年，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他大中城市相似，處于相對不理性狀態(tài)，住房成了稀缺資源。此時(shí)，大力興建經(jīng)適房實(shí)物安置中低收入家庭，有效增加了住房供應量，一方面解決了困難家庭的住房問(wèn)題，另一方面緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系，且對城區商品房?jì)r(jià)格有一定的平抑作用。2008年，南昌紅谷灘、城南商品房均價(jià)分別為3636元/平方米、4076元/平方米，而同區域經(jīng)適房最高限價(jià)分別為1860元/平方米、1760元/平方米。
　　然而，2008年，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，價(jià)跌量升，實(shí)物與貨幣價(jià)值差距縮小。如果采取貨幣補貼方式，讓老百姓持幣購房，一方面群眾可以根據偏好和需求選擇合適的住房，另一方面，對消耗存量房、拉動(dòng)內需保增長(cháng)很有好處。
　　為此，自2008年12月起，南昌啟動(dòng)經(jīng)適房貨幣補貼試點(diǎn)，采取“補貼貨幣化、購買(mǎi)自主化、運作透明化”的運作新模式，變政府暗補(無(wú)償劃撥土地、減免各種規費)為明補。經(jīng)適房補貼資金由市財政安排，從土地出讓收益中解決。2009年，計劃貨幣補貼戶(hù)數為3100戶(hù)，補貼資金安排1.5億元，同時(shí)，實(shí)物供應6900套。
　　記者了解到，凡城區(不含四縣)符合南昌市經(jīng)適房申購條件的家庭，通過(guò)“三級審核、三榜公示”后自由選擇經(jīng)適房貨幣補貼或實(shí)物供應方式。搖號中簽經(jīng)適房補貼家庭，應在城區控制范圍內自主選購一套建筑面積90平方米以下的商品房或二手房，取得房產(chǎn)證后，按規定程序領(lǐng)取補貼資金。
　　南昌市規定，目前經(jīng)適房貨幣補貼標準為800元/平方米，補貼面積上限為60平方米，所購住房小于60平方米的，按實(shí)際面積補貼，大于60平方米的按60平方米補貼，每戶(hù)最高補貼資金4.8萬(wàn)元。
　　今年1月16日，南昌市7634戶(hù)符合經(jīng)適房申購條件、選擇貨幣補貼家庭，首次公開(kāi)搖號，產(chǎn)生了3100戶(hù)中簽家庭。截至6月底，全市中簽家庭已購買(mǎi)住房1294套，領(lǐng)取或發(fā)放購買(mǎi)補貼6211萬(wàn)元。

　　貨幣補貼攪活房市購買(mǎi)自主群眾歡迎

　　采訪(fǎng)中記者了解到，近幾年來(lái)，南昌通過(guò)經(jīng)適房解決了許多中低收入家庭住房困難問(wèn)題，但單一的實(shí)物供應的經(jīng)適房政策在落實(shí)過(guò)程中，仍暴露出不少問(wèn)題。
　　一方面，經(jīng)適房小區因位置較偏、生活配套不全出現銷(xiāo)售難問(wèn)題。2007年，南昌市9422戶(hù)中簽家庭中，棄購的有1660戶(hù)，占17.6%，購房后退房的122戶(hù)。另一方面，政府因過(guò)多承擔經(jīng)適房建設、銷(xiāo)售、監管等職能，不僅工作效率低，而且行政成本增大。據南昌市房管局反映，今年新增經(jīng)適房建設用地審批事項，去年就申報了計劃，到今年6月才辦好審批手續，再經(jīng)過(guò)征地拆遷、施工招投標等環(huán)節，今年新建經(jīng)適房最快也要在10月以后才能開(kāi)工，已影響到按期完成經(jīng)適房計劃任務(wù)。
　　而南昌經(jīng)適房貨幣補貼政策通過(guò)直接貨幣補貼提高中低收入家庭住房購買(mǎi)力的方式，運行半年多以來(lái)，取得了明顯成效。
　　首先，貨幣補貼政策給予群眾購房更多的自主權，深受中簽家庭的歡迎。今年6月，享受政府貨幣補貼，以4200元/平方米的價(jià)格在丁公南路上選購買(mǎi)了一套75平方米的二手房的龔祥輝說(shuō)：“盡管房子相對較舊，房?jì)r(jià)也比政府新建的經(jīng)適房高，但位居市中心，交通、生活各方面都很便利，能繼續生活在熟悉的社區，便于小孩上學(xué)和照顧父母，我覺(jué)得比居住在偏僻的經(jīng)適房小區要好多了”。據南昌市房管局統計，在去年年底群眾申報享受經(jīng)適房政策中，申請貨幣補貼的7633套，占計劃數(3100套)的246%。
　　其次，大大縮短了中簽家庭購房入住時(shí)間，節約了政府行政成本。從申請-搖號-購房-入住，采取貨幣補貼僅需半年的時(shí)間，比實(shí)物供應至少能提前一至二年。而且，為政府主管部門(mén)減少了建設規劃、用地報批、征地拆遷、建設監管、貸款融資等多個(gè)工作環(huán)節。
　　第三， 激活和促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。據了解，江西國泰、浙大中凱、正榮集團等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反映，政府出臺貨幣補貼政策后，今年上半年公司90平方米以下住房銷(xiāo)售火爆，約占總銷(xiāo)量的10%-25%。

　　警惕小戶(hù)型供給不足助漲房?jì)r(jià)

　　采訪(fǎng)中，一些中低收入家庭反映，在選擇實(shí)物供應或貨幣補貼時(shí)進(jìn)退兩難。家住孺子路的甄先生這兩年一直在申請享受保障性住房政策，他告訴記者：“雖然我還沒(méi)中簽。但是直到現在我還在猶豫，自己到底是應該選實(shí)物還是選補貼。一方面，經(jīng)適房?jì)r(jià)格低，但多半地處偏遠的地方；另一方面，即使有政府補貼，購房壓力仍然很大�！�
　　他們呼吁政府，在集中建設經(jīng)適房時(shí)，超前規劃公交、學(xué)校、社區醫院等配套建設，或在交通、生活便利的地方建設經(jīng)適房，讓更多的人想買(mǎi)、愿住經(jīng)適房。同時(shí)，應在房?jì)r(jià)偏高時(shí)，適度提高補貼標準。
　　此外，針對政府補貼要在辦理房產(chǎn)證后才能到位的情況，一些中低收入家庭建議經(jīng)濟適用房政府補貼資金應按實(shí)際房?jì)r(jià)的一定比例計算，補貼資金可以直接沖抵購房首付款，以減輕購房人首付款壓力。
　　專(zhuān)家認為，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，根據中低收入家庭申購實(shí)物供應和貨幣補貼數量，靈活調整兩種保障方式的比例關(guān)系，這是政府真正做好住房保障工作的關(guān)鍵。在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，采取實(shí)物供應為主、貨幣補貼為輔的政策；在市場(chǎng)低迷時(shí)，采取貨幣補貼為主、實(shí)物供應為輔的政策，通過(guò)政府宏觀(guān)政策和市場(chǎng)無(wú)形的手，既解決困難群眾住房問(wèn)題，又調控房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　江西師大教授陶滿(mǎn)德、南昌市房產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)王天柱等專(zhuān)家學(xué)者認為，在執行經(jīng)適房貨幣補貼政策過(guò)程中，應注意政策適用前提的把握。前提主要在兩個(gè)方面，一是要完善個(gè)人信用體系及統計體制，以準確掌握居民的真實(shí)收入狀況和住房狀況，確定準確的補貼額度。二是，市場(chǎng)上要有充足的合適房源，使中簽家庭能方便的選到適合自己的住房，如果供給不足的話(huà)，反而會(huì )增加中低收入家庭住房困難問(wèn)題，并且會(huì )導致房?jì)r(jià)上漲。
　　專(zhuān)家對目前南昌經(jīng)適房貨幣補貼政策提出完善的建議。一是補貼標準偏低。最高4.8萬(wàn)元的補貼資金對購買(mǎi)郊區住房的家庭幫助較大，但對追求生活便利、購買(mǎi)城區二手房的家庭幫助不夠明顯；二是限制條件太多，不利于調動(dòng)中低收入家庭購房積極性。南昌市目前規定，領(lǐng)取政府補貼購買(mǎi)的住房為經(jīng)適房，購房人擁有有限產(chǎn)權，5年后才能上市交易，交易時(shí)須全額退回政府補貼；已領(lǐng)取政府補貼購房家庭，今后不能再享受經(jīng)適房補貼，也不能再購買(mǎi)經(jīng)適房，如需再購買(mǎi)其他住房，必須全額退回政府發(fā)放的補貼等；三是必須加大監管力度，確保新開(kāi)工住房建設90平方米以下小戶(hù)型的供應。