一位上海市民站在倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤(pán)前。新華社發(fā)

    從年初廣州首個(gè)限價(jià)房項目保利西子灣被購房者以“房屋質(zhì)量問(wèn)題”為由告上法庭，到年中發(fā)生的上�！吧徎ê优暇霸贰痹诮�樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來(lái)的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息，“房屋質(zhì)量問(wèn)題”與高房?jì)r(jià)一起成為2009年樓市最為引人關(guān)注的焦點(diǎn)，許多購房者也因此感嘆“買(mǎi)房難、買(mǎi)放心房更難”。
    記者日前就此進(jìn)行調研發(fā)現，在頻頻被曝光和投訴的房屋質(zhì)量問(wèn)題背后，潛藏著(zhù)預售制度、建設管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問(wèn)題。

    只見(jiàn)房?jì)r(jià)漲，不見(jiàn)房屋質(zhì)量漲

    來(lái)自中國消費者協(xié)會(huì )的統計顯示，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)一路狂奔的2007年，還是銷(xiāo)售略顯疲軟的2008年，購房都是消費者投訴的熱點(diǎn)和難題問(wèn)題。其中2007年消費者就購房問(wèn)題進(jìn)行的投訴中，排在首位的即是“住房質(zhì)量問(wèn)題”。2008年，盡管房地產(chǎn)一度陷入低迷，銷(xiāo)售也有所放緩，但消費者對購房問(wèn)題的投訴卻出現了10.8%的增長(cháng)，其中對房屋銷(xiāo)售合同的投訴更是增長(cháng)了76.9%。
    在這些數字增長(cháng)的背后，是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質(zhì)量問(wèn)題。濟南日報集團工作人員趙言明購買(mǎi)的濟南西部一處期房，驗房時(shí)卻發(fā)現主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個(gè)“鍋底”；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購買(mǎi)的濟南如意苑小區商品房，交房時(shí)就發(fā)現衛生間漏水，還曾經(jīng)大修過(guò)一次，但至今近四年過(guò)去，漏水問(wèn)題仍未得到徹底解決。
    在與開(kāi)發(fā)商交涉或投訴到相關(guān)部門(mén)不能解決問(wèn)題的情況下，一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年，濟南南部一處小高層樓盤(pán)在沒(méi)有拿到竣工驗收備案表的情況下，強行將房屋交付業(yè)主使用，結果部分業(yè)主收房后發(fā)現，衛生間防水存在問(wèn)題、防盜門(mén)開(kāi)啟時(shí)會(huì )擋住電梯出口，購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無(wú)奈地對記者說(shuō)：“這么多年了，為什么只見(jiàn)房?jì)r(jià)漲，不見(jiàn)房子質(zhì)量漲呢？”
    西安市仲裁委員會(huì )公布的一份報告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質(zhì)量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開(kāi)發(fā)商售出房屋后，一般將保修責任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)。當購房者提出房屋質(zhì)量問(wèn)題，常遇到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉，難以協(xié)調，致使問(wèn)題長(cháng)期擱置。

    房屋質(zhì)量問(wèn)題原因何在

    記者就房屋質(zhì)量問(wèn)題多方調查發(fā)現，在頻頻出現的房屋質(zhì)量問(wèn)題背后，還潛藏著(zhù)預售制度、建設管理、工人素質(zhì)三大深層次矛盾和問(wèn)題。
    首先，實(shí)施多年的預售房制度助長(cháng)了開(kāi)發(fā)商特別是一些中小開(kāi)發(fā)商“重銷(xiāo)售、輕質(zhì)量”的“惡習”。根據山東省律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)與建筑工程專(zhuān)業(yè)委員會(huì )的統計，近年來(lái)，在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中，預售房案件所占的比例高達80%以上。山東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )常務(wù)理事周長(cháng)鵬認為，商品房預售制度在繁榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，已成為助長(cháng)房地產(chǎn)質(zhì)量隱患的一大根源。對于開(kāi)發(fā)商而言，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款，不必再過(guò)多擔心市場(chǎng)銷(xiāo)售的風(fēng)險，因而在房屋建設質(zhì)量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些“賺一把”就走的中小開(kāi)發(fā)商更是養成了“重銷(xiāo)售、輕質(zhì)量”的惡習。
    其次，現行建設管理中“層層轉包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質(zhì)量埋下隱患。山東省律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)與建筑工程專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任王民生介紹說(shuō)，近年來(lái)，我國商品房建設領(lǐng)域一直是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，主動(dòng)權掌握在開(kāi)發(fā)商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過(guò)調查，15年前，建筑方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現在，建筑方承攬的土建工程即使自己干，利潤一般也不超過(guò)5%。工程經(jīng)過(guò)層層轉包、層層剝皮后，施工方為了獲取利潤采取的種種不法行為影響到了房屋的質(zhì)量。
    第三，我國從事房地產(chǎn)建設的工人隊伍整體素質(zhì)偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊伍素質(zhì)既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設的質(zhì)量，成為我國房屋質(zhì)量問(wèn)題頻頻出現的另一大主要根源。
    值得一提的是，即便有上述問(wèn)題的存在，如果現場(chǎng)監理和竣工驗收雙雙得到強化，房屋也不會(huì )出現如此眾多的質(zhì)量問(wèn)題。但恰恰這些環(huán)節并不“硬朗”，一些開(kāi)發(fā)商更是依賴(lài)灰色手段在這兩大關(guān)鍵環(huán)節蒙混過(guò)關(guān)。

    保障房屋質(zhì)量亟須三大推手

    針對上述影響房屋質(zhì)量問(wèn)題的深層次原因，專(zhuān)業(yè)人士建議，各級政府和立法部門(mén)應從逐步推行建筑業(yè)農民工持證上崗、完善房屋質(zhì)量監理和驗收責任追究機制、強制推行房屋銷(xiāo)售規范化合同等方面著(zhù)力，加強對房屋建設中的質(zhì)量監管機制以及房屋售后質(zhì)量追溯機制的建設。
    第一，商品房銷(xiāo)售合同應強制推行當地主管部門(mén)發(fā)行的規范合同。山東省消費者協(xié)會(huì )投訴部副主任牟剛認為，與保障消費者維權相比，提高房產(chǎn)交易前的預防意識更加重要。而最主要的預防方式，便是依靠規范化合同對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約束。多年從事房產(chǎn)糾紛研究的濟南市人大代表傅強建議，對于確需更改合同的，更改部分應報主管部門(mén)審批通過(guò)，主管部門(mén)對于顯失公平的變動(dòng)或補充條款應在互聯(lián)網(wǎng)上公開(kāi)予以警示。此外，鑒于房地產(chǎn)預售制度對房屋質(zhì)量產(chǎn)生的不利影響，國家應加大對現行房地產(chǎn)投融資體制改革的力度，并盡快取消房地產(chǎn)預售制度。
    第二，通過(guò)立法完善房屋質(zhì)量監理和驗收過(guò)失的責任追究機制。周長(cháng)鵬建議，法律應當嚴格界定房屋質(zhì)量監理和驗收部門(mén)責任，對于質(zhì)量不合格的商品房，應當依法追究監理和驗收部門(mén)責任。當前，監理過(guò)失賠償成本不超過(guò)監理人服務(wù)費用，震懾作用不大；而對驗收部門(mén)的過(guò)失追究更是十分少見(jiàn)。應加大對監理和驗收過(guò)失的處罰力度，避免將交易后的房屋質(zhì)量風(fēng)險完全轉嫁給購房者。
    第三，政府應當加強對于從事建筑工作農民工的培訓，并逐步實(shí)現建筑工人全部持證上崗。王民生建議，在推進(jìn)建筑工人持證上崗的過(guò)程中，一方面應出臺法律法規，明確建筑工人全部實(shí)現持證上崗的時(shí)間表；另一方面，通過(guò)政府補貼學(xué)費等方式，支持和引導農民工通過(guò)學(xué)習實(shí)現持證上崗。

    [相關(guān)鏈接] 2009年曝光的部分房屋質(zhì)量問(wèn)題

    “限質(zhì)房”

    1月，廣州限價(jià)房項目保利西子灣的60多戶(hù)業(yè)主因質(zhì)量等問(wèn)題而拒收房，并向開(kāi)發(fā)商索賠。業(yè)主稱(chēng)，在交樓時(shí)發(fā)現限價(jià)房變成了“限質(zhì)房”，存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問(wèn)題。

    “樓脆脆”

    6月27日，上海市閔行區在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。目前，業(yè)主賠付問(wèn)題已進(jìn)入掃尾階段，大多數人選擇“優(yōu)惠留房”方案，只有59戶(hù)選擇退房。

    “樓歪歪”

    7月中旬的一場(chǎng)大雨后，成都市校園春天小區6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起。經(jīng)測量，兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角，成了名副其實(shí)的“樓歪歪”。

    “墻脆脆”

    8月，在北京首個(gè)限價(jià)房項目瑞旗家園，兩位業(yè)主裝修時(shí)發(fā)現，兩家陽(yáng)臺之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，而如此“墻脆脆”并非只是一家。

    “墜窗事件”

    9月14日，上海市法華鎮路20弄紅莊小區4號樓5樓的鋁合金窗框掉落，6樓的窗戶(hù)外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷。據悉，今年4月該小區2號樓同樣出現過(guò)外墻剝落現象。

    “樓薄薄”

    浙江省桐鄉市太陽(yáng)湖小區的住戶(hù)偶然間發(fā)現天花板滲水，覺(jué)得樓板可能存在問(wèn)題，9月11日，經(jīng)桐鄉市建設局質(zhì)檢站兩位工程師測定，樓板厚度僅為7.9厘米，而設計時(shí)要求為12厘米。