12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出“國四條”遏制高房?jì)r(jià)，其中特別提到要適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，完善土地招拍掛制度�！耙獙�(shí)現這一目標，增加中低位商品房土地供應，就不能把現行的招拍掛制度當做惟一的供地模式，而是應該實(shí)行土地出讓的‘有限市場(chǎng)’，而不是完全由價(jià)高者得的‘自由市場(chǎng)’”，《房地產(chǎn)報》總編助理馬峻嶺分析說(shuō)。

　　土地供應應轉向“有限市場(chǎng)”

　　今年國家出臺的關(guān)于土地方面的新政策并不多，令人印象較深的是上月國土資源部發(fā)布的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》，即業(yè)界所稱(chēng)的“限大令”，主要內容是限制地塊出讓面積以遏制地王，被看做是對招拍掛制度的一次補充和完善。此次國務(wù)院再提完善招拍掛制度，業(yè)內人士認為，主要會(huì )側重于監督“限大令”和打擊囤地等方面的政策落實(shí)情況。
　　而國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出的要適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，目前還沒(méi)有出臺進(jìn)一步的解釋和相關(guān)配套政策。長(cháng)春市國土資源相關(guān)人士表示，對國務(wù)院的相關(guān)要求，他們也在“揣摩”、“領(lǐng)會(huì )”。
　　業(yè)內人士認為，抓住增加土地供應這一龍頭抓住了增加普通商品房供應的根本，但如果相關(guān)細則不出，這個(gè)要求很難落到實(shí)處。
　　據了解，今年吉林省住房和城鄉建設廳曾經(jīng)發(fā)文要求在商品房小區按5%的比例配建廉租房，以解決廉租房用地問(wèn)題，擴大房源，但是這個(gè)5月份出臺的規定，至今也沒(méi)有得到執行�！耙皇窃撘幎ㄉ婕巴恋氐榷鄠�(gè)部門(mén)，建設口一個(gè)部門(mén)難以協(xié)調；二是缺乏具體的可操作性強的細則”，吉林省住房和城鄉建設廳相關(guān)人士向記者表示。
　　中央黨校研究室副主任周天勇曾提出改革現行土地制度的一攬子建議，包括改變政府寡頭壟斷一級市場(chǎng)供應的局面，形成供給方也充分供應的市場(chǎng)；集體土地、城鎮國有土地都可以自由入市等。
　　長(cháng)春房地產(chǎn)業(yè)內人士顧永超認為，由于我國仍然面臨著(zhù)“保增長(cháng)”的任務(wù)，明年對土地市場(chǎng)不可能進(jìn)行較大規模的調控，只會(huì )做一些小的修補。
　　“供應普遍商品住房的用地肯定不會(huì )跟高檔房用地一樣，一起拿到土地市場(chǎng)上去競拍，否則，招拍掛來(lái)的土地，想建普通商品房也普通不了�！瘪R峻嶺說(shuō)。他認為，明年對普通商品房的用地與高檔商品房用地會(huì )采取不同的政策，區別對待。
　　“如果說(shuō)國家要增加普通商品房供應，那么哪些地是為這些房子服務(wù)的，肯定會(huì )有相關(guān)配套政策，比如，政府提供補貼，或者在招拍掛中運用綜合評定指標，而不僅僅是價(jià)格。這就是‘有限市場(chǎng)’”。馬峻嶺說(shuō)。

　　長(cháng)春“地王”爆冷引發(fā)對招拍掛反思

　　近兩天長(cháng)春市最大的新聞是地王“爆冷”，萬(wàn)科集團“一錘定音”，僅以10.5億元拿下長(cháng)春東光地塊。該地塊是長(cháng)春南湖周邊的“絕版地塊”，也是長(cháng)春市今年呼聲最高的“地王”，對此地塊成交價(jià)的預期最低的在20億元，最高的達30億元甚至40億元。萬(wàn)科、中海、保利三大地產(chǎn)巨頭拍賣(mài)前都繳納了四億元的競買(mǎi)保證金。由于此前三大家在長(cháng)春土地市場(chǎng)上已經(jīng)數度廝殺，業(yè)內人士普遍認為東光地塊的競買(mǎi)將是又一場(chǎng)火并。但是出人意料的是，當競買(mǎi)從10.5億元開(kāi)始后，舉牌的只有萬(wàn)科一家，另外兩家完全做旁觀(guān)狀，結果萬(wàn)科輕取東光地塊，拍賣(mài)現場(chǎng)一片嘩然。
　　盡管長(cháng)春市國土資源局局長(cháng)朱亞福接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，這個(gè)價(jià)格是一種理性回歸，不過(guò)很多業(yè)內人士對此并不認同。易居中國長(cháng)春分公司總經(jīng)理王喻冬認為這個(gè)價(jià)格不正常。40多天前出讓的長(cháng)春長(cháng)鈴地塊，土地面積比東光地塊少近13萬(wàn)平方米，區位優(yōu)勢也遠不及東光地塊，卻拍出了14.64億元的總價(jià)。易居中國此前對這塊地的價(jià)值進(jìn)行過(guò)測算，成交價(jià)應該在20億元以上，十五六億沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題。
　　對此結果，業(yè)內人士對此比較一致的看法是，三家開(kāi)發(fā)商達成了某種默契，聯(lián)合起來(lái)與政府博弈。
　　“是不是開(kāi)發(fā)商事先協(xié)商過(guò)？”吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群謹慎地表達了自己的看法。
　　“如果是這樣，那就意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商拿地已經(jīng)從過(guò)去的只有‘硬拍’一種辦法，轉向‘合縱聯(lián)橫’，以達到曲線(xiàn)降低成本的目的�！瘪R峻嶺分析說(shuō)。
　　事實(shí)上，此前已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購有土地儲備的中小企業(yè)的方式直接獲得土地，以繞開(kāi)通過(guò)招拍掛可能產(chǎn)生的高地價(jià)。

　　土地供應不能只靠招拍掛

　　萬(wàn)科以10.5億拿下東光地塊后，業(yè)界普遍認為，最感意外的可能是當地政府，因為政府此前對這塊地抱有很高的希望。朱亞福局長(cháng)在該地塊拍賣(mài)后曾坦誠，“國土資源局代表政府賣(mài)地，我當然希望賣(mài)得高一些”。并且，今年12月初，長(cháng)春市國土資源局曾高調表示今年土地收入可能超過(guò)100億元。而當時(shí)的土地收入只有78億元，在距年底只有一個(gè)月的時(shí)間內放出這個(gè)話(huà)來(lái)，顯然對東光地塊寄予厚望。
　　據了解，在招拍掛制度特別是在“地王”效應的哄抬之下，土地溢價(jià)被空前放大，政府財政收入水漲船高。某機構研究成果顯示，目前土地拍賣(mài)的收入占到地方財政收入的40%至50%甚至更高。
　　“不改變地方政府對土地財政的依賴(lài)，提供更多的普通商品房就是一句空話(huà)�！遍L(cháng)春某房地產(chǎn)公司負責人表示。他們是一家專(zhuān)門(mén)做普通商品房的企業(yè)，多年來(lái)一直以低價(jià)取勝，所售商品房從來(lái)沒(méi)有高于3500元/平方米。但是，從年初開(kāi)始，他們選了一年也沒(méi)有選到合適自己的地塊，因為“地價(jià)越來(lái)越高，想靠低地價(jià)來(lái)平衡房?jì)r(jià)建低價(jià)房越來(lái)越難�！�
　　不只是普通商品房，即使通過(guò)劃撥方式取得用地的經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，同樣面臨用地難題。長(cháng)春市經(jīng)濟適房用價(jià)格2150元/平方米，比商品房低近一半，但是去年建設的經(jīng)適房至今還有800套沒(méi)有賣(mài)出去，主要的原因是全部集中在比較偏僻的城市北郊，是人們眼中全市區域價(jià)值最低的地方。
　　業(yè)內人士表示，增加普通商品房的土地供應必須從根子上改變地方政府對土地的訴求�！艾F在地方政府在編制用地計劃時(shí)，出發(fā)點(diǎn)是這個(gè)計劃一年能賣(mài)多少錢(qián)，如果改變一下訴求，以供多少地能平抑房?jì)r(jià)為出發(fā)點(diǎn)，土地市場(chǎng)供應局面一定會(huì )有所改觀(guān)�！瘪R峻嶺說(shuō)。