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| 調房?jì)r(jià)不妨學(xué)學(xué)證監會(huì ) |
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| 2009-12-25 作者:陳東 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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12月14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供應、抑制投機、加強監管、提速保障房建設等四大舉措。這次國四條開(kāi)宗明義提出“增加供應”，想買(mǎi)房的老百姓終于看到了希望。
投資者近幾年最?lèi)?ài)投資的市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是股票。既然是市場(chǎng)，調控價(jià)格的手段就應該是類(lèi)似的：解決供需平衡。這一點(diǎn)，股票市場(chǎng)監管部門(mén)做得比較到位。
股票市場(chǎng)在某種程度上是資金與籌碼的PK，錢(qián)多籌碼少，股價(jià)自然瘋漲。今年以來(lái)，證監會(huì )在一級市場(chǎng)發(fā)行(IPO)方面做了大膽的嘗試，減少了對IPO價(jià)格的干預。股市漲的高了，場(chǎng)外的企業(yè)看到能發(fā)出好價(jià)錢(qián)，自然排著(zhù)隊往市場(chǎng)里擠，增加市場(chǎng)籌碼的同時(shí)，股票價(jià)格的水分也被擠掉；當股票市場(chǎng)價(jià)格低了的時(shí)候，自然少有企業(yè)去上市，已上市企業(yè)看到股價(jià)低于公司價(jià)值的時(shí)候，也會(huì )回購自己公司的股票，減少市場(chǎng)中的籌碼。調控成功，如前兩年般股市瘋漲狂跌的現象今年沒(méi)有出現。
今年以來(lái)，北京、上海等幾個(gè)大城市房?jì)r(jià)成倍躥升。任何市場(chǎng)價(jià)格的非理性漲跌，都說(shuō)明供需出現了尖銳偏差。近期在北京、上海等地，凡是開(kāi)盤(pán)價(jià)格還算合理的樓盤(pán)，幾千人去搶百八十套房子的現象很常見(jiàn)。消費者買(mǎi)房的需求明擺著(zhù)，供應卻跟不上。國四條的第一條，“增加(住房)供應”，擊中了房?jì)r(jià)上漲的要害。
然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“增加供應”似乎挺難。
2006年國六條等抑制樓市泡沫政策出臺。諸多措施中，通過(guò)收緊地產(chǎn)商和炒房者的信貸閘門(mén)，對樓市擠泡沫作用最大，但一系列重拳擊向需求端，也產(chǎn)生了一定的副作用。伴隨國際范圍的金融危機，國內地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)下跌，但也出現買(mǎi)房者消失、地產(chǎn)商奄奄一息、土地大量流拍等現象，并為2009年的住房供應短缺埋下了伏筆。
今年12月17日，五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。該政策主要是為了打擊開(kāi)發(fā)商的囤地行為，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但卻明顯增加了中小地產(chǎn)商的資金壓力。這對“增加(房地產(chǎn))供應”難說(shuō)起到明顯作用。
現在房地產(chǎn)需求旺盛，蓋房子還需要資金、磚瓦和土地等要素。房地產(chǎn)企業(yè)今年在A(yíng)股市場(chǎng)融資順利，千億資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以說(shuō)證券市場(chǎng)將有限資源引導至正確方向；磚頭、瓦塊、盤(pán)條、鋼筋在國內市場(chǎng)更是供大于求，別的生產(chǎn)要素都齊備了，唯一稀缺的是土地，這在大城市表現的尤其明顯。但是多年來(lái)增加土地供應似乎受到地方土地財政利益分配等諸多錯綜復雜問(wèn)題的困擾。
打擊投機性購房、暫時(shí)抑制需求不難，也容易立竿見(jiàn)影降低房?jì)r(jià)。但如何“增加供應”，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，促進(jìn)國民經(jīng)濟更快增長(cháng)，是住房市場(chǎng)需要解決的根本問(wèn)題。土地是地方政府的唐僧肉，吃到嘴里吐出來(lái)肯定難受。但畢竟中國城市化步伐在加快，農村的人口在急速向城市流動(dòng)，中國許多鄉村出現人去房空的情況；畢竟許多地產(chǎn)商囤了很多地，多年了，還沒(méi)有蓋房子。如何在土地市場(chǎng)做好加減法，平衡土地供求關(guān)系，考驗著(zhù)有關(guān)部門(mén)調控的智慧。
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