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| 銀河證券、興業(yè)銀行看好房?jì)r(jià) |
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| 2010年漲幅會(huì )趨緩，但不會(huì )出現絕對下降 |
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| 2010-01-05 作者:記者 方燁/北京報道 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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銀河證券、興業(yè)銀行4日分別發(fā)布報告，對2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢進(jìn)行了展望。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為，根據目前的市場(chǎng)情況和對未來(lái)可能出臺政策的預期，2010年房地產(chǎn)價(jià)格可能漲幅趨緩，但不會(huì )出現價(jià)格的絕對下降。
魯政委說(shuō)，展望2010年，房地產(chǎn)業(yè)的調控目標是“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”，而非促使房?jì)r(jià)下落。雖然在調控政策的作用下，2010年房?jì)r(jià)可能會(huì )面臨更多波動(dòng)，但總體仍將出現溫和爬升。
做出這一判斷主要基于四大原因：第一，2010年利率預計仍將維持低位。
第二，人們收入預期繼續改善。從目前來(lái)看，各方均預期2010年經(jīng)濟形勢將好于2009年，而勞動(dòng)力市場(chǎng)也已出現顯著(zhù)復蘇跡象。在此情況下，除非強烈預期2010年房?jì)r(jià)將下跌，否則，居民的購房熱情仍會(huì )較為強烈。
第三，目前供需失衡仍然明顯。數據顯示，自2009年3月份定金及預付款累計同比增速轉正以來(lái)，此后持續快速攀升，到11月份已上升到66.5%，進(jìn)入2004年以來(lái)的最高增速區域，其增速也高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的總體增速。成交量下降情況下定金及預付款項的高速增長(cháng)，表明了供給無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)上的旺盛需求。
第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充足，缺乏主動(dòng)降價(jià)動(dòng)力。資料顯示，與2008年以來(lái)出現的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速(花錢(qián)速度)持續高于房地產(chǎn)資金來(lái)源增速(收錢(qián)速度)因而導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張不同，2009年以來(lái)房地產(chǎn)資金來(lái)源增速不僅高于開(kāi)發(fā)投資增速，而且差距持續擴大，暗示當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充裕。
中國銀河證券研究所所長(cháng)滕泰認為，雖然短期中央會(huì )關(guān)注并遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，但是中國房地產(chǎn)價(jià)格的長(cháng)期上漲卻無(wú)法改變。他說(shuō)，決定任何一個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期走勢的因素主要包括五個(gè)方面：居民收入因素、財富和資產(chǎn)配置因素、人口因素、房地產(chǎn)金融因素、土地供給因素。
考慮到中國居民隱性收入較多，中國居民的實(shí)際可支配收入增長(cháng)率要遠遠大于統計局公布的名義可支配收入增長(cháng)率，年平均增速在兩位數。
從財富和資產(chǎn)配置方面分析，中國居民購房投資是30年家庭財富積累的結果，一代中產(chǎn)階級的長(cháng)期投資行為是驅動(dòng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的重要因素。
從人口城市化和人口財產(chǎn)分布來(lái)看，中國是全世界城市化速度最快、最有利于城市地產(chǎn)價(jià)格上漲的地區。在人口城市化和收入貧富差距過(guò)大的歷史階段，城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也是一般的歷史規律。
從房地產(chǎn)金融因素分析，中國是房地產(chǎn)金融最不發(fā)達的地區，除了房地產(chǎn)信貸沒(méi)有進(jìn)一步的金融衍生工具，因此未來(lái)的房地產(chǎn)金融發(fā)展空間很大，每一步房地產(chǎn)金融創(chuàng )新都有可能推動(dòng)地產(chǎn)價(jià)格上一個(gè)臺階。
從土地供給因素分析，中國也是全球土地最稀缺的國家之一。再加上政府為了保證糧食安全，保18億畝耕地的紅線(xiàn)，未來(lái)的城市土地供給勢必越來(lái)越少。 |
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