伴隨著(zhù)2010年元旦期間中國北方暴雪寒潮的肆虐，一線(xiàn)城市二手房的交易量也急速下滑，但價(jià)格仍處于高位運行。有人在驚呼二手樓市已陷入僵局，并將進(jìn)入“小冰河期”，但也有觀(guān)點(diǎn)認為，剛性需求將牽引一線(xiàn)城市二手樓市走出觀(guān)望，價(jià)格也會(huì )平穩上升。

　　交易線(xiàn)路折射政策影響深遠

　　中原領(lǐng)先指數系統數據顯示，2009年12月份以來(lái)，京、津、滬、穗、深等五個(gè)一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格指數持續上揚，漲幅均超過(guò)30%。其中，深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預計未來(lái)一段時(shí)間內成交量仍將繼續走低。
　　2009年底，中央政府密集出臺各項調整政策，“營(yíng)業(yè)稅征收年限2改5”對二手市場(chǎng)影響最為顯著(zhù)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒開(kāi)始蔓延。受此影響二手樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。從分城市來(lái)看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超過(guò)20%，上海和廣州成交量下滑幅度相對較小。價(jià)格方面，上海和廣州價(jià)格漲幅超過(guò)3%，其余城市價(jià)格漲幅介于2%-3%之間，各城市價(jià)格漲幅比較接近。
　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，1月1日至14日，共簽約二手住宅4800套，而上個(gè)月同期，簽約二手住宅為17981套。環(huán)比下降了73.3%。
　　據天津市國土房管局的統計數據，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面積20.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了37.3%；成交均價(jià)為每平方米6150元，環(huán)比上漲了0.3%。盡管有“末班車(chē)”效應在起作用，但交易數量急速下降的趨勢已有端倪。
　　新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面積6.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了68.5%；成交均價(jià)為每平方米6630元，環(huán)比上漲了7.8%。從數據上看，量跌價(jià)升的態(tài)勢符合二手樓市受政策影響的規律。

　　二手樓市僵局背后

　　與新建住宅相比，二手房市場(chǎng)受新政的影響更大，因此交易量下降更多。中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部區域總監朱慶江分析認為，一線(xiàn)五大城市二手房交易量出現“集體跳水”，背后有四個(gè)因素。
　　首先是二手房“營(yíng)業(yè)稅征收年限2改5”政策所造成的“末班車(chē)”效應。營(yíng)業(yè)稅是二手房交易很重要的稅種之一，去年年底國家出臺的營(yíng)業(yè)稅新政造成交易量猛增，甚至出現“井噴”，而買(mǎi)賣(mài)雙方排隊交易辦證則成為都市一景。
　　其次是元旦后、春節前時(shí)段的“過(guò)年效應”。從2003年至現在二手房的交易規律來(lái)看，許多買(mǎi)方為了在春節前能搬家，但還要給自己留出一段時(shí)間來(lái)進(jìn)入簡(jiǎn)單裝修或者裝飾，于是集中在元旦前爭取完成交易，造成元旦前后交易量的懸殊。
　　再次是從2009年初的樓市低迷，逐漸發(fā)展到年末的火爆異常，買(mǎi)方渡過(guò)了一個(gè)從觀(guān)望、博弈到焦灼、出手購房的心理疲勞期，所以造成去年底與今年初交易數量的巨大落差。其實(shí)，從交易數據來(lái)看，2010年初二手房環(huán)比下降大，但與2009年1月初同期相比，交易還是上漲的。
　　四是因各城市的一些買(mǎi)賣(mài)比方簽約后并沒(méi)有立即過(guò)戶(hù)，交易數據沒(méi)有進(jìn)入各地房地產(chǎn)交易系統，數據有一定的滯后性，預計1月份底、2月份初，統計數據將緩慢上升。

　　預計今年交易不會(huì )低于去年

　　朱慶江說(shuō)，國家出臺政策的初衷，并不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是必要的調整。年初的波動(dòng)過(guò)后，二手樓市會(huì )逐步趨于平穩。預計三季度后，國家的金融政策可能將出現小幅調整。從二手房的地段優(yōu)勢和稀缺性上來(lái)看，2010年的交易量不會(huì )低于2009年。價(jià)格方面不會(huì )出現大的上漲，有些業(yè)主可能會(huì )跟著(zhù)新建住宅上調房?jì)r(jià)，但不會(huì )成為主流。
　　中國指數研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰也表示出同樣的觀(guān)點(diǎn)：“2010年二手房成交量預計將會(huì )出現回調，但是整體情況不會(huì )太差，因為二手房市場(chǎng)依舊存在著(zhù)剛性需求�！�
　　對于一線(xiàn)城市二手房的價(jià)格，蔣云峰也認為2010年二手房?jì)r(jià)漲幅不會(huì )太大，市場(chǎng)整體會(huì )呈現比較穩定的局面。交易過(guò)程中即使抬價(jià)也不會(huì )提高太多，不大可能出現2009年后半年一度出現房主坐地漲價(jià)的情況。