物業(yè)稅似乎是一個(gè)讓人不覺(jué)厭倦的話(huà)題，沒(méi)有過(guò)度渲染的只言片語(yǔ)便會(huì )引來(lái)一陣討論風(fēng)潮。
　　各地兩會(huì )上代表委員們“盡快開(kāi)征物業(yè)稅”的呼吁已不絕于耳，最近又有業(yè)內人士透露，海南將征收物業(yè)稅以遏制房?jì)r(jià)飆升，這使得物業(yè)稅討論趨于白熱化。
　　專(zhuān)家表示，征收物業(yè)稅是必然趨勢，目前比較穩妥的做法是選擇部分城市或區域進(jìn)行試點(diǎn)，使物業(yè)稅真正“實(shí)轉”。但是，物業(yè)稅與房?jì)r(jià)是兩回事，開(kāi)征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制，調節收入分配和增加地方稅收入來(lái)源等，開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)核心和難點(diǎn)是如何對居民房產(chǎn)征稅。

　　聚焦 1 呼聲四起 試點(diǎn)實(shí)轉很有必要

　　對于從未離開(kāi)人們關(guān)注視野的物業(yè)稅，議論聲浪一直此起彼伏。最近，又成為各地方兩會(huì )代表委員們熱議的一個(gè)焦點(diǎn)。
　　2月1日，媒體報道稱(chēng)，在廣東省兩會(huì )上，廣東省人大代表，廣州市地稅局有關(guān)人士建議，廣東應盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。
　　此前不久的北京市兩會(huì )上，北京市地稅局相關(guān)負責人也表示，北京最早將在明年年底開(kāi)征物業(yè)稅。
　　作為北京市人大代表，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹也提出，在中國目前的情況下，要實(shí)行物業(yè)稅以促降房?jì)r(jià)。
　　更有觀(guān)點(diǎn)認為，北京在商業(yè)地產(chǎn)方面，已具備開(kāi)征物業(yè)稅的條件。
　　物業(yè)稅這個(gè)常說(shuō)常新的話(huà)題，如果僅從其“空轉”算起，也已延續了近7年時(shí)間。2003年5月開(kāi)始，財政部和國家稅務(wù)總局在全國多個(gè)省市開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。試點(diǎn)工作分3批進(jìn)行，分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區市和計劃單列市的32個(gè)縣、市、區開(kāi)展。
　　最近，業(yè)內人士向《經(jīng)濟參考報》透露說(shuō)，深圳、海南或將先行試點(diǎn)征收物業(yè)稅。此前，也有業(yè)內專(zhuān)家認為，北京有望率先開(kāi)征物業(yè)稅。海南省財政廳有關(guān)人士則表示，“目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)，也沒(méi)有接到相關(guān)文件�！�
　　對于此起彼伏的物業(yè)稅“實(shí)轉”傳言，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，選擇部分二三線(xiàn)城市或區域作為試點(diǎn)倒是有可能�！罢魇瘴飿I(yè)稅是一個(gè)必然步驟，但還有很多基礎問(wèn)題需要解決，比較穩妥的做法是在試點(diǎn)城市或區域使物業(yè)稅真正‘落地’。而北京、上海等一線(xiàn)城市，由于其城市地位比較特殊，一旦物業(yè)稅‘落地’對市場(chǎng)和人們的心理等都會(huì )產(chǎn)生較大影響�！彼�解釋說(shuō)，試點(diǎn)工作相對整體鋪開(kāi)而言有更多“靈活空間”，當然，是否實(shí)施還取決于決策層。
　　不過(guò)，“到目前為止，較少官方正式文件對物業(yè)稅相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解釋或說(shuō)明�！标悋鴱娞崾菊f(shuō)。
　　2009年5月，國務(wù)院批復了國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)�！兑庖�(jiàn)》提到，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。
　　最近的一次表態(tài)是1月28日，國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長(cháng)楊遂周在國稅總局網(wǎng)站的在線(xiàn)訪(fǎng)談中表示，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準備階段。
　　在財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室副研究員許文看來(lái)，這是國家稅務(wù)總局對開(kāi)征時(shí)間的明確回答，即目前并沒(méi)有開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間表。
　　其實(shí)，即使不考慮征管方面的條件是否具備，僅僅是考慮基本的立法程序，物業(yè)稅也不可能馬上出臺，陳國強表示。
　　但是，越來(lái)越快的“大討論”爆發(fā)頻率表達著(zhù)人們急切的心情，而這種急切的背后更多的則是對物業(yè)稅何時(shí)征收、如何征收等問(wèn)題的迷惘。

　　聚焦 2 疑惑紛至 到底能否抑制房?jì)r(jià)

　　物業(yè)稅的討論得以“曠日持久”的一個(gè)很重要原因便是人們希冀以其平抑房?jì)r(jià)。通常認為，房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅負較低，從而加大了投機需求，造成了部分城市新建住房空置率較高、房?jì)r(jià)高企等現象。
　　地方兩會(huì )代表委員們的言論也明顯地表現出對物業(yè)稅調控房?jì)r(jià)的期待。有關(guān)經(jīng)濟評論人士也認為，在廢止土地增值稅等前提下，物業(yè)稅能夠成為打擊投機、高房?jì)r(jià)的重要武器。
　　“物業(yè)稅與房?jì)r(jià)應該是兩回事。短期內物業(yè)稅可能導致房?jì)r(jià)下降，但長(cháng)期來(lái)看，二者沒(méi)有什么關(guān)系�！敝袊�社科院財貿所研究員楊志勇說(shuō)，當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很微妙，在各種緊縮政策密集出臺的背景下，物業(yè)稅很可能會(huì )成為壓倒駱駝的最后一根稻草�！霸谥袊�房地產(chǎn)市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)的現實(shí)下，很可能是買(mǎi)房人在承擔稅負�！�
　　許文分析說(shuō)：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房?jì)r(jià)而出臺的一個(gè)政策，開(kāi)征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制，調節收入分配和增加地方稅收入來(lái)源等�！�
　　他提出，開(kāi)征物業(yè)稅對房?jì)r(jià)影響的不同觀(guān)點(diǎn)，涉及到對物業(yè)稅制度設計和影響效果的不同看法。
　　從制度設計來(lái)看，一個(gè)分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會(huì )認為開(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jì)r(jià)的典型主張。
　　“但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質(zhì)，物業(yè)稅屬于稅收的性質(zhì)，兩者不應該混同。同時(shí)，要將土地出讓金納入的話(huà)在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質(zhì)房屋之間如何區別對待�！痹S文說(shuō)。他進(jìn)一步表示，學(xué)術(shù)界的多數意見(jiàn)是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣，社會(huì )上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來(lái)降低房?jì)r(jià)的結果可能不會(huì )出現。
　　即便如此，仍有人認為，物業(yè)稅可以通過(guò)加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場(chǎng)過(guò)度投機的作用。對此，許文介紹說(shuō)，研究表明，物業(yè)稅對于房地產(chǎn)價(jià)格在短期內有一定的影響，但在長(cháng)期內并無(wú)明顯影響。國外實(shí)踐也能證明這一點(diǎn)，很多國家實(shí)施了類(lèi)似于物業(yè)稅的房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收，但仍然避免不了房地產(chǎn)投機和泡沫的問(wèn)題。楊志勇也頗為認同：“美國開(kāi)征物業(yè)稅多年，次貸危機之前房?jì)r(jià)還不是照樣漲？”
　　“總之，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，決定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素不是稅收，而是一定時(shí)期內的市場(chǎng)供求關(guān)系起根本性作用�！痹S文認為，在未能解決房?jì)r(jià)走高的根本原因時(shí)，不能對物業(yè)稅抑制高房?jì)r(jià)有太多的期待�！岸愂盏恼{控并不是萬(wàn)能的，對于包括物業(yè)稅在內的稅收的調控房地產(chǎn)價(jià)格的作用不能高估�！�

　　聚焦 3 如何對居民房產(chǎn)征稅是核心

　　根據2003年十六屆三中全會(huì )上形成的有關(guān)決定，實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。
　　在許文看來(lái)，從操作層面看，物業(yè)稅開(kāi)征的整體框架是將現有對房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并，以及考慮納入部分房地產(chǎn)收費，形成一個(gè)房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅種。同時(shí)，降低交易環(huán)節的稅負，增加保有環(huán)節的稅負。
　　據陳國強介紹，從世界范圍看，在大多數成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟國家，物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種，在地方稅收收入中所占比重較大。各國設置的稅率、征收方式上都不盡相同�！拔覈�需要參考國外比較成熟的做法和經(jīng)驗�！�
　　許文認為，目前，開(kāi)征物業(yè)稅的核心是擴大征稅范圍或如何對居民房產(chǎn)征稅的問(wèn)題。而對居民征收涉及到利益關(guān)系較廣，因此在處理上需要謹慎對待。同時(shí)，在制度設計上采用什么計稅依據、稅率水平設計多少社會(huì )能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平，以及現有的征管條件是否具備等問(wèn)題，也是制約物業(yè)稅出臺的重要因素。不僅如此，如果按照國際通行做法，物業(yè)稅采用房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計稅依據，則成立評估機構、完善評估技術(shù)等方面也是不小的挑戰。
　　此外，陳國強表示，物業(yè)稅由“空轉”遲遲難以“實(shí)轉”的原因還包括，一些問(wèn)題尚未得到很好的解決，諸如，央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等“公房”將來(lái)是否也納入征收物業(yè)稅的范圍，各地物業(yè)稅的起征點(diǎn)是否因平均居住面積的不同而有所區別，是否能對城鎮居民的家庭財產(chǎn)狀況尤其是不動(dòng)產(chǎn)狀況有較為客觀(guān)的了解和掌握等等。
　　楊志勇提出期待：“如果要征物業(yè)稅，我希望它是一種受益稅，要回到十六屆三中全會(huì )文件上來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅就應該取消一些稅費，就需要區分存量房產(chǎn)與增量房產(chǎn)。如果一定要開(kāi)征，稅收優(yōu)惠不應該以一套房?jì)商追孔鳛闃藴�，而應該設定免征額，以金額為標準才更加公平�！彼�還認為，物業(yè)稅應與地方公共服務(wù)聯(lián)系起來(lái)，相應的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務(wù)，而不是政府想要征稅就可以征。
　　至于稅率，他認為：“從現實(shí)來(lái)看，物業(yè)稅即使開(kāi)征，稅率也要定在很低的水平上，個(gè)人傾向于比當前的物業(yè)費還要低。有人說(shuō)1%之內不算高，但如果看總價(jià)，就會(huì )發(fā)現實(shí)際上很高，征收時(shí)也是一個(gè)問(wèn)題�！�
　　無(wú)論如何，接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家一致表示，雖然物業(yè)稅是我國未來(lái)稅制改革的一個(gè)重要方向，但在各方面條件未能充分具備時(shí)，不應過(guò)快鋪開(kāi)物業(yè)稅，而應進(jìn)行深入的研究和準備。