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　　一路高歌猛進(jìn)的房?jì)r(jià)正在顯露疲態(tài)，記者近日在北京、上海、深圳等地采訪(fǎng)發(fā)現，在一系列調控政策的綜合作用下，樓市成交量出現了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個(gè)城市房?jì)r(jià)也出現了松動(dòng)，部分區域甚至出現了負增長(cháng)。專(zhuān)家認為，調控政策的不斷加碼將使樓市調整“大戲”提前上演。

　　聚焦 1 調控政策密集出臺
　
    2009年樓市的熱度超乎尋常，尤其是像北京、上海這樣的一線(xiàn)大城市，火爆程度令人驚奇，快速上漲的房?jì)r(jià)、大量的投機性消費，引發(fā)了關(guān)于樓市泡沫的爭論，也引起了政府的高度關(guān)注。
　　去年末，政府調控力度明顯加大，“國四條”之后，新一輪政策調控拉開(kāi)了序幕，有關(guān)土地調控、稅費調整、信貸金融、市場(chǎng)監管的政策紛紛登場(chǎng)。
　　2010年樓市一開(kāi)局更是顯露出明顯的緊縮態(tài)勢。1月10日，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了國家對其調控的最強音——國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》。該通知涉及五大方面、十一項條款，內容直指高房?jì)r(jià)，被稱(chēng)為“國11條”。
　　隨后，央行宣布從1月18日上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉標志著(zhù)金融監管力度明顯加強，分析人士指出，此次收緊銀根與流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱不無(wú)關(guān)系。
　　繼央行上調存款準備金率之后，有關(guān)房貸優(yōu)惠的政策成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn)，政府再次明確，二套房貸實(shí)現無(wú)差別的首付四成的政策。近日，中行已經(jīng)停止了個(gè)人房貸7折優(yōu)惠的政策。這也充分顯示了銀行系統對房地產(chǎn)信貸政策的嚴格監管。
　　此外，市場(chǎng)監管力度明顯加強。打擊囤地、嚴控開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤(pán)惜售等相關(guān)細節不斷出臺且執行力度明顯加強。近日，2009年聞名京城的順義“地王”被無(wú)償收回，開(kāi)發(fā)商也因此損失了兩億元的保證金。1月底國土資源部又提出了清理整頓“小產(chǎn)權房”的要求，相關(guān)的監控力度明顯加強。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在“國四條”出臺之后，政府已經(jīng)明確了調控思路。即加大中低價(jià)商品房供應、加強市場(chǎng)監控力度、嚴厲打擊投機行為，大力增加保障性住房建設供應，這幾項核心內容直接對應當前樓市過(guò)熱的現狀。政府這樣的調控思路，是非常明確和清晰的。從后續出臺的具體政策來(lái)看，均是圍繞這四個(gè)核心內容來(lái)展開(kāi)的，調控的力度在不斷加大。
　　業(yè)內人士指出，隨著(zhù)各地方有關(guān)樓市調控政策的陸續出臺，將形成從中央到地方的立體調控體系，這將對持續“高燒”的樓市起到立竿見(jiàn)影的退燒作用。

　　聚焦 2 京滬深等城市房?jì)r(jià)松動(dòng)

　　記者發(fā)現，在一系列調控政策的綜合作用下，樓市成交量已出現了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個(gè)城市房?jì)r(jià)也出現了滯漲，甚至負增長(cháng)的情況。
　　在中原地產(chǎn)監測的9個(gè)城市中，成都、杭州兩地成交量在去年12月沖高之后，今年1月大幅下跌，達到8成左右；京、滬兩地成交環(huán)比降幅約5成；廣州、天津、重慶三市降幅約為2至3成。
　　“去年12月份的時(shí)候，我一天能接待10多個(gè)客戶(hù)，可是最近一段時(shí)間一天最多也只能接待兩三個(gè)，有的時(shí)候連一個(gè)都接待不了�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店紫芳園的經(jīng)紀人小劉向記者抱怨市場(chǎng)冷得太快，“上個(gè)月我們店的客戶(hù)量比前一個(gè)月下降了一半多，房?jì)r(jià)也略有下降�！�
　　記者了解到，繼去年12月份北京亦莊區域二手房成交均價(jià)出現負增長(cháng)之后，今年1月份類(lèi)似的情況已傳染到北京更多的區域。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)對北京300個(gè)二手房成交活躍樓盤(pán)的監測數據顯示：1月份，北京有21.2%的樓盤(pán)二手房成交均價(jià)出現不同程度的負增長(cháng)，另有超過(guò)兩成的樓盤(pán)成交均價(jià)出現滯漲。
　　另?yè)�亞豪機構調查顯示，1月開(kāi)盤(pán)的項目中有多個(gè)項目出現了價(jià)格停止上漲的現象，如明悅灣、朝陽(yáng)首府等，有的項目還出現了價(jià)格回調的現象，如位于大興亦莊開(kāi)發(fā)區的金色·漫香林項目，1月開(kāi)盤(pán)均價(jià)為19500元/平方米，比上期開(kāi)盤(pán)價(jià)格下降了1000元/平方米。
　　經(jīng)紀人小劉告訴記者，就在一周前他接待了一個(gè)客戶(hù)，想買(mǎi)紫芳園二區的房子，當時(shí)一套60多平方米的房子業(yè)主報價(jià)122萬(wàn)。后來(lái)幫購房者將價(jià)格談到了120萬(wàn)，“合下來(lái)才不到20000元/平方米啊，結果購房者還嫌貴，不要了。這在一個(gè)月前簡(jiǎn)直難以想象�！�
　　記者發(fā)現，類(lèi)似于小劉這樣的情況，目前市場(chǎng)上相當普遍�！坝捎趯κ袌�(chǎng)的判斷不明朗，現在即便業(yè)主肯降個(gè)一兩萬(wàn)，許多購房者也不愿意買(mǎi)了，他們的心理價(jià)位越來(lái)越低�！倍辔环慨a(chǎn)經(jīng)紀人這樣對記者說(shuō)。
　　北京出現的情況并非個(gè)案，上海、深圳房?jì)r(jià)也出現了疲態(tài)，不僅可議價(jià)的房源比例擴大，幅度也在加大。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域數據監測中心對門(mén)店的調查顯示，買(mǎi)家觀(guān)望情緒濃重，業(yè)主報價(jià)也出現明顯分化，可分為三類(lèi)：約兩成有明顯議價(jià)空間，代表板塊有楊浦區鞍山新村板塊；約三成小幅上漲，主要集中在外環(huán)沿線(xiàn)的浦東張江等板塊；其余五成基本延續前期水平，高端住宅密集的中心城區各板塊還表現出一定的抗跌性�？傮w而言，市場(chǎng)的可議價(jià)房源比例呈擴大態(tài)勢，幅度也在加大。
　　位于上海西藏南路的黃浦區眾鑫城是溫州投資客近年來(lái)較青睞的一個(gè)樓盤(pán)，目前每平方米均價(jià)已達3萬(wàn)多元。上海易居臣信西藏南路門(mén)店負責人介紹，1月份以來(lái)，門(mén)店代理較多的眾鑫城6號樓中，有近4成投資客已將手中房源掛牌，尤其是手上有多套房源的投資客，幾乎都會(huì )選擇先賣(mài)出一兩套以求“落袋為安”。許多業(yè)主比以前更有誠意，常說(shuō)“只要有客戶(hù)看中就馬上成交”。
　　和京滬房?jì)r(jià)出現松動(dòng)的跡象相同，深圳二手房?jì)r(jià)格也出現一定幅度的回調。中原地產(chǎn)發(fā)布的領(lǐng)先指數顯示，今年1月中原(深圳)領(lǐng)先指數為311.7點(diǎn)，全市六區175個(gè)樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為17422元/平方米，環(huán)比前一個(gè)月微幅下滑0.30%。深圳中原三級市場(chǎng)成交系統也顯示，1月深圳樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為17422元/平方米，比2009年12月微幅下滑51元/平方米。

　　聚焦 3 調整“大戲”將提前上演

　　分析人士指出，去年年底一系列房地產(chǎn)調控政策出臺，今年1月18日開(kāi)始提高銀行存款準備金率，再加上各地陸續召開(kāi)“兩會(huì )”，房地產(chǎn)首當其沖成為調控的主要對象。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望者不斷增多，成交價(jià)格出現小幅波動(dòng)，隨著(zhù)調控政策的不斷發(fā)力，樓市調整“大戲”將提前上演。
　　深圳綜合開(kāi)發(fā)院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，現在已出的調控政策對市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，而且下一步應該還有新的政策調控措施，經(jīng)歷了一季度的“僵持”后，樓市將受接下來(lái)的政策調控影響而在二季度發(fā)生變化。
　　“誰(shuí)都沒(méi)想到今年一開(kāi)始，就有那么多調控政策出臺。目前北京等城市二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現房源滯銷(xiāo)、房?jì)r(jià)滯漲的情況，3月份以前好轉的可能性不大。二手房市場(chǎng)的波動(dòng)肯定會(huì )對一手房市場(chǎng)造成沖擊�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇告訴記者，從以往的規律看，樓市調整總是從二手房市場(chǎng)開(kāi)始，大概二至三個(gè)月后就會(huì )波及新房市場(chǎng)。
　　孟奇以北京為例說(shuō)，如果二手房按照現在的情況繼續下去，價(jià)格下滑將不可避免，從而帶動(dòng)新房房?jì)r(jià)下滑，影響整個(gè)北京樓市。不過(guò)，他同時(shí)強調還得看兩個(gè)關(guān)鍵因素——土地和貨幣。
　　孟奇分析說(shuō)，以往土地政策相對寬松，但此次大龍地產(chǎn)土地被收回事件已經(jīng)給市場(chǎng)一個(gè)信號，今年的土地政策將真正嚴格落實(shí)，逼著(zhù)開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應量，抑制房?jì)r(jià)。
　　“從目前的情況看，對于老項目去年已經(jīng)賺夠了錢(qián)，他們大可以適當放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，甚至捂盤(pán)來(lái)等待市場(chǎng)回暖。而新項目方面會(huì )比較難受，尤其是去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，如果房?jì)r(jià)繼續走低，那他們只能選擇低開(kāi)高走的路線(xiàn)，從而直接拉低房?jì)r(jià)�！�
　　另外，今年的貨幣政策是繼續寬松還是趨緊，也將直接影響未來(lái)樓市走向。寬松的貨幣政策可以為市場(chǎng)提供更多的信貸，加速市場(chǎng)回暖。趨緊則會(huì )迫使一部分開(kāi)發(fā)商“低價(jià)快出”，以緩解資金壓力�！皬哪壳暗那闆r看，趨緊的可能性會(huì )更大些�！泵掀嫜a充說(shuō)。
　　高姍指出，2月份，恰逢農歷新年、元宵節等節假日，樓市供需均會(huì )出現低迷之勢。節日之后，樓市雖然會(huì )有明顯的回升，但是由于受到政策調控等多種不確定因素的影響，樓市未來(lái)走向也將變得更加撲朔迷離�！皬漠斍皹鞘鞋F狀及宏觀(guān)大勢來(lái)看，雖然未來(lái)樓市走勢難以界定，但有一點(diǎn)可以肯定，就是2010年將會(huì )是樓市的盤(pán)整之年，類(lèi)似于2009年的瘋狂、火爆將不再上演�！�