新加坡是世界上解決住房問(wèn)題最好的國家之一。這是環(huán)境幽雅的碧山組屋區。新華社記者 蔡錫梅 攝

    我國住房保障面對的難題，許多國家在實(shí)施住房保障過(guò)程中也都遇到過(guò)，并積累了一定的解決經(jīng)驗。為加快住房保障的健全與完善，應從我國實(shí)際出發(fā)去借鑒國外經(jīng)驗。
　　
　　如何籌集資金和增加房源

　　住房保障可以采取貨幣補貼，也可以采取實(shí)物配租和配售的方式，但無(wú)論是采取哪一種方式都需要一定的資金和房源。
　　國外都是以聯(lián)邦(或中央)及州政府的財政投入為主，市政府在規劃和土地方面給予支持。我國的住房保障也應當以中央和省級財政投入為主，并確立起“省級負總責、市縣抓落實(shí)”的體制。二是地方政府應按照相關(guān)規定，將土地出讓收益用于住房保障的額度由原來(lái)的5%提高到不低于10%。三是建立國家和省級住房保障基金，通過(guò)專(zhuān)項轉移支付加大對中西部等困難地區住房保障的財政支持力度。四是在財政資金緊張的情況下，可以借鑒國外政府發(fā)行政府債券、住房彩票等做法，向社會(huì )籌集住房保障資金。目前世界上許多國家政府都把住房保障列為財政支出重要項目予以保證，日本住房與環(huán)境支出占地方財政支出的5-10%；英國政府扶持非營(yíng)利組織興建的普通住宅和對低收入者的補貼，一直保持在2%左右，占政府公共支出的5%左右。
　　租賃補貼的房源主要來(lái)自于社會(huì )和市場(chǎng)，應鼓勵保障對象從社會(huì )上、市場(chǎng)上自行租房。按照十七大提出的“創(chuàng )造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的精神，應允許并引導有能力的人及社會(huì )組織購房出租，增加租賃市場(chǎng)的房源供給。上世紀的60-80年代，美國聯(lián)邦政府曾以補貼方式資助一些營(yíng)利和非營(yíng)利組織開(kāi)發(fā)了100多萬(wàn)套供中低收入家庭租賃的住房。
　　為了解決職工的通勤和住房問(wèn)題，日本一些大企業(yè)就在企業(yè)周邊建有專(zhuān)門(mén)提供給本企業(yè)職工的福利住宅。在德國，政府不但鼓勵大中型企業(yè)建設福利型社會(huì )住宅，而且還給予占投資總額50%的無(wú)息貸款。為了增加保障性住房的供給，我國也應當允許有條件的單位特別是遠離城市市區的單位，建設用于解決職工住房困難的可周轉和流動(dòng)的保障性住房，并給予相應的政策支持。

　　嚴格規范“救濟性”和“救助性”住房保障

　　就目前世界各國的住房保障看，在保障方式上大致可以歸結為兩類(lèi)：一是救濟性住房保障(如我國的租賃補貼、廉租住房、民政福利房)，二是救助性住房保障(如我國的經(jīng)濟適用房、限價(jià)房)。尤其是面對低收入人群的救濟性住房保障，被視為社會(huì )保障的底線(xiàn)，即使一些社會(huì )福利水平較高的國家，也不敢輕易放棄這道底線(xiàn)。例如，在新加坡也還是有8.5%的居民享受救濟性住房保障的“廉租屋”，政府每個(gè)月只象征性地收取11新元的房租。
　　必須看到，廉租住房是解決城市低收入人群住房問(wèn)題和實(shí)現住有所居的底線(xiàn)，健全的住房保障體系不能沒(méi)有廉租住房，為了保證對低收入人群的住房救濟，政府手中必須保有一定數量可供出租的廉租住房。在制度上必須將分別屬于不同性質(zhì)的兩類(lèi)住房保障予以嚴格規范，不能容許輕易將廉租住房出售改變其性質(zhì)的做法。

　　合理確定保障標準

　　無(wú)論是救濟性還是救助性的保障性住房，其建設和供給的目的都是為了滿(mǎn)足基本生存需要，因此不可以將其標準定得過(guò)高。
　　國外有些國家保障性住房的退出之所以成為難題，其中一個(gè)原因就是這類(lèi)住房的建設標準搞得過(guò)高，與市場(chǎng)上的普通商品房相差無(wú)幾，所以得到這些住房的保障對象，即使收入提高了也不愿意離開(kāi)再去花錢(qián)買(mǎi)商品房。2007年法國總統薩科奇一上任，就遇到了賴(lài)著(zhù)廉租住房不走這一棘手問(wèn)題，于是下令采取兩項措施：一是對租住廉租住房人群的收入狀況每三年必須普查一遍，對那些收入已超過(guò)保障線(xiàn)的要予以清退；二是對賴(lài)在廉租住房不走的，要提高租金。
　　我國建設部等有關(guān)部門(mén)曾對保障性住房的建筑面積做出過(guò)明確規定：廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以?xún)�，�?jīng)濟適用房控制在60平方米以?xún)�。在這個(gè)控制線(xiàn)內，可以根據保障對象的家庭人口數量和結構進(jìn)行配租、配售。各個(gè)城市在此基礎上，還應從當地實(shí)際出發(fā)，以保障基本居住為前提，對保障性住房的房屋質(zhì)量、室內裝修、工程造價(jià)、周邊環(huán)境等制定出相應標準，并嚴格標準的執行。
　　從國外經(jīng)驗看，由政府資助的經(jīng)濟適用房不應當具有完全的房屋產(chǎn)權，應把政府暗補的土地稅費或明補的貨幣補貼等量化成政府的產(chǎn)權比例，個(gè)人出資部分量化成個(gè)人的產(chǎn)權比例。對于獲得經(jīng)濟適用房后，家庭人均住房面積超出當地平均水平的，則應將原有住房退售給當地政府用作保障性住房房源，否則不得享受經(jīng)濟適用房保障待遇。
　　如果是采取租賃補貼的方式，符合租賃補貼條件的保障對象可自行從市場(chǎng)上尋找符合自己意向的住房，當地住房保障管理部門(mén)親自或委托第三方進(jìn)行檢驗審查。在此基礎上，住房保障管理部門(mén)還應根據當地房屋租賃市場(chǎng)的平均租金水平，給出保障對象所選定住房的合理租金標準。房東或房屋租賃公司若同意按這一標準接納保障對象，則直接與住房保障管理部門(mén)簽約。保障對象通常應向房東或房屋租賃公司支付相當于其家庭全部收入30%的租金，不足的部分全部由政府承擔，這已成為目前世界上大多數國家的普遍做法。如果是實(shí)物配租的廉租住房，則可以省略對住房合理租金標準的確定，但保障對象也應支付相當于其家庭全部收入30%的租金。

　　建立全面和動(dòng)態(tài)的住房保障管理機制

　　所謂住房保障的全面和動(dòng)態(tài)管理機制，不僅應當涵蓋從租賃補貼到實(shí)物配租配售等所有住房保障方式的全方位管理，同時(shí)也應當包括從準入、監管到退出的全過(guò)程管理。
　　首先是準入機制。
　　為了能夠對申報情況進(jìn)行準確核對，應借鑒國外經(jīng)驗并從我國實(shí)際出發(fā)，建立起民政、人保、稅務(wù)、房管、人行等部門(mén)聯(lián)網(wǎng)的“居民收入狀況核對系統”，通過(guò)這一系統建立起來(lái)的“電子比對專(zhuān)線(xiàn)”，可以直接查看申請家庭的存款賬戶(hù)、股市賬戶(hù)、納稅記錄、房產(chǎn)登記等信息，從而了解申請家庭的實(shí)際收入狀況，并與其申報情況進(jìn)行比對。在實(shí)行誠信申報制度的基礎上，還應當借鑒新加坡的“輪候制度”，將符合申請住房保障條件的家庭列入輪候冊，并向社會(huì )公開(kāi)，任何單位和個(gè)人均有權查閱。
　　其次是動(dòng)態(tài)監管機制。
　　必須建立專(zhuān)門(mén)機構并配備足夠的人員對保障性住房進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)監管。香港是一個(gè)僅有600多萬(wàn)人口的城市，但從事保障性住房的監管人員就多達8000多人。應盡快建立市級政府的住房保障專(zhuān)門(mén)管理機構，并配備足夠的監管人員。僅有市級政府的專(zhuān)門(mén)管理機構還不夠，還必須將其職能延伸到街道和社區，依靠基層力量才能真正做到動(dòng)態(tài)監管。
　　最后是退出機制。
　　它是住房保障全面和動(dòng)態(tài)管理機制建設的重點(diǎn)。國外許多國家對于保障性住房的退出都有嚴格規定。例如，日本享受公營(yíng)住宅租金優(yōu)惠的租戶(hù)，當收入超過(guò)基準時(shí)，若連續居住三年以上則要累進(jìn)計租，若連續居住五年以上就須買(mǎi)下該住宅。再如，新加坡對違規申請保障性住房者施以高達5000新元的罰款或者6個(gè)月的監禁，乃至兩者兼施。相比之下，我國住房保障的退出除了租賃補貼外，其他諸如廉租住房、經(jīng)濟適用房等，都還缺乏相應的剛性。在強化退出機制剛性和力度的同時(shí)，還應當通過(guò)利益引導讓保障對象主動(dòng)退出。

(本文作者系大連市委黨校教授，本文是國家社科基金項目《民生地產(chǎn)與城市低收入人群住房保障問(wèn)題研究》的階段性成果。)