正在起草的《住房保障法》中，經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權”的提法備受關(guān)注。鑒于經(jīng)濟適用房建設長(cháng)期滯后、破題乏術(shù)的現實(shí)，業(yè)內人士對“共有產(chǎn)權”頗多期待。據分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機投資的空間；有望為地方政府建設經(jīng)適房建立合理的激勵機制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng )新。

　　“共有產(chǎn)權”壓縮經(jīng)適房牟利空間

　　在《物權法》中，共有產(chǎn)權是指：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有�！�
　　長(cháng)期研究經(jīng)濟適用房制度的南京市建委城市建設與發(fā)展研究室高級經(jīng)濟師陸玉龍認為，在“共有產(chǎn)權”制度下，中低收入家庭在沒(méi)有能力購買(mǎi)住房全部產(chǎn)權并符合政府提供補貼標準的前提下，盡自己所能出資購買(mǎi)住房的部分產(chǎn)權，而獲得住房完全的占有權和使用權；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權。當受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標準，經(jīng)濟適用房可在市場(chǎng)公開(kāi)出售、出租，雙方按產(chǎn)權比例分配收益，體現了“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益”原則和公共財政的公平公正原則。
　　近年來(lái)，一些地方的經(jīng)濟適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用，但也暴露出諸多問(wèn)題。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難，一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟適用房成為投資投機客名下的不動(dòng)產(chǎn)，一旦轉手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實(shí)施之間存在巨大偏差，一個(gè)重要的原因是：一旦申購成功，經(jīng)濟適用房往往成為個(gè)人實(shí)際上的“恒產(chǎn)”，且經(jīng)濟適用房的配售和退出都缺乏合理的機制，導致問(wèn)題叢生。
　　《住房保障法》起草小組專(zhuān)家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，此次立法的一大亮點(diǎn)是：通過(guò)共有產(chǎn)權來(lái)壓縮牟利者的利潤空間，惠及真正需要保障的人。
　　經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權是指出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權，共有產(chǎn)權的房屋在5年后可以上市出售，出售后的資金按出資比例進(jìn)行分配�！叭绻�政府按比例享有經(jīng)適房的產(chǎn)權，經(jīng)適房上市時(shí)就要按比例將利潤分配給政府，這樣會(huì )擠壓獲利空間，從而抑制違規購買(mǎi)經(jīng)適房的現象”。
　　上海于去年11月啟動(dòng)的首批經(jīng)濟適用房申購中，雖沒(méi)有明確使用“共有產(chǎn)權”之名，但已經(jīng)在“行其實(shí)”。這首批試點(diǎn)的三處房源位于徐匯、閔行兩個(gè)區，其每平方米銷(xiāo)售基準價(jià)在4800元-5200元之間，相當于目前同一區位普通商品房?jì)r(jià)格的四、五成左右。但享受低價(jià)的購房者獲得的是“有限產(chǎn)權”：三處房源取得房地產(chǎn)權證5年后，購房家庭轉讓經(jīng)濟適用住房的，轉讓的總價(jià)款將由個(gè)人和政府“三七開(kāi)”：個(gè)人拿70%，其余30%上繳政府。
　　上海經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權利人擁有有限產(chǎn)權，其產(chǎn)權份額為購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房時(shí)購房?jì)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。
　　上海市房管局住房保障處處長(cháng)李東說(shuō)，上海經(jīng)適房制度的核心內容之一就是“共有產(chǎn)權”，對個(gè)人來(lái)說(shuō)，“有限產(chǎn)權”的住房將使投資獲利的空間大為減少。

　　確保地方政府分享經(jīng)適房產(chǎn)權和升值收益

　　多年來(lái)一些地方政府對經(jīng)適房并不熱衷，經(jīng)適房的建設屢屢滯后。供地方面，現有的權威數據顯示，去年1至11月，我國保障性住房用地供應27.54萬(wàn)畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。投資方面，全國人大財政經(jīng)濟委員會(huì )的調研報告顯示，截止2009年8月底，當年全國保障性住房建設完成率只有23.6%。2009年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，“但落實(shí)困難”。記者調查也發(fā)現，雖然近年來(lái)先后規定一定比例的土地出讓金、閑置公積金等均需用于保障性住房建設，但由于執行、“盤(pán)子大小”等因素，承擔經(jīng)濟適用房建設“大頭”的地方政府普遍“叫窮”。
　　另有一些地方政府建設的經(jīng)濟適用房，“經(jīng)濟”了但卻無(wú)法“適用”。在“土地財政”之下，地方政府用于經(jīng)濟適用房建設的往往是低價(jià)格、較偏遠的土地，大多遠離主城區，交通落后，學(xué)校、醫院、商業(yè)等配套設施不完備，周?chē)鷧^域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，就業(yè)機會(huì )也少。而經(jīng)適房的“目標家庭”本就普遍面臨收入低、就業(yè)難、就學(xué)難、就醫難等問(wèn)題。這樣的經(jīng)濟適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求。
　　之所以出現上述問(wèn)題，一個(gè)原因是沒(méi)有解決地方政府的動(dòng)力和激勵問(wèn)題。陸玉龍說(shuō)，由于政府以往用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應有比例的房屋產(chǎn)權，財政資金投入住房保障“有去無(wú)回”，即使受助人變成“百萬(wàn)富翁”，也無(wú)法收回。盡管規定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉讓時(shí)，政府要收回一定比例的差價(jià)收益，但收回多少、怎么收回差價(jià)收益，因缺乏房屋產(chǎn)權依據，難以操作。
　　專(zhuān)家認為，在“共有產(chǎn)權”制度之下，政府用于經(jīng)濟適用房建設的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)，轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權和相應權利，政府擁有的產(chǎn)權可以授權住房保障機構持有并行使相關(guān)權利，并分享經(jīng)濟適用房的升值收益。
　　“共有產(chǎn)權”有望為經(jīng)濟適用房的長(cháng)期乃至永續開(kāi)發(fā)提供可能性。一些地方已關(guān)注到這一點(diǎn)。李東介紹，如申購的經(jīng)濟適用房5年后用于轉讓并有獲利，政府同樣有權利獲得約定比例的增值收益，政府獲得這部分轉讓收益后，將投入后續的住房保障工作，“形成一個(gè)資金上的循環(huán)”。

　　有望帶動(dòng)更多經(jīng)適房制度創(chuàng )新

　　“共有產(chǎn)權”使經(jīng)濟適用房制度有了更多想象和創(chuàng )新空間。比如，在權責進(jìn)一步明確之后，起草中的《住房保障法》還將凸現政府問(wèn)責，也就是說(shuō)，各級政府如對住房保障不力，將被追究法律責任。起草小組專(zhuān)家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，其中的具體要求包括，政府要落實(shí)土地、建設和預算等規劃；在政府工作報告上單獨列出，以形成壓力；在理論上要劃定比例；還要對負責人采取問(wèn)責制等。
　　“如果是共有產(chǎn)權，能不能將經(jīng)濟適用房用地由行政劃撥轉變?yōu)楣�開(kāi)的‘招拍掛’綜合評標方式供應，讓更多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商也有機會(huì )參與經(jīng)濟適用房建設？”上海一民營(yíng)房企負責人說(shuō)。
　　陸玉龍等專(zhuān)家還建議，在“共有產(chǎn)權”制度下，在經(jīng)濟適用房的“受助者”條件改善，不再符合受助標準時(shí)，應鼓勵盡快上市交易�？梢允菇�(jīng)濟適用房產(chǎn)權整體出讓?zhuān)�由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出資收購產(chǎn)權，收回經(jīng)濟適用房的占用和使用權；還可向受助者出讓政府產(chǎn)權，政府收回現金，再投入經(jīng)濟適用房建設，“經(jīng)濟適用房交易時(shí)間越早越好，次數越多越好”。
　　此外，還可以改變補貼方式，由減免土地出讓金及稅費的單一補貼方式，轉變?yōu)槎喾N比例的補貼方式。比如，根據“中低收入者”的具體收入情況，從低到高，采取分級補貼標準，同時(shí)由“暗補”向“明補”、由“土地稅費貼補”向“貨幣化貼補”轉變，提高政策透明度，為擴大住房保障面創(chuàng )造條件。