從激烈爭奪到一團和氣，從大鱷當家到本土房企發(fā)力，去年國家對系列調控對土地市場(chǎng)的影響正在顯現，目前長(cháng)春土地市場(chǎng)已出現調整跡象。

　　土地出讓?zhuān)瑥募ち覡帄Z到一團和氣

　　2月25日，長(cháng)春市國土資源局舉行春節后首次土地拍賣(mài)，集中推出5個(gè)地塊，總計32萬(wàn)多平方米。本次出讓的5個(gè)地塊，以10萬(wàn)平方米左右的地塊為主，面積最大的一塊11.6萬(wàn)平方米，最小的一塊1萬(wàn)平方米。最終5塊地以近10億元的總計全部出讓成功。
　　與2009年屢次上演的“地王大戰”激烈場(chǎng)面不同，“虎年第一拍”呈現出新的特點(diǎn)：一是波瀾不驚，一團和氣。除了一塊地舉了一次牌，其余均以底價(jià)成交。據了解，今年年年初以來(lái)，長(cháng)春市總計7塊地出讓?zhuān)�只有第一塊地爭了37輪，其余均以底價(jià)成交。以至于有人猜測，這可能意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商“協(xié)商”拿地時(shí)代到來(lái)，大家不再火并哄抬地價(jià)。二是地價(jià)兩極分化，創(chuàng )下新低。拍賣(mài)中南部新城一個(gè)9萬(wàn)平方米的地塊，創(chuàng )下4838元/平方米的高價(jià)。但是多數地塊底價(jià)成交，有幾塊地樓面價(jià)僅300多元/平方米，創(chuàng )下近年來(lái)土地市場(chǎng)新低。業(yè)內人士認為，長(cháng)春市一開(kāi)年就拿出了這么多的地塊，而且拿地門(mén)檻不高，可能是政府相關(guān)部門(mén)希望在春節過(guò)后討一個(gè)好彩頭，為土地市場(chǎng)“造勢”。三是本土企業(yè)開(kāi)始發(fā)力。這次拿地成功的5家企業(yè)中，有4家是本土企業(yè)。而此次拍賣(mài)前，長(cháng)春市今年已成交的2塊經(jīng)營(yíng)性用地也是被本土開(kāi)發(fā)商拍走。一些許久沒(méi)有露面的本地開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始頻頻出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　土地市場(chǎng)調整已見(jiàn)端倪

　　業(yè)內人士認為，從長(cháng)春“虎年第一拍”中可以發(fā)現，去年底國家開(kāi)始的對房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，地王迭出、房地產(chǎn)大鱷壟斷市場(chǎng)的局面正在改善，中小開(kāi)發(fā)商獲得了更多的生存空間。
　　據相關(guān)部門(mén)統計，在過(guò)去的一年里，長(cháng)春市共出讓商住用地39宗，總面積約327萬(wàn)平方米，其中單宗面積超10萬(wàn)平方米的土地10宗，其中9宗被“外埠軍團”拿走，只有1宗留給了本土的房地產(chǎn)企業(yè)。另外一組數據則顯示：在過(guò)去的一年里，以萬(wàn)科、中海、保利、萬(wàn)達為代表的房地產(chǎn)巨頭拿地總面積172萬(wàn)平方米，超過(guò)了去年長(cháng)春商住用地成交量的一半。一些中小地產(chǎn)商表示，長(cháng)春土地市場(chǎng)已然成為“大鱷的游戲”，中小房地產(chǎn)企業(yè)生存空間所剩無(wú)幾。
　　針對大型房企憑借雄厚資本肆意侵占市場(chǎng)、抬高地價(jià)房?jì)r(jià)的情形，國土部去年11月份出臺“限地令”，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮)7公頃。該政策出臺后，長(cháng)春市國土資源局局長(cháng)朱亞福表示，已經(jīng)發(fā)出招拍掛公告的土地，仍然按照原來(lái)的公告出讓?zhuān)�新地塊出讓將按照“限地令”執行。
　　“經(jīng)過(guò)了3個(gè)月左右的調整期之后，該政策的效果正在顯現”，業(yè)內人士分析說(shuō)，“從長(cháng)春此次出讓的地塊看，地塊正在變小，這樣既可以避免開(kāi)發(fā)商囤地，同時(shí)又能夠促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。這對于廣大購房者是一個(gè)福音�！�
　　長(cháng)春一位中型開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人指出，土地出讓政策的調整使中小企業(yè)的生存空間得以拓展，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，拿地門(mén)檻降低使資本稍弱但數量龐大的中小地產(chǎn)企業(yè)有能力與資本雄厚但數量稀缺的大型地產(chǎn)企業(yè)相抗衡，房?jì)r(jià)也會(huì )在雙方博弈的過(guò)程中逐步向理性回歸。

　　開(kāi)啟土地閘門(mén)抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

　　在調整出讓地塊規模和出讓節奏的同時(shí)，與去年相比，長(cháng)春市今年明顯加大了土地出讓面積。據相關(guān)機構統計，今年3月，長(cháng)春市將有五宗商住用地的使用權對外出讓?zhuān)�面積為67萬(wàn)平方米，是2009年同期出讓商住土地面積的15.9倍。土地閘門(mén)開(kāi)啟被認為是政府主動(dòng)平抑房?jì)r(jià)的積極信號。
　　去年長(cháng)春市房屋銷(xiāo)售交易總量1207萬(wàn)平方米，首次突破1000萬(wàn)，房屋銷(xiāo)售交易總額390億元，同比增長(cháng)52.8%，相當于全市經(jīng)濟總量的13.4%%。房地產(chǎn)繁榮對當地GDP貢獻率較大，也給地方政府帶來(lái)了巨大的收益，去年長(cháng)春市土地出讓收入首度突破100億元。但是，房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)也給政府帶來(lái)了兩大壓力，首先，長(cháng)春是以房地產(chǎn)剛性需求為主的城市，長(cháng)春市購房者中，84%是長(cháng)春市民，只有16%是外地人。去年長(cháng)春商品住宅均價(jià)3886元/平方米，盡管與國內其他同類(lèi)城市相比，房?jì)r(jià)絕對值處于一個(gè)相對低的狀態(tài)，但是與當地居民的收入水平相比，房?jì)r(jià)的漲幅已經(jīng)讓大多數百姓感覺(jué)購房吃力。其次，房?jì)r(jià)的高低是決定城市生產(chǎn)生活成本的重要組成部分，房?jì)r(jià)過(guò)高會(huì )降低城市的總體競爭力，影響城市可持續發(fā)展。
　　長(cháng)春市市長(cháng)崔杰最近表示，在房?jì)r(jià)控制上，地方政府是可以有所作為的，比如，通過(guò)土地出讓的面積大小，間接調控供求關(guān)系。如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，政府就加大土地出讓面積，通過(guò)增加供給抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
　　業(yè)內人士認為，此舉肯定會(huì )對長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定起到積極作用，但是作用有多大尚需觀(guān)察。未來(lái)一段時(shí)期內長(cháng)春房?jì)r(jià)能否松動(dòng)，第一要看未來(lái)宏觀(guān)政策的走勢和全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，二是要看長(cháng)春當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系得到多大程度的改善。只有供求基本平衡甚至供稍大于求，平抑房?jì)r(jià)才能有效果。