隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)連續五年多時(shí)間成為社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)，人大代表的提案、政協(xié)委員的發(fā)言中，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出“不同的聲音”。一些專(zhuān)家學(xué)者接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)與國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程非常相似，已經(jīng)進(jìn)入改革“深水區”和發(fā)展的“關(guān)鍵期”，迫切需要對國外的房地產(chǎn)政策進(jìn)行借鑒。

　　消費結構“跨界期”　政府扶持仍是“重中之重”

　　武漢大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士張平石將各國的房地產(chǎn)消費與人們消費聯(lián)系考察，認為伴隨著(zhù)人們消費結構的升級，住宅消費與住宅產(chǎn)業(yè)呈階段性發(fā)展的規律，一般可大致分為四個(gè)階段：
　　第一是溫飽消費型階段：在此階段人均GDP低于1000美元，恩格爾系數在40%以上，住宅消費低水平并且增長(cháng)緩慢，由于經(jīng)濟發(fā)展水平有限等原因，人們生活水平很低，住房短缺成為普遍的社會(huì )問(wèn)題，政府只好出面，制定住房政策，但由于整體經(jīng)濟發(fā)展水平有限等原因，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于較低水平。
　　第二是數量增長(cháng)型階段：在此階段人均GDP在1000美元至3000美元之間，恩格爾系數在40%以下。住宅消費水平開(kāi)始提高。雖然經(jīng)濟發(fā)展水平有了較大發(fā)展，但人們生活水平仍處于較低水平，中、低收入家庭沒(méi)有能力解決住房，住房短缺仍然是普遍的社會(huì )問(wèn)題。這一階段充分體現了政府的住房政策，為了解決居民住房困難，政府撥出財政資金，公建或扶持社會(huì )建房，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在這種背景下建造的住房，只解決無(wú)房可住的問(wèn)題，因此大部分是質(zhì)量差、單位面積小的簡(jiǎn)易住宅。
　　第三是增量與質(zhì)量并重階段：人均GDP在3000美元至10000美元，恩格爾系數在30%左右，人均住宅面積增速減緩，住宅質(zhì)量的提升成為主要方面。居民在要求“居者有其屋”后，還會(huì )要求居住的舒適程度，越來(lái)越看重居住的內外環(huán)境質(zhì)量。在這樣的消費需求背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由單純數量增長(cháng)型向增量與質(zhì)量并重型發(fā)展。在此階段，政府鼓勵私人投資購房，逐步進(jìn)行住宅機制的轉換，政府用于住房保障的資金相應減少，逐漸理順住宅需求機制，實(shí)現住宅市場(chǎng)的良性循環(huán)。
　　第四是居住總體水平提升階段：即人均GDP超過(guò)10000美元后，恩格爾系數在30%以下，人均住宅面積增長(cháng)相對停滯，住宅質(zhì)量的提高成為主要改善內容。在居住面積基本滿(mǎn)足要求的情況下，居民對居住質(zhì)量的要求越來(lái)越高，追求居住功能設施齊全、服務(wù)高質(zhì)量及環(huán)境舒適的傾向增強，政府這時(shí)的政策導向是在實(shí)現住房商品化的基礎上，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)向不斷提高建筑質(zhì)量、增強住宅功能、注重居住環(huán)境等總體水平，智能化、社會(huì )化方向發(fā)展。
　　張平石分析認為，我國的尷尬之處恰恰在于：盡管我國人均收入進(jìn)入3000美元，但城鄉差距、地區差距仍然很大，少數居民確實(shí)具備了消費住宅質(zhì)量的階段，但相當一部分居民還面臨著(zhù)住房短缺的問(wèn)題。這就是典型“跨界期”。
　　張平石說(shuō)：“‘跨界期’的最大特點(diǎn)就是住房還需要國家和地方政策給予扶持，但居民對住房的質(zhì)量也有了更高的要求，這就需要將確保我國居民的住房權利定位為一個(gè)長(cháng)遠的基本國策，惟其如此，才能在減少房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的同時(shí)，兼顧社會(huì )公平，引導全社會(huì )從投資拉動(dòng)型向消費拉動(dòng)型轉軌�！�

　　“發(fā)展共性”凸顯“借腦外力”

　　記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家學(xué)者均認為，我國正在進(jìn)入房地產(chǎn)政策變化的關(guān)鍵時(shí)期，這一情況與世界各國住房政策進(jìn)入“調整期”、“轉型期”的時(shí)間幾乎完全一致：經(jīng)濟發(fā)展到某個(gè)階段，住房面臨短缺，國民居住狀況惡化和引發(fā)一系列社會(huì )問(wèn)題產(chǎn)生。
　　但是，各國政府介入住房問(wèn)題的認識不同，導致其在制定住房政策的指導思想上產(chǎn)生差異，進(jìn)而效果不同。
　　我國香港特別行政區政府利用土地政策對住房保障制度給予支持，實(shí)現“為民謀利”。常年在香港進(jìn)行土地問(wèn)題研究的專(zhuān)家莫慶宇分析說(shuō)，香港政府對土地實(shí)行高度壟斷，以保證政府的最終業(yè)權。香港實(shí)行土地公有制度，政府代行土地所有權，以市場(chǎng)地價(jià)向私人開(kāi)發(fā)商批租土地獲得的收入向房屋委員會(huì )注資，使房屋委員會(huì )有能力制訂和實(shí)施公共住房發(fā)展計劃，同時(shí)以免費和下調地價(jià)向房屋委員會(huì )和房屋協(xié)會(huì )供地，使其有能力以低于市場(chǎng)的房?jì)r(jià)向中低收入家庭提供房屋和夾心層住房。
　　目前，新加坡被國際公認為解決住房問(wèn)題最成功的國家之一，其“組屋政策”對我國解決住房問(wèn)題有一定借鑒意義。
　　新加坡國土面積僅699.4平方公里，卻居住著(zhù)448萬(wàn)常住人口，人口密度很大，在1959年建國初期時(shí)一度面臨嚴重的“屋荒”。為此，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”的政府“組屋”計劃，將發(fā)展住宅建設，解決公民的住房問(wèn)題，實(shí)現“居者有其屋”納入基本國策。在此前提下，新加坡政府制定了《建屋發(fā)展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和財政、金融、土地等相關(guān)配套政策，設立專(zhuān)門(mén)法定機構，取得了成效，全國住房自有率超過(guò)了90%。目前，新加坡居住在政府組屋的人口約占總人口的85%，其中有90%以上是業(yè)主，7%的低收入家庭向政府廉價(jià)租房，形成世界上少見(jiàn)的政府解決大部分民眾居住問(wèn)題的獨特模式。
　　張平石建議：第一，將住房問(wèn)題作為一項保民生的基本國策來(lái)通盤(pán)考慮，盡快制定長(cháng)遠性政策與法律保障。他指出，住房是構建和諧社會(huì )最基本的民生問(wèn)題，“安居樂(lè )業(yè)”的中華居住文化理念應重新受到重視。對全體社會(huì )成員來(lái)說(shuō)，住房屬于生活必需品，即使是最低收入的家庭也應有房住。因此，在制定住房政策時(shí)應從保障基本人權、維護社會(huì )公平、實(shí)現社會(huì )和諧穩定的角度出發(fā)，首先要考慮住房的社會(huì )特征和福利屬性對保障民生、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的作用，然后再考慮如何發(fā)揮其經(jīng)濟特征和商品屬性對發(fā)展經(jīng)濟的促進(jìn)作用，使二者相輔相成、互為促進(jìn)、良性循環(huán)。
　　第二，建議在住房問(wèn)題上政府調控與市場(chǎng)調節并重，應以政府為主、市場(chǎng)為輔，實(shí)行“兩條腿走路”的雙軌制。市場(chǎng)化住房的功能側重于滿(mǎn)足高收入人群需要，而政府應承擔起60%以上中低收入國民的基本住房保障，確保住宅用地的低價(jià)供應，從根本上抑制高房?jì)r(jià)產(chǎn)生。在公共性住房和商品房供應體系同時(shí)有效存在的前提下，綜合運用土地、金融、財政等各項政策措施，推動(dòng)住房市場(chǎng)良性發(fā)展。