今年前兩個(gè)月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地面積134.88萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)38.6%，土地成交價(jià)款18.86億元，增長(cháng)101.3%，同去年同期相比，地價(jià)明顯上揚。新華社記者 周衡義 攝

    自實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，房?jì)r(jià)就一直牽動(dòng)著(zhù)國民的心，于今尤甚�！皟蓵�(huì )”前夕，包括新華網(wǎng)在內的多家網(wǎng)站發(fā)起的實(shí)時(shí)調查顯示，住房問(wèn)題以高票位列網(wǎng)民關(guān)注的民生話(huà)題之首。
　　在全國政協(xié)收到的各項提案中，關(guān)于住房問(wèn)題的提案幾乎占據半壁江山。近年來(lái)，政府針對住房問(wèn)題的一系列宏觀(guān)調控政策，實(shí)質(zhì)上是以調控房?jì)r(jià)為重心，但在現實(shí)社會(huì )經(jīng)濟生活中，房?jì)r(jià)越調越漲、“房奴”越來(lái)越多已成公認的事實(shí)。業(yè)內有專(zhuān)家認為，2010年是“后金融危機時(shí)期”的關(guān)鍵一年，中國經(jīng)濟能否平穩運行，很大程度將取決于能否破解房?jì)r(jià)畸高這一住房難題。

　　“調控”與“民愿”的距離

　　近年來(lái)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“越調越漲”的怪圈，這種怪圈以“調控—觀(guān)望—反彈”的形式出現，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復，房?jì)r(jià)都會(huì )攀升到一個(gè)新高點(diǎn)。自2003年以來(lái)，政府對住宅市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調”，房?jì)r(jià)也隨之“一年一漲”。
　　2003年，國務(wù)院18號文件提出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義。自此，我國房?jì)r(jià)便開(kāi)始了以每年兩位數的增幅快速攀升：
　　2004年，全國住宅的平均售價(jià)從2003年的2197元/平方米上漲至2608元/平方米，漲幅高達18.7%；
　　2005年，全國住宅平均售價(jià)繼續上漲12.6%。為穩住房?jì)r(jià)，2005年國務(wù)院辦公廳連續出臺了兩個(gè)“國八條”，國家出手控制房?jì)r(jià)自此正式拉開(kāi)序幕；
　　2006年，“國六條”繼續出臺，使2006年全國住宅價(jià)格漲幅降到兩位數以下。全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%；
　　2007年，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀(guān)望后，再度出現房?jì)r(jià)大幅上漲的一個(gè)高峰，全國住宅平均售價(jià)增長(cháng)率達到16.86%，住房銷(xiāo)售平均價(jià)格達到3645元/平方米。當年8月國務(wù)院出臺24號文件，指出“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”，強調了住房與民生之間的重要關(guān)系，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調控措施，不再把房地產(chǎn)單純看為“支柱產(chǎn)業(yè)”；
　　2008年，全國住宅平均售價(jià)的漲幅為7.5%，再度回到兩位數以下。由于遭遇金融危機，為實(shí)現“保增長(cháng)”的任務(wù)，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位又再度受到重視，并承擔起對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用；
　　2009年，房?jì)r(jià)在經(jīng)過(guò)3、4月份的“小陽(yáng)春”之后，再度進(jìn)入瘋漲期。據國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布的數據，截止12月，全國70個(gè)大中城市的住宅平均售價(jià)達到4600元/平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米，創(chuàng )下26個(gè)月漲幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)全國平均水平。
　　截至2009年底，全國城鎮住宅市場(chǎng)的平均銷(xiāo)售價(jià)格已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元�？梢钥吹�，政策的宏觀(guān)調控在抑制房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高方面沒(méi)有取得預期成效，老百姓工資的增長(cháng)水平遠遠趕不上房?jì)r(jià)的增長(cháng)水平，大部分中低收入人群望房興嘆。

　　房?jì)r(jià)調控失效根在政策認識偏差

　　為什么房?jì)r(jià)且調且漲？為什么中央政府在住房問(wèn)題上的宏觀(guān)調控政策往往事與愿違？其根源在于政策認識偏差。
　　“政府對住房問(wèn)題的定位偏差，是房?jì)r(jià)越調越漲的首要原因�！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士張平石說(shuō)，我國城鎮住房制度改革過(guò)于強調住房市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的作用，而忽視其社會(huì )保障的基本功能，即偏重將住房市場(chǎng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，而對其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直致導致政府在提供住房保障職責上缺位，進(jìn)而缺乏長(cháng)期的、健全的、有效的住房政策。
　　因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對國民經(jīng)濟增長(cháng)的促進(jìn)作用為重心，為刺激經(jīng)濟高速增長(cháng)、拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、防止經(jīng)濟過(guò)熱或防止經(jīng)濟過(guò)冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場(chǎng)競爭的逐利規律下，壟斷、“地王”就會(huì )不斷出現，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)日益高漲。他認為，由于在住房問(wèn)題的認識上存在偏差，導致我國目前在提供公共性住房的職責上存在明顯缺位，使商品房房?jì)r(jià)高漲。
　　如在1998年亞洲金融危機發(fā)生后，為避免這場(chǎng)危機可能帶來(lái)的經(jīng)濟下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買(mǎi)房的各項優(yōu)惠政策，當時(shí)對保增長(cháng)確實(shí)起到了重要作用，但個(gè)別政策缺乏長(cháng)遠目標，也產(chǎn)生了負面影響。典型案例就是國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發(fā)【1998】23號)文件中規定：新建經(jīng)濟適用房原則上“只售不租”。
　　中央電視臺經(jīng)濟頻道《今日觀(guān)察》評論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問(wèn)題是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，讓居民能買(mǎi)到租到自己可以承擔得起的住房是政府的基本責任。而現在，很多地方在城市規劃和建設中卻以應付態(tài)度對待，即使建設保障性住宅也往往安排在遠郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設應多為普通人蓋房子”！
　　目前，我國現有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開(kāi)始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。同時(shí)，現有保障性住房普遍存在成本低、區位偏、居民窮、環(huán)境差等問(wèn)題。
　　廣西房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )會(huì )長(cháng)張協(xié)奎教授認為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長(cháng)此以往將形成難以改造的貧民區，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會(huì )和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓。
　　張平石認為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)明顯，因而逐漸形成了以市場(chǎng)為主、政府為輔的住房政策。反過(guò)來(lái)，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟為目標。同樣，經(jīng)濟適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題，即救濟一部分窮人，而忽視了應為絕大部分社會(huì )成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長(cháng)的經(jīng)濟體里，如果房?jì)r(jià)調控失效，終有一天，中等收入階層也將買(mǎi)不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場(chǎng)，想依賴(lài)某一項或幾項政策措施來(lái)穩定房?jì)r(jià)難以如愿。
　　正是由于政策認識上的偏差，使得各地政府原本的滿(mǎn)足居住需求的土地供給目標讓位于自身收入最大化的目標，土地批租收入成了地方政府預算外資金的主要來(lái)源，其規模占到地方財政收入的40%至70%，形成國內獨特的土地財政現象。