大致算來(lái)，中國的綠色建筑發(fā)展已探索十年。如果說(shuō)萌動(dòng)期的綠色建筑帶著(zhù)“貴族化”的傾向，那么發(fā)展期的綠色建筑應該呈現出標準化、產(chǎn)業(yè)化、系統化的特點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律來(lái)看，這將是下一個(gè)十年綠色建筑發(fā)展的方向。當前，缺乏有效的政府運行要素和產(chǎn)業(yè)技術(shù)要素是制約綠色建筑發(fā)展的主要因素，而開(kāi)發(fā)商責任意識淡漠、設計機構的綠色建筑設計能力欠缺、綠色建筑的初成本投資不足等次要制約因素，共同制約著(zhù)綠色建筑的發(fā)展。

　　缺乏有效的政府運行要素導致各方參與積極性低

　　在房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展過(guò)程中，政府作為指導者、監督者和推動(dòng)者，需要通過(guò)制定合理的政策將推行綠色建筑的宏觀(guān)動(dòng)力真正轉化為微觀(guān)動(dòng)力。美國綠色建筑委員會(huì )曾表示，綠色建筑評估體系(LEED)是建立在國家覺(jué)悟基礎上的、市場(chǎng)驅動(dòng)的和旨在加速推進(jìn)綠色建筑開(kāi)發(fā)和實(shí)施的綠色評價(jià)體系。目前來(lái)看，我國缺乏有效的成體系的鼓勵政策和監管機制是導致市場(chǎng)各方參與積極性不高的主要原因。
　　對于開(kāi)發(fā)商而言，由于現階段綠色建筑尚未形成規模效應，成本相對較高，利潤空間有限，加之房?jì)r(jià)處于高位，市場(chǎng)認知度低，開(kāi)發(fā)商積極性并不高。特別是在當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供不應求的矛盾仍然突出的情況下，賣(mài)方市場(chǎng)格局主導下的大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多關(guān)注短期收益，對提升住宅品質(zhì)的認識不夠，推行綠色建筑的動(dòng)力嚴重不足。即便是看好未來(lái)市場(chǎng)并在國內較早推行綠色建筑的當代、朗詩(shī)集團等“先行者”，迫于推行綠色建筑的高成本壓力，遲遲未能大規模推廣。作為國內最早實(shí)踐工業(yè)化建造樓房的萬(wàn)科，其董事長(cháng)王石曾坦言，“住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)不是問(wèn)題，疑惑就在于成本太高，住宅產(chǎn)業(yè)化的成本確實(shí)比較高，每平方米的造價(jià)比傳統方式高出350元，按萬(wàn)科一年500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量計算，將會(huì )增加十幾個(gè)億的開(kāi)銷(xiāo)”，并稱(chēng)目前萬(wàn)科試點(diǎn)推廣住宅產(chǎn)業(yè)化主要是靠傳統項目攤薄其成本。
　　與此同時(shí)，對于購房者來(lái)說(shuō)，由于綠色建筑的建造成本通常高于普通建筑，而這部分附加成本往往會(huì )轉化成用戶(hù)的負擔。在相關(guān)稅收優(yōu)惠不足以抵消掉購房成本的增加額時(shí)，綠色建筑往往只能成為高檔住宅的嘗試，難以贏(yíng)得絕大多數市場(chǎng)。
　　從英美等綠色建筑推行較為成功的發(fā)達國家經(jīng)驗來(lái)看，在綠色建筑的起步階段，政府的推動(dòng)和扶持是引導市場(chǎng)綠色之路的重要手段。以美國為例，其綠色建筑相關(guān)產(chǎn)品的推廣首先是從政府辦公樓和公共建筑項目開(kāi)始的，政府的積極支持起到了很好的示范和推動(dòng)作用。此外，英美等國政府為支持綠色建筑，紛紛為本國綠色建筑的評估和實(shí)踐提供財政支持和稅收優(yōu)惠政策，減少開(kāi)發(fā)商和住戶(hù)的額外支出，促使綠色建筑被社會(huì )廣泛關(guān)注和認可。
　　因此，在綠色建筑的初創(chuàng )期，政府如何通過(guò)一系列制度建設，承擔起市場(chǎng)機制尚未成熟的替代推動(dòng)功能，促進(jìn)和培育各種市場(chǎng)主體，最大限度地動(dòng)員建材供應商、制造商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑公司、設計事務(wù)所和物業(yè)公司等積極推廣綠色建筑，并從法律上支持和保護各主體的利益，運用有效的激勵機制，切實(shí)降低經(jīng)濟成本，充分調動(dòng)各方積極性，將綠色建筑全面鋪開(kāi)，是目前政府和行業(yè)管理者推行綠色建筑所面臨的一大挑戰。

　　產(chǎn)業(yè)相關(guān)技術(shù)標準不完善導致推行效果不佳

　　近年來(lái)，綠色建筑的發(fā)展越來(lái)越受到國家的重視，相關(guān)評價(jià)標準、指標體系及技術(shù)導則先后出臺，廣西、江蘇、重慶等地也陸續建立了地方標準，綠色建筑逐步從示范性階段步入實(shí)際操作階段。但是由于我國綠色建筑起步晚、實(shí)踐經(jīng)驗少、基礎數據不足，現有的評估標準往往偏重于對設計和建設過(guò)程的引導，使得評估結果的權威性、科學(xué)性和可靠性大打折扣。一方面，評估體系的設置主要以定性條款居多、量化數據較少，過(guò)多的主觀(guān)判斷很大程度上影響了評估質(zhì)量。另一方面，在標準設置上，評估體系側重建筑環(huán)境質(zhì)量的評價(jià)，強調節地、節能、節水、節材等內容，忽視了建筑本身的經(jīng)濟性和使用的舒適性，不利于實(shí)現包括開(kāi)發(fā)商和建筑使用者利益在內的綠色效應最大化，也影響到綠色建筑的推廣和拓展。同時(shí)，建筑節能、節地、節水、節材和環(huán)境保護的綜合性標準體系尚未建立，過(guò)分強調技術(shù)應用而缺乏對運行過(guò)程整體節能減排效果的評估，也在一定程度上也誤導了市場(chǎng)和公眾。
　　住房和城鄉建設部專(zhuān)家委員會(huì )委員、北京綠色盾安建筑環(huán)境技術(shù)研究院院長(cháng)史勇認為，目前的評估體系沒(méi)有充分考慮到各地區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的差異。北京、上海等發(fā)達城市開(kāi)發(fā)商反映，綠色建筑評價(jià)管理辦法以及綠色建筑技術(shù)細則所確定的標準過(guò)低。在實(shí)際的操作中，由于這些標準很容易達到，往往是優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商與相對較差的開(kāi)發(fā)商都被這些標準劃在了一個(gè)水平，“魚(yú)龍混雜”，不能真正做到“獎優(yōu)罰劣”。而對于一些經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，節能減排起步較晚的地區來(lái)說(shuō)，目前尚不具備按照統一標準推廣的條件。當務(wù)之急是結合當地經(jīng)濟發(fā)展、人文、地域環(huán)境等特征建立針對性強，可行性高的低碳綠色建筑評價(jià)標準和實(shí)施細則。

　　設計能力欠缺難以保證綠色建筑規�；�推廣

　　綠色建筑要求在建筑設計、建造及使用中充分考慮環(huán)保、節能、經(jīng)濟、舒適等綜合因素，實(shí)現建筑與生態(tài)的協(xié)調可持續發(fā)展。清華大學(xué)建筑設計研究院綠色建筑工程設計所所長(cháng)栗德祥認為，綠色建筑需要在方案推行前期就引入可持續發(fā)展的整體綜合理念，需要采暖、通風(fēng)、采光、照明、材料等所謂“輔助多工種”提前參與，在此之下，建筑設計需要全新介入。而目前無(wú)論是設計體制還是設計人員資質(zhì)，與綠色建筑設計要求都還有一定的距離。
　　在我國，由于綠色建筑評估體系不完善，評估標準過(guò)多強調技術(shù)和部件的應用，忽視了設計環(huán)節對技術(shù)部件的集成整合效應，造成綠色建筑與節能減排目標偏離。同時(shí)，現行的體制環(huán)境對綠色建筑設計重視不夠，相應的綠色建筑節能生態(tài)設計體系尚未成熟，符合要求的設計師人才相當缺乏，設計能力較為落后，是綠色建筑規�；�推行的一大難題。在目前設計市場(chǎng)相當激烈的競爭環(huán)境下，建筑設計師為了“搶業(yè)務(wù)”“趕任務(wù)”，往往沒(méi)有充分的創(chuàng )作時(shí)間和空間去雕琢好作品，在生存壓力下難免“粗制濫造”。一旦難以調動(dòng)設計師去探索和研究綠色建筑，發(fā)展綠色建筑也就喪失了最為核心的要素。
　　因此，現階段“大而全”的設計院模式需要改革，多工種分開(kāi)的設計體制不符合綠色建筑的要求。相比之下，專(zhuān)業(yè)化的設計事務(wù)所更容易發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的特點(diǎn)，能夠較好地改變設計機制和程序，實(shí)現綠色建筑精細化技術(shù)服務(wù)，有望取代“大而全”的設計院成為綠色建筑的主力軍。

　　對現有建筑進(jìn)行改造的初期投資不足

　　在實(shí)際操作層面，現有存量建筑節能改造資金的來(lái)源不穩定，使“綠色化”之路面臨著(zhù)巨大壓力。2008年10月1日正式實(shí)施的《民用建筑節能條例》規定，對現有建筑進(jìn)行節能、節電、節水等改造的資金來(lái)源，居住建筑的改造費用，由政府、建筑所有權人共同負擔。為拓寬資金渠道，近年來(lái)各地積極調動(dòng)產(chǎn)權單位、供熱公司、物業(yè)公司、能源服務(wù)公司、居民業(yè)主等出資參與改造。然而，從實(shí)際推行來(lái)看，資金來(lái)源不足仍是改造緩慢的原因之一。一方面，《民用建筑節能管理規定》作為部門(mén)規章，行政約束力與法律效力有限，致使建筑節能和綠色建筑推廣工作長(cháng)期落后，成為薄弱的環(huán)節。另一方面，目前我國還缺乏有效的民用建筑節能激勵措施。對民用建筑節能在補貼、金融、稅收等方面的激勵措施非常有限，民用建筑節能工作推進(jìn)起來(lái)難度較大。
　　以熱計量改造和節能改造為例，《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節能減排綜合性工作方案的通知》提出，“十一五”期間我國要完成北方采暖區既有居住建筑供熱計量及節能改造1.5億平方米。住房和城鄉建設部提供的數據顯示，按照目前進(jìn)度，到2009年底，全國共將完成改造面積9323.5萬(wàn)平方米，只占“十一五”總任務(wù)量的62%。
　　此外，我國目前還未成功搭建起與綠色建筑項目相關(guān)的融資平臺，包括從政府層面建立風(fēng)險補償機制，政府對部分綠色建筑項目融資提供信用擔保等等，還處于摸索階段。據住房和城鄉建設部城市建設司司長(cháng)陸克華介紹，盡管各地在努力探索融資模式，但目前多是“零敲碎打”，尚未形成有效的投融資機制。同時(shí)，中央財政資金是以“以獎代補”方式支出，主要是事后獎勵，很難用于項目啟動(dòng)。地方財政和企業(yè)的配套資金仍然是最主要的部分，特別是對于一些改造資金不足的企業(yè)，或是沒(méi)有企業(yè)依托的住宅小區，改造資金主要依賴(lài)地方財政，資金壓力仍然較大。