目前，世界各國都注意到了房?jì)r(jià)平穩的重要性。近年來(lái)，日本興起的“住居福祉學(xué)”，更從“民生福祉”的視角將房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)上升到一個(gè)新的認識高度。從歷史經(jīng)驗和教訓看，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為消費市場(chǎng)而非投資市場(chǎng)的，國家經(jīng)濟周期波動(dòng)就比較小�！�
　　同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房?jì)r(jià)在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機后這些國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著(zhù)美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房?jì)r(jià)十年不漲”的德國，則繼續保持著(zhù)平穩的態(tài)勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用�！�
　　據統計，金融危機之前，德國物價(jià)水平平均每年漲幅2%，而名義房?jì)r(jià)每年僅上漲1%，也就是說(shuō)，扣除掉物價(jià)因素，德國的房?jì)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房?jì)r(jià)僅上漲了60%，而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長(cháng)了3倍�！�
　　分析德國房?jì)r(jià)不漲的內在原因，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，可總結為八個(gè)方面：　
　　其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房?jì)r(jià)的硬道理。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著(zhù)詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿(mǎn)足每個(gè)家庭一套住房。此外，德國每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房?jì)r(jià)的上漲�！�
　　其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式以及房貸的固定利率機制，為穩定房?jì)r(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實(shí)行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏(yíng)利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(cháng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對房貸市場(chǎng)起著(zhù)穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在采取浮動(dòng)房貸利率制的國家，無(wú)論是歐盟內英國、西班牙、愛(ài)爾蘭等，還是美國，房?jì)r(jià)都在隨利率波動(dòng)出現大漲大跌的現象�！�
　　其三，德國發(fā)達的房屋租賃市場(chǎng)，也成為了房?jì)r(jià)穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場(chǎng)上同樣供應大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進(jìn)行一定的規范。由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買(mǎi)房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。
　　其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開(kāi)發(fā)商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場(chǎng)房?jì)r(jià)的重要因素。德國住宅合作社的出現已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過(guò)30%�！�
　　其五，德國建立了地產(chǎn)價(jià)格獨立評估機制，對地價(jià)、房?jì)r(jià)、房租等實(shí)行“指導價(jià)”制度。各類(lèi)地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說(shuō)了算，也不是由政府說(shuō)了算，而是由獨立的地產(chǎn)評估師來(lái)評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任�！�
　　其六，“指導價(jià)”之所以能夠得到執行，還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對于房?jì)r(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產(chǎn)商制訂的房?jì)r(jià)超過(guò)“合理房?jì)r(jià)”的20%為“超高房?jì)r(jià)”，根據德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房?jì)r(jià)不立即降到合理范圍內，出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。
　　其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。
　　其八，德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設作為德國經(jīng)濟增長(cháng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì )福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規定了“德國是一個(gè)高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。

(摘自3月22日《環(huán)球》雜志)