不論是最近廣受關(guān)注的“中服地塊”，還是2月1日成為上�！靶碌赝酢钡耐鉃┑貕K，可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)越來(lái)越受到青睞。這背后既有地方政府的推動(dòng)，又是經(jīng)濟發(fā)展和城市化的必然要求。專(zhuān)家指出，對商業(yè)地產(chǎn)的長(cháng)期發(fā)展應該保持樂(lè )觀(guān)，但對短期內的市場(chǎng)供求狀況要保持清醒的認識。

　　商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧

　　正如上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟所說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的成交量在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占的比例只有20%至30%，不太受市場(chǎng)重視。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的這種“處境”正在發(fā)生變化。
　　據了解，3月份以來(lái)，北京新開(kāi)的商業(yè)地產(chǎn)項目就達到六個(gè)。3月23日，在北京新公示的CBD東擴區規劃的土地利用方案中，商務(wù)辦公用地比例最大，成為開(kāi)發(fā)商下一輪的投資重點(diǎn)。
　　其實(shí)，要不是因為外部環(huán)境過(guò)熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區最后一塊寶地的商業(yè)地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競得外灘國際金融服務(wù)中心地塊，成為上�！靶碌赝酢�。由于該地塊被規劃為規劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)地王”。
　　中原地產(chǎn)的分析報告也指出，2009年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應呈現逐步增長(cháng)的趨勢，商辦用地的集中出讓受到了開(kāi)發(fā)企業(yè)的熱捧�！叭ツ曜≌�用地拍出了太多地王，而地王對房?jì)r(jià)的帶動(dòng)作用非常明顯�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“對地方政府來(lái)說(shuō)，改推綜合用地或者商業(yè)用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力�！�
　　中原地產(chǎn)對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的監測顯示，近年部分大型房企對商業(yè)地產(chǎn)的投入有所增加。據了解，不少大開(kāi)發(fā)商早在去年就宣布在未來(lái)的戰略規劃中，商業(yè)地產(chǎn)將占據重要一席。以專(zhuān)注于住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科地產(chǎn)為例，它于2009年11月發(fā)布的新戰略提出要在未來(lái)加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內陸續推出養老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型。
　　華潤置地董事總經(jīng)理吳向東日前也表示，華潤置地未來(lái)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，計劃每年推一至兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，項目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤置地旗下杭州商業(yè)地產(chǎn)項目將于今年5月開(kāi)始營(yíng)運，沈陽(yáng)項目將在2011年底開(kāi)始營(yíng)運。
　　陳國強認為，對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，純粹開(kāi)發(fā)住宅類(lèi)項目的公司可能會(huì )越來(lái)越少，都會(huì )配置一定比例的持有型物業(yè)，這樣的轉型是出于資產(chǎn)搭配和平衡市場(chǎng)風(fēng)險的考慮。

　　政策調控下“風(fēng)格轉換”

　　“在政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控下，住宅受影響最明顯，這就給商業(yè)地產(chǎn)相對寬松的空間，企業(yè)趨利避害的話(huà)必然會(huì )增加對商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)非住宅類(lèi)項目的投資，這是市場(chǎng)規律的作用�！标悋鴱娬f(shuō)。
　　據了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應量的70%至80%以上，而從今年1月份開(kāi)始，隨著(zhù)政府針對住宅市場(chǎng)的調控措施下繼出臺，住宅用地的供應比例開(kāi)始下降。
　　最近，“國十九條”出臺，國資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，銀監會(huì )要求銀行業(yè)金融機構做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控使得開(kāi)發(fā)商對商業(yè)投入比重將持續增加，尤其是一些前期無(wú)大型項目?jì)�備或以住宅開(kāi)發(fā)為主的上市公司，也轉而開(kāi)發(fā)商業(yè)項目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個(gè)行業(yè)中政策風(fēng)險較小的一塊市場(chǎng)。除了政策因素，與宏觀(guān)經(jīng)濟聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟發(fā)展的推動(dòng)。從國外的規律來(lái)看，人均GDP達到8000或10000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品將由住宅轉為商業(yè)地產(chǎn)。
　　陳國強認為，北京、上海等一些城市已經(jīng)達到了這個(gè)水平，在這些城市商業(yè)地產(chǎn)地位上升也是必然的，這實(shí)際上也是城市化進(jìn)程當中一個(gè)階段�？赡艹跗陔A段住宅開(kāi)發(fā)是最主要的，到了一定階段，綜合性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)就會(huì )慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問(wèn)題，商業(yè)配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類(lèi)物業(yè)的需求。

　　近憂(yōu)：需求量仍難有起色

　　受到熱捧的背后，商業(yè)地產(chǎn)的基本面并不算樂(lè )觀(guān)。陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從上海這一段時(shí)間土地招拍掛的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商不太看好商業(yè)地產(chǎn)。
　　據有關(guān)機構統計，2010年北京將有21個(gè)商業(yè)項目完工，新增供給的過(guò)剩將加劇市場(chǎng)的租賃和招商競爭，預計今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續面臨被推高的壓力。來(lái)自中原地產(chǎn)的統計也顯示，廣州今年有超過(guò)35個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項目推出，到2011年廣州市區新增商業(yè)面積總量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。這讓一些業(yè)內人士擔心商業(yè)地產(chǎn)會(huì )進(jìn)入“過(guò)剩時(shí)代”。
　　最近，北京和上海兩地的寫(xiě)字樓空置率跌中維穩、租金下降速度放緩，市場(chǎng)表現出回暖的勢頭。不過(guò)陸騎麟指出，商業(yè)地產(chǎn)的供應量特別大，但需求量不足，在一年左右的時(shí)間內不會(huì )有很大的起色。
　　陳國強認為，市場(chǎng)的需求和供應要有相對合理的關(guān)系，前兩年一些城市存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多的問(wèn)題，市場(chǎng)就消化不了。短期內如果供應量過(guò)多，而需求有限，就會(huì )造成市場(chǎng)低迷，導致出售價(jià)格、租金、空置率都會(huì )帶來(lái)一系列問(wèn)題。
　　商業(yè)地產(chǎn)復蘇的希望還因為“先行征收物業(yè)稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過(guò)去的兩會(huì )上，就有多位政協(xié)委員以及業(yè)內專(zhuān)家建議物業(yè)稅率先針對商業(yè)地產(chǎn)征收。
　　陳國強表示，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)先行征收物業(yè)稅，有的意見(jiàn)是把現有的針對商業(yè)地產(chǎn)的稅收合并成物業(yè)稅，并不是在原有的基礎上另外增設物業(yè)稅。按照這種思路，征收物業(yè)稅實(shí)際上沒(méi)有增加稅費負擔，只是改變了名稱(chēng)。