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2009年的高端房產(chǎn)市場(chǎng)是一場(chǎng)名副其實(shí)的豪宅盛宴。進(jìn)入2010年，這一局面能否持續成為業(yè)內焦點(diǎn)。
新近公布的數據顯示，3月份無(wú)論是別墅還是高端公寓的成交量都較開(kāi)年前兩個(gè)月有一定的回升，業(yè)內人士認為，總體來(lái)說(shuō)，整個(gè)一季度的均價(jià)和成交套數環(huán)比應不可逆轉的出現量?jì)r(jià)小幅回落。受調控政策等因素影響，今年高端物業(yè)市場(chǎng)很難再現去年的火爆成交局面，更有專(zhuān)家預測，一手高端物業(yè)的成交量或呈現相對低迷的狀況。
量?jì)r(jià)小幅回落
進(jìn)入2010年，高端物業(yè)市場(chǎng)也將迎來(lái)寒冬的消息頗為業(yè)內人士關(guān)注。上海佑威房地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2010年1月，上海市成交均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的商品住宅的成交均價(jià)為74160元/平方米，成交套數為153套；截止2月中旬的成交套數為66套，成交均價(jià)降至69674元/平方米。
雖然相關(guān)數據顯示，進(jìn)入3月后的前半月，上海每平方米均價(jià)在5萬(wàn)元以上的豪宅已成交277套，4至5萬(wàn)元區間內的高檔房也成交327套，這兩項數據分別是去年同期的1970%和570%。但是，總體來(lái)說(shuō)，整個(gè)一季度的均價(jià)和成交套數環(huán)比應不可逆轉的出現量?jì)r(jià)小幅回落。
“一季度向來(lái)是別墅等高端物業(yè)的銷(xiāo)售淡季，均價(jià)和成交套數較去年四季度有所下降也很正常�！比蔬_方略管理咨詢(xún)有限公司董事長(cháng)王吉鵬接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
不過(guò)，上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，今年高端物業(yè)市場(chǎng)很難續寫(xiě)去年的繁華。去年二季度后，高端物業(yè)市場(chǎng)便開(kāi)始復蘇，量?jì)r(jià)齊升，火爆的場(chǎng)面一直延續至年底。
從北京市整體的高端公寓來(lái)看，去年無(wú)論是成交量還是套數大體保持上升勢頭。按北京市房地產(chǎn)交易管理系統進(jìn)行期房預售登記備案的住宅(除樓棟地上總層數在3層以下房屋和別墅不計算在內)按成交均價(jià)最高的前三十名項目進(jìn)行統計，2009年一季度，北京前30個(gè)項目的均價(jià)是33169元，套數達到645套；二季度繼續走高，均價(jià)達到33605元，套數為993套；三季度的數據顯示30個(gè)項目的均價(jià)為38971元，套數是1387套；剛剛結束的四季度，均價(jià)突破43000元，套數接近1270套。
同樣的情形也發(fā)生在深圳。2009年在各種利好因素的作用下，深圳樓市絕地反擊，經(jīng)歷了復蘇、溫熱、過(guò)熱、火爆的上升階段，量?jì)r(jià)飆升。成交結構層面來(lái)看，2009年特別是下半年，高端樓市極度活躍。
根據深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監測，深圳市2009年成交另最大的前10名樓盤(pán)共成交近130萬(wàn)平方米/14370套，占全市總成交量的20%。在2009年深圳樓盤(pán)成交龍虎榜TOP10中，位于龍華的圣莫麗斯等悉數上榜，成為高端物業(yè)市場(chǎng)的代表作。此前的九月份，深圳成交量最大的前10名樓盤(pán)中，更是有8個(gè)屬于高端物業(yè)項目。
投資需求是推漲價(jià)格的重要因素
投資需求的大量釋放，促進(jìn)了全國重要一線(xiàn)城市高端物業(yè)市場(chǎng)的活躍�！叭ツ旮叨宋飿I(yè)市場(chǎng)火爆的背后，更多的是很多客戶(hù)認為需要通過(guò)投資房地產(chǎn)抵御通脹風(fēng)險，他們選擇購置高端房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保值�！蓖跫i說(shuō)，作為市場(chǎng)上稀缺產(chǎn)品的高端物業(yè)，具有較強的保值功能，能夠滿(mǎn)足購房者規避通脹預期的效果。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟參考報》指出，包括別墅和高端公寓在內的物業(yè)的一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)是需求彈性比較小，也就是說(shuō)價(jià)格的變動(dòng)對需求量的影響相對較小，因為其客戶(hù)都比較有實(shí)力�！白鳛槭袌�(chǎng)的中堅，這些客戶(hù)不再是跟風(fēng)客，他們大多都很理性，購買(mǎi)或拋售大多為了換樓或是長(cháng)線(xiàn)投資�！薄�
不僅如此，限外令的解除和相對寬松的信貸政策，也使得一大部分境外高端人士的購房需求得以釋放，國內高端置業(yè)者紛紛入市購買(mǎi)房產(chǎn)。
陸騎麟對《經(jīng)濟參考報》表示，去年，眾多高價(jià)項目的放量成交也是推升全市成交均價(jià)的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，剛性需求逐步釋放，推動(dòng)市場(chǎng)回暖，這一階段成交量開(kāi)始放大�；嘏跗陂_(kāi)發(fā)商的心態(tài)還是比較謹慎的，對宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境仍持一定觀(guān)望的態(tài)度。在一季度回暖的基礎上，二季度和三季度，信心得到提升，投資客開(kāi)始入市，剛性需求和投資客共同維系了樓市的巨量成交。價(jià)格方面，隨著(zhù)成交量的增加，開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，底氣逐漸充足，定價(jià)開(kāi)始激進(jìn)，因此這一時(shí)期的成交均價(jià)快速攀升。四季度，雖然樓市調控政策密集出臺，但成交均價(jià)并沒(méi)有隨著(zhù)成交量的減少而回落，反而繼續拉升。
“這也是一個(gè)長(cháng)期的積累的過(guò)程，全球金融危機只不過(guò)加速了高端物業(yè)市場(chǎng)出現井噴的進(jìn)程，其實(shí)，就國內消費能力而言，這一爆發(fā)時(shí)點(diǎn)也遲早會(huì )到來(lái)�！毙鞐骺偨Y說(shuō)。
市場(chǎng)或走向分化
業(yè)內人士普遍認為，相對于一般住宅，別墅等高端物業(yè)在歷次市場(chǎng)波動(dòng)中均表現出較強的抗跌性，一些擁有稀缺資源的別墅或高端公寓依然受到市場(chǎng)青睞�！翱紤]到其具有較好的增值、保值特點(diǎn)，高價(jià)樓盤(pán)的成交量幾乎不會(huì )受到諸如開(kāi)征物業(yè)稅等政策因素的較大影響�！毙鞐髡f(shuō)。
“我覺(jué)得無(wú)論是別墅還是高檔公寓，未來(lái)會(huì )有一定升值空間，大勢是看好的，具體到某一項目則需要具體分析，因為不同地段、不同品質(zhì)都可能影響產(chǎn)品的升值空間，但不會(huì )像去年那樣猛漲�！蓖跫i表示。
不過(guò)，業(yè)內人士也提醒說(shuō)，近段時(shí)間國家出臺的一系列調控政策也應當引起足夠的重視。3月10日，國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，這份被稱(chēng)為“國十九條”的《通知》明確指出，要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。3月22日，國土資源部召開(kāi)的全國視頻會(huì )議上，部黨組成員、副部長(cháng)贠小蘇再次強調，堅決查處囤地、炒地、向別墅供地等違法法規行為。
陸騎麟認為，在政府重拳打擊各類(lèi)投機行為的宏觀(guān)背景下，高端物業(yè)市場(chǎng)將受到較大沖擊。一方面，購房者的自有資金門(mén)檻被提高，需求下降；另一方面，高端物業(yè)產(chǎn)品很少降價(jià)銷(xiāo)售。兩者的合力作用必然導致的結果便是2010年的高端物業(yè)市場(chǎng)很難再現2009年的火爆成交局面。
對此，徐楓頗為贊同，她預測，一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)可能出現較大分化。今年上半年，一手高端物業(yè)的成交量比較小，“甚至可以用相對低迷來(lái)形容，因為主流客戶(hù)并非剛性需求，他們的觀(guān)望可以持續較長(cháng)時(shí)間�！倍诙质袌�(chǎng)，高端物業(yè)的成交量將增加，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市的上漲幅度可能超過(guò)兩成，甚至接近三成。
“總體而言，2010年一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)將比較盛行，開(kāi)發(fā)商對代理商的需求會(huì )加大。雖然可能會(huì )出現高價(jià)新樓滯銷(xiāo)的情況，但總體成交量不會(huì )受到較大影響，也就是說(shuō)，在高端物業(yè)這塊蛋糕上，一手市場(chǎng)的份額會(huì )受到一定程度的擠占�！毙鞐髡f(shuō)。
王吉鵬還預測，高端物業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)分化還可能體現在開(kāi)發(fā)商的區域調整戰略上，“目前國家出臺的政策調控以及銀行信貸收緊等不利因素會(huì )對開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生較大影響，不僅高端物業(yè)市場(chǎng)供應量肯定會(huì )減少，還會(huì )對品種設計、拿地區域等方面產(chǎn)生一定影響。比如區域調整，逐漸開(kāi)拓二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)就可能是一個(gè)趨勢，因為相對而言，非熱點(diǎn)城市的運作成本低、升值空間大�！� |