一邊是調控政策的頻頻出臺，一邊是房?jì)r(jià)的持續上漲。國家統計局14日公布的數據顯示，3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，已超過(guò)2008年1月11.3%的歷史最高值(2005年有此統計數據以來(lái))。業(yè)內人士認為，4月房?jì)r(jià)漲幅還會(huì )繼續擴大，同比增幅的高點(diǎn)極有可能出現在5月至7月之間。
　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續“高燒”，關(guān)于對樓市進(jìn)行新一輪調控的呼聲不斷加大，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家預測，新一輪調控已箭在弦上，多項調控政策呼之欲出。

北京春季房展會(huì ) 陳偉 攝

　　現狀　房?jì)r(jià)在調控聲中“逆市”上漲

　　新年過(guò)后，在調控聲音不絕于耳、力度明顯加強的大背景下，北京、上海、深圳等城市的房?jì)r(jià)并沒(méi)有應聲而落，相反，房?jì)r(jià)呈現出加速上漲的態(tài)勢。自2009年6月開(kāi)始，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅由負轉正，之后加速上揚，至2009年12月達7.8%，2010年1月為9.5%，2月為10.7%，3月份更是達到11.7%。
　　以北京市為例，據亞豪機構統計數據顯示，二月份新開(kāi)盤(pán)項目?jì)r(jià)格為18833元/平方米，而三月份開(kāi)盤(pán)價(jià)格達到了25337元/平方米，創(chuàng )了歷史高位，環(huán)比2月份整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米，上漲了128.7%，整整一倍有余。
　　另?yè)�亞豪機構統計數據顯示，3月份京城新開(kāi)盤(pán)項目中，五環(huán)外項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達到了18724元/平方米，直逼兩萬(wàn)元大關(guān)。據調查，通州在售項目中有許多項目均突破了兩萬(wàn)元大關(guān)。而2009年初，該區域個(gè)別項目均價(jià)僅為7000元/平方米左右。
　　與北京出現的情況相同，上海也刮起“跳價(jià)風(fēng)”。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計數據顯示，3月份滬上二手房市場(chǎng)成交量大幅上漲，包括浦東、寶山、普陀等滬上多個(gè)板塊的二手房買(mǎi)賣(mài)交易套數有2倍以上的環(huán)比增長(cháng)。同時(shí)，滬上二手房?jì)r(jià)格水平重拾漲勢，約七成板塊有3%至10%不等的漲幅。而且上述板塊內業(yè)主的跳價(jià)較為頻繁。
　　不僅一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，二三線(xiàn)城市也是毫不示弱。國家統計局14日公布的“1至3月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況”顯示，3月，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格均上漲，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%。分地區看，與去年同月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的幾個(gè)城市是：三亞50.4%、�？�40.4%、溫州18.6%、銀川16.2%。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，一季度之所以會(huì )出現一二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)普漲的現象，因素較多。其中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快主要是由于投資性、投機性購房者大舉入市帶動(dòng)，而新城規劃等利好，對抬高區域房?jì)r(jià)乃至整體房?jì)r(jià)也起到了推波助瀾的作用；至于推動(dòng)二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的因素則包括投資性置業(yè)因素、通脹預期因素、一線(xiàn)剛性需求客戶(hù)轉移至二三線(xiàn)城市置業(yè)等，這些因素均造成了二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的水漲船高。
　　記者發(fā)現，在房?jì)r(jià)加速上漲的同時(shí)，近期，各部委有關(guān)樓市調控的表態(tài)再次升溫。其中，銀監會(huì )就要求，各商業(yè)銀行不對投機投資購房提供貸款，如無(wú)法判斷，應大幅提高首付款比例和利率水平；住房和城鄉建設部也要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　心態(tài)　恐慌、觀(guān)望情緒緣何并存

　　在房?jì)r(jià)持續飆升下，購房者的心態(tài)開(kāi)始出現分化。一部分消費者由于擔心房?jì)r(jià)再度上漲而恐慌，另一部分消費者則因房?jì)r(jià)超出購買(mǎi)力而被迫觀(guān)望�！�
　　記者了解到，在去年底國家系列調控政策出臺后，購房者的恐慌心理有所緩解，但“兩會(huì )”后，國家并沒(méi)有出臺進(jìn)一步的緊縮性政策，房?jì)r(jià)再次抬頭，購房者害怕房?jì)r(jià)再漲，再度轉為恐慌。
　　“原本以為房?jì)r(jià)會(huì )降，想等著(zhù)調整后再出手購房，但現在幾乎一天一個(gè)價(jià)，不買(mǎi)怕再上漲，沒(méi)辦法只好出手購房了�！北本┦忻窭钕壬�接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
　　李先生的心態(tài)是近期購房者的普遍心態(tài)，21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡告訴《經(jīng)濟參考報》記者，北京二手房市場(chǎng)繼1月至2月的市場(chǎng)對政策觀(guān)望，買(mǎi)賣(mài)雙方博弈以后，再次完全進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)，定價(jià)權完全掌握在賣(mài)方手中，頻繁漲價(jià)、坐地起價(jià)在北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)比比皆是。
　　她介紹說(shuō)，目前北京購房客戶(hù)主要可以分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是因為房?jì)r(jià)過(guò)快上漲而恐慌購房的客戶(hù)，基本上占到總體購房者的六七成左右。這部分人群中以剛性需求為主，包括購買(mǎi)婚房、落戶(hù)、學(xué)區房等。因為剛性需求客戶(hù)很容易受到恐漲心理的影響，因此紛紛入市；另一類(lèi)是因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，價(jià)格過(guò)高而超出其購買(mǎi)能力，轉而被迫觀(guān)望的客戶(hù)。
　　“我想買(mǎi)一套50平方米至60平方米的小戶(hù)型自己住，目前能夠承受的單價(jià)僅為7000元每平方米，現在房子越來(lái)越貴了，而價(jià)格適中的中小戶(hù)型已經(jīng)幾乎沒(méi)有了。以目前的趨勢來(lái)看，房?jì)r(jià)估計還得漲，但即便是現在的房?jì)r(jià)，我也已經(jīng)買(mǎi)不起了�！痹诒本┐杭痉空箷�(huì )上，某事業(yè)單位工作的王先生無(wú)奈地說(shuō)。
　　這從一組房?jì)r(jià)數據中就可以看出端倪。據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，在4月預計開(kāi)盤(pán)的40個(gè)項目中開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)達到了24150元/平方米，相比3月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項目21130元/平方米繼續上漲14.3%。五環(huán)內繼續突破3萬(wàn)元，房?jì)r(jià)繼續暴漲。
　　北京的情況并非個(gè)案，21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海門(mén)店工作人員告訴記者，房東跳價(jià)之初，未能立即獲得市場(chǎng)支持。但隨著(zhù)買(mǎi)家心理預期轉變，跳價(jià)已逐漸能被接受，有相當一部分購房者加入“追漲”行列中。
　　記者了解到，自3月下旬以來(lái)，部分城市包括新房和二手房在內，成交量快速放大，其背后，是消費者擔心調控失效，房?jì)r(jià)將加快上漲，因而倉促入市。這種恐慌性情緒在蔓延。與此同時(shí)，由于房?jì)r(jià)的持續飆升，部分購房者已無(wú)力購房，無(wú)奈轉向觀(guān)望。

　　預判　更嚴厲的新一輪調控政策或將出臺

　　面對持續“高燒”的房?jì)r(jià)，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內外人士普遍認為，當前，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲將逼迫更嚴厲的調控政策出臺。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，目前樓市可謂高燒不退，價(jià)格依然堅挺，成交量也居高不下，可以說(shuō)部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭并沒(méi)有得到有效遏制，這顯然不是決策層所樂(lè )見(jiàn)的。但是這并不能說(shuō)明政府的調控是失效或者失敗的。之所以效果不太理想，一是在政策執行和落實(shí)上有偏差，這方面地方政府和金融機構難辭其咎；二是在數輪調控之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應對調控或者反調控的能力和經(jīng)驗也在增強�！�
　　陳國強認為，從長(cháng)期來(lái)看，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的有效途徑還是要著(zhù)眼于增加供給，釋放需求。近期，住建部、國土部等部委紛紛表態(tài)將進(jìn)一步出臺調控措施，這是很有必要的，因為政策隨著(zhù)市場(chǎng)的變化而加以調整，不過(guò)其效果仍有待觀(guān)察。
　　光大證券房地產(chǎn)分析師翁非玉認為，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、保障民生的政策還沒(méi)有出完，后面的政策可能主要集中在土地等行政調控、信貸等方面。4月至5月是一個(gè)重要的時(shí)期，如果4月至5月房?jì)r(jià)繼續大幅上漲，不排除5月至6月間政府出臺比較強硬的抑制政策。
　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平也認為，以北京、杭州、上海等一線(xiàn)城市代表的房?jì)r(jià)恢復快速上漲，進(jìn)而拉動(dòng)全國房?jì)r(jià)普漲，將使得行業(yè)自身量?jì)r(jià)調整時(shí)間窗口加速到來(lái)，同時(shí)也必將迫使政策走向更加嚴厲。
　　對于可能出臺的調控政策，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)，新一輪調控箭已上弦，五項政策可能出臺。
　　第一，完善房產(chǎn)稅。重慶市關(guān)于特別住房消費稅和上海關(guān)于住房保有稅的消息，暗示國家極有可能在加緊研究物業(yè)稅的同時(shí)，暫且先在個(gè)別高房?jì)r(jià)城市試點(diǎn)完善房產(chǎn)稅，主要是將高檔住宅、多套住宅納入征稅范疇；
　　第二，進(jìn)一步緊縮二套房貸，對于多套住宅首付比重還可能會(huì )進(jìn)一步提高，貸款利率可能進(jìn)一步提高，部分銀行將按1.1倍征收；
　　第三，經(jīng)營(yíng)性用地出讓方式將進(jìn)行調整，綜合評標法將進(jìn)行推廣，招標方式所占比重將增加，但不會(huì )全面否定掛牌和拍賣(mài)的方式；
　　第四，土地增值稅將嚴格征收，尤其是對開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能涉及二手房交易環(huán)節；
　　第五，對于少數高房?jì)r(jià)城市，將限購多套住房，尤其是對在本地沒(méi)有工作、沒(méi)有納稅記錄、沒(méi)有居住證的外地人，極有可能以行政干預方式限制購買(mǎi)多套(比如二套以上)住宅。