●只要保持稅改前后的稅負基本相當，則開(kāi)征物業(yè)稅只會(huì )打擊短線(xiàn)的“炒地”、“炒房”，而不會(huì )抑制長(cháng)線(xiàn)的房地產(chǎn)投資和消費。

　　●按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現行房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據不合理問(wèn)題。

　　●物業(yè)稅采取比例稅率更為適宜一些。固定稅率、累進(jìn)性稅率不是物業(yè)稅稅率的可行選擇。

　　●立法中，我們既應注意對按照現行稅制已繳納各種房地產(chǎn)稅費的老業(yè)主和新法施行后要統一繳納物業(yè)稅的新業(yè)主進(jìn)行區別，并對老房和新房采取不同的稅率和征稅方法，也應合理安排比較靈活的稅收優(yōu)惠措施，如對首套自住型業(yè)主免稅、對城鎮低收入者和農民按一定標準給予減免優(yōu)惠。

　　物業(yè)稅立法的提速，在當前的高房?jì)r(jià)時(shí)代再次成為社會(huì )普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。
　　但現時(shí)推出物業(yè)稅，并不是解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的應急之舉。物業(yè)稅的開(kāi)征是對我國現行房地產(chǎn)稅制的全面改革，也是影響社會(huì )穩定的重要民生問(wèn)題。制定一部統一科學(xué)的《物業(yè)稅法》，需要在課稅要素的配置中細致妥善地處理不同利益主體之間的利益關(guān)系，并始終堅持公開(kāi)透明和民主參與的立法原則。

　　并非房屋所有權人才交稅，使用權人也是納稅人

　　物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅環(huán)節鎖定在不動(dòng)產(chǎn)的保有階段，稅負不能轉嫁。我國物業(yè)稅立法該如何界定納稅人？該問(wèn)題的解決不能脫離我國現行房地產(chǎn)物權的權利體系結構，也不能脫離財產(chǎn)稅制改革的根本宗旨�，F時(shí)推出物業(yè)稅，其目的在于進(jìn)一步優(yōu)化現行財產(chǎn)稅制，增加地方政府財政收入，增強地方政府調控能力，并不是房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的應急之舉。
　　從地產(chǎn)角度看，土地作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，只屬于國家或集體所有。土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎，物業(yè)稅的開(kāi)征與土地使用制度的深化改革緊緊捆在一起。長(cháng)期以來(lái)，我國形成了多種用地形式，如商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用權的取得包含了出讓、劃撥、租賃、承包、信托等多樣途徑。地方政府土地新政的創(chuàng )新應以物業(yè)稅的開(kāi)征為契機，歸并土地使用形式，把以各種形式取得的土地使用權全面納入物業(yè)稅的范圍，把現有的城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等統一歸入物業(yè)稅。盡管物業(yè)稅不能取代土地出讓金，但基于公平稅負原則和拓寬稅基的目的，無(wú)論城市還是農村，各類(lèi)土地使用權人均應就其占有、使用的土地繳納物業(yè)稅。2007年頒行的《物權法》為此提供了法律依據，該法建立了成立于土地之上的完整的用益物權體系，從而為物業(yè)稅立法奠定了良好的法律基礎。
　　從房產(chǎn)角度看，我國在住房市場(chǎng)化后，逐步形成了現有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房產(chǎn)格局，在房屋之上成立了所有權、租賃權、使用權等不同財產(chǎn)權利形態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，這些權利形態(tài)都與一定的物業(yè)利益相聯(lián)系，并具有相應的市場(chǎng)價(jià)值表現形式。因此，是否擁有房屋所有權不應成為物業(yè)稅立法中界定納稅人的標準，無(wú)論是城市還是農村，只要占有、使用房地產(chǎn)等物業(yè)，就應承擔物業(yè)稅負，物業(yè)稅的納稅人應包括各類(lèi)房屋的所有權人或使用權人。

　　我國境內的所有不動(dòng)產(chǎn)均應納入物業(yè)稅的征稅范圍

　　現在爭論物業(yè)稅的征稅范圍，有的人提出應對全部物業(yè)征稅，也有的人提出僅對某些物業(yè)征稅，如僅對第二套以上房產(chǎn)征稅，僅對經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，僅對高檔物業(yè)征稅，僅對城鎮房地產(chǎn)征稅等。
　　事實(shí)上，隨著(zhù)我國城鄉一體化步伐的加快，對城市和農村的不動(dòng)產(chǎn)應普遍開(kāi)征物業(yè)稅，這樣有利于均衡城鄉地區稅收負擔水平，保持物業(yè)稅制的普遍性、完整性和統一性。
　　現行房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋為征稅對象，征稅范圍過(guò)窄，從而限制了該稅的社會(huì )財富調節作用。物業(yè)稅的開(kāi)征，確立的是“寬稅基”原則，征稅范圍從城市擴大到了農村，我國境內的所有不動(dòng)產(chǎn)均應納入物業(yè)稅的征稅范圍。當然，廓清物業(yè)稅的征稅對象及其范圍，不應與稅收優(yōu)惠安排相混淆。
　　不少地方政府擔心，物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì )對其投資環(huán)境產(chǎn)生負面影響，進(jìn)而制約本地經(jīng)濟的發(fā)展。由于物業(yè)稅立法是全國范圍統一立法，并廣泛適用于全國廣大城鄉地區，基于稅收公平原則的稅制設計會(huì )將一切房地產(chǎn)投資行為通盤(pán)納入考慮范圍之內，既追求縱向公平又兼顧橫向公平，從而使各市場(chǎng)主體在公平競爭的稅收環(huán)境中投資置業(yè)，使稅收制度更好地配合財政轉移支付制度，實(shí)現政府的社會(huì )公平目標。從這一角度講，上述擔心是多余的，物業(yè)稅的開(kāi)征不會(huì )人為地制造地方政府之間的稅收競爭，因此，單純的稅收要素不會(huì )制約地方經(jīng)濟的發(fā)展。
　　開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )不會(huì )抑制房地產(chǎn)投資，使當前的投資性需求顯著(zhù)降低，會(huì )不會(huì )使大量資金轉為投向股票、債券等其他領(lǐng)域？這一問(wèn)題的答案，無(wú)法單獨從物業(yè)稅政策中解讀出來(lái)，它與一定時(shí)期國家的金融政策、財政政策、投資政策、外貿政策、產(chǎn)業(yè)政策、競爭政策等密切聯(lián)系在一起。只要保持稅改前后的稅負基本相當，則開(kāi)征物業(yè)稅只會(huì )打擊短線(xiàn)的“炒地”、“炒房”等房地產(chǎn)投機行為而不會(huì )抑制長(cháng)線(xiàn)的房地產(chǎn)投資和消費，物業(yè)稅只能使房地產(chǎn)投資和消費行為更加趨于理性。

　　應以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據，不宜以租金、面積作為計稅依據

　　目前我國針對土地和房屋的稅種主要有城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅以及印花稅等，由于所涉稅種名目繁多，計稅依據差異較大，稅收收入規模偏小，征稅環(huán)節過(guò)于復雜，因此，現行房地產(chǎn)稅制已難以適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢。大量土地與房屋的閑置浪費，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機盛行，其實(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節稅負重而保有階段稅負輕不無(wú)關(guān)系。國家無(wú)法參與土地和房屋在保有階段因城市規劃等原因而形成的增值部分的再分配，使財產(chǎn)稅固有的再分配調節功能無(wú)從發(fā)揮，從而進(jìn)一步拉大了社會(huì )貧富差距。
　　房地產(chǎn)具有保值增值的特性，因此，國外的物業(yè)稅通常以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據，實(shí)行從價(jià)計稅。以租金作為計稅依據容易導致稅收流失，以面積作為計稅依據稅制缺乏彈性，而按房地產(chǎn)評估值征稅，則能比較客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現行房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據不合理問(wèn)題。能否低成本、高效率地來(lái)確定房地產(chǎn)評估價(jià)值，是物業(yè)稅推行中的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
　　但需要強調的是，無(wú)論是中央政府還是地方政府，均不應單獨設立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)稅估價(jià)機構，否則無(wú)疑會(huì )增加征稅成本，也不利于市場(chǎng)公平競爭。政府的主要職責應放在對房地產(chǎn)評估師多層次、多形式的專(zhuān)業(yè)教育和培訓上，著(zhù)力培養一批法制觀(guān)念強、業(yè)務(wù)技能熟練的職業(yè)評估隊伍，保證評估結果的及時(shí)性、公正性和透明性。換言之，房地產(chǎn)評估市場(chǎng)不應由政府部門(mén)進(jìn)行壟斷，應把公開(kāi)、公平、有序競爭作為該市場(chǎng)的根本性?xún)r(jià)值目標。

　　我國物業(yè)稅的理想稅率形式應是比例稅率

　　物業(yè)稅的稅目稅率設計是一個(gè)技術(shù)性很強的問(wèn)題。稅目設計應盡量體現不同物業(yè)的屬性，并通過(guò)差別稅率照顧不同物業(yè)業(yè)主的利益，實(shí)現稅收公平。其中基本稅目宜列為地產(chǎn)與房產(chǎn)，把房產(chǎn)稅目分為城市房產(chǎn)與農村房產(chǎn)的子目，然后再進(jìn)一步細分為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)與自住型房產(chǎn)等。至于采取比例稅率還是累進(jìn)稅率，也是一直爭議的焦點(diǎn)。特別是對豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率問(wèn)題格外引人關(guān)注。
　　應該說(shuō)，固定稅率和累進(jìn)稅率各有長(cháng)短。固定稅率簡(jiǎn)便易行，征稅成本較低，稅負比較平衡，但不能體現量能賦稅，在調節貧富差距方面有局限性；而累進(jìn)稅率可以較好地體現量能賦稅的原則，具有較好的縱向公平性，但累進(jìn)級距不容易把握，計算比較復雜，征稅成本相對較高，且累進(jìn)級距若過(guò)高過(guò)猛，則容易打擊納稅人投資置業(yè)的積極性。
　　物業(yè)稅采取比例稅率更為適宜一些。理由是，房屋的占地面積是固定的，豪宅的房?jì)r(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應也更高。同樣道理，地域差異對物業(yè)稅征收也沒(méi)有太大影響，因為各地不同的房?jì)r(jià)已經(jīng)體現了地域差異。另外，物業(yè)稅改革的一個(gè)重要目標是改變現行房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)值脫節的現狀，若將物業(yè)稅稅率設計為固定稅率，稅收只與不動(dòng)產(chǎn)面積有關(guān)而與其價(jià)值無(wú)關(guān)，這與物業(yè)稅改革目標相悖。累進(jìn)性稅率也不是物業(yè)稅稅率的可行選擇，開(kāi)征物業(yè)稅在置業(yè)方面的政策效果應是鼓勵置業(yè)，而不是對置業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起限制性作用。

　　物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠安排，要綜合運用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅等措施

　　物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠安排，要綜合運用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅等措施，著(zhù)力體現國家經(jīng)濟調控政策，平衡納稅人負擔能力。
　　由于物業(yè)稅屬于地方稅，為增強地方政府的調控權，立法應賦予地方政府一定范圍的減免稅權，以利于地方政府因地制宜地妥善處理特殊性問(wèn)題。
　　就物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠來(lái)說(shuō)，免稅項目應主要集中于房產(chǎn)，其中可以免稅的房產(chǎn)主要限于：規定面積以?xún)染用袷滋鬃宰⌒头慨a(chǎn)；國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；由國家財政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；以及法律確定的其他特殊房產(chǎn)。
　　從納稅人權利保護角度看，國家征稅必須有限度，不能侵犯納稅人的基本生存權。同時(shí)，物業(yè)稅應著(zhù)眼于稅源的穩定性和可靠性，應顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱(chēng)性。以納稅能力來(lái)衡量，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)與純消費性的居民自住房產(chǎn)性質(zhì)是完全不同的，前者有收入來(lái)源，后者則屬于純支出，在房產(chǎn)升值的情形下，自住房產(chǎn)并不能變現其增值部分。因此，地方政府可以根據法律授權，結合本地居民平均住房情況確定當地免稅的居民首套自住型房產(chǎn)面積。對于家庭人均收入低于當地平均生活水平的，或者由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的，經(jīng)納稅人申請可以實(shí)行減免。
　　很多人擔心，物業(yè)稅的推出會(huì )增加業(yè)主的稅收負擔。對高比例負債購房者而言，原本是財產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅甚至將異化成為一種債務(wù)稅。這種擔心，實(shí)際上屬于《物業(yè)稅法》頒行后新、舊稅法如何協(xié)調的問(wèn)題。對于已經(jīng)購房的業(yè)主而言，如果不加區別地一律按新法征稅，則顯然屬于重復征稅，會(huì )造成新、老業(yè)主之間的顯失公平。這不但對房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利，而且對社會(huì )穩定也不利。應該說(shuō)，過(guò)渡時(shí)期不同納稅人的稅負安排是物業(yè)稅開(kāi)征所面臨的最大難題，而解決這一難題的根本在于區別對待，統籌規劃。立法中，我們既應注意對按照現行稅制已繳納各種房地產(chǎn)稅費的老業(yè)主和新法施行后要統一繳納物業(yè)稅的新業(yè)主進(jìn)行區別，并對老房和新房采取不同的稅率和征稅方法。也應合理安排比較靈活的稅收優(yōu)惠措施，如對首套自住型業(yè)主免稅，對城鎮低收入者和農民按一定標準給予減免優(yōu)惠，從而使不同的納稅人稅收負擔趨向公平。  (作者單位：中國社科院法學(xué)研究所)