4月15日，房地產(chǎn)商別出心裁在重慶春季房展上推出80后樓盤(pán)吸引青年人。為期4天的2010年重慶春季房地產(chǎn)展示交易會(huì )4月15日至18日在重慶國際會(huì )展中心舉行。本屆房交會(huì )共有參展企業(yè)219家，提供房源總面積超過(guò)了2000萬(wàn)平方米，總套數超過(guò)了25萬(wàn)套。本報記者 鐘桂林 攝

公租房沙盤(pán)圖。本報記者 高露 攝

2010年重慶開(kāi)工的公租房項目。

    李丹蕾：看到公租房開(kāi)建的消息興奮不已

　　3年前李丹蕾大學(xué)畢業(yè)，來(lái)到山城重慶工作，月收入不到3000元。自工作以來(lái)，她省吃?xún)�用，夢(mèng)想著(zhù)買(mǎi)一套漂亮的房子，但日益高漲的房?jì)r(jià)讓她“望房興嘆”。
　　“三年了，只攢了五六萬(wàn)，”李丹蕾在《經(jīng)濟參考報》記者面前苦笑，“這點(diǎn)錢(qián)在主城區就算只買(mǎi)一套小戶(hù)型的房子，也還不夠按揭首付款，更不用說(shuō)裝修費用了�！崩畹だ贀]了揮她的工資卡。
　　李丹蕾認為對于她這樣剛畢業(yè)不久的上班族來(lái)說(shuō)，與其背負重債做房奴，不如租房住，等將來(lái)有了錢(qián)再買(mǎi)房。目前她與同事在新牌坊一帶合租了一套兩室一廳的房子，租金每月1300元，兩人平攤。
　　2月28日，位于重慶北部新區鴛鴦片區的公共租賃房聚居區——民心佳園正式開(kāi)工建設，李丹蕾在報紙上看到公租房開(kāi)建的消息興奮不已�！奥�(tīng)說(shuō)房租會(huì )比市場(chǎng)房便宜40%到50%，而且租政府修建的公租房沒(méi)有那種難以名狀的漂泊感�！�

    讓我們走近重慶最近熱議非常的公租房政策，近距離觀(guān)察公租房這一在國外已經(jīng)發(fā)展成熟的保障房模式的“重慶樣本”。

　　能否解決夾心層人群的“蝸居”之痛

　　重慶市市長(cháng)黃奇帆說(shuō)，我國城市住房制度以上世紀90年代為分水嶺，之前主要實(shí)行公房配置，出現住房供應嚴重短缺問(wèn)題，之后通過(guò)商品化、市場(chǎng)化改革，部分居民住房條件明顯改善，但房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，導致相當部分中低收入群眾無(wú)力購房。盡管近年來(lái)，我國住房制度設計上也填補了保障房空缺，主要是經(jīng)濟適用房和廉租房，實(shí)踐中經(jīng)濟適用房容易產(chǎn)生利益輸送和腐敗問(wèn)題，而廉租房針對的是低保群眾，一般只占當地城市居民約3%，90%以上的群眾還只能靠購買(mǎi)商品房一條路解決住房問(wèn)題。
　　重慶市市長(cháng)黃奇帆說(shuō)：“房產(chǎn)兼具保障性和商品性的雙重屬性，完全由政府保障和完全市場(chǎng)化都存在缺陷，‘雙軌制’將是必然，建設公租房，是大勢所趨�！�
　　2月28日正式建設開(kāi)工的民心佳園是重慶首個(gè)開(kāi)工建設的公共租賃房聚居區，新建小區為高層電梯房，戶(hù)型在80平方米以下，主力戶(hù)型以50平方米至60平方米為主，將容納住戶(hù)1.2萬(wàn)戶(hù)至1.5萬(wàn)戶(hù)。
　　雖然建成可能在年底，但重慶市政府希望公共租賃房能夠成為承載李丹蕾等“蝸居”一族夢(mèng)想的家園。
　　據重慶市國土房屋局局長(cháng)張定宇介紹，按照規劃，從2010年到2020年，重慶市主城區公共租賃房總建設規模將達到2000萬(wàn)平方米左右，計33.5萬(wàn)套。此外，遠郊區縣根據城市化進(jìn)程，也將考慮建設2000萬(wàn)平方米的公共租賃房。
　　“也就是說(shuō)，未來(lái)10年，重慶市將建設4000萬(wàn)平方米的公共租賃房。今年全市將開(kāi)工建設500萬(wàn)平方米公共租賃房，年底向社會(huì )投放20萬(wàn)平方米�！睆埗ㄓ�3月底在其辦公室接受了《經(jīng)濟參考報》記者的專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
　　按照對公共租賃房的制度設計，公共租賃房解決的對象是不屬于廉租住房保障對象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問(wèn)題，只要年滿(mǎn)18周歲，在重慶主城區具有穩定就業(yè)崗位和收入來(lái)源，本市無(wú)房戶(hù)或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設戶(hù)籍限制，進(jìn)入門(mén)檻低，租金價(jià)格控制在市場(chǎng)租金價(jià)的60%以?xún)�，收取的租金主要用于兌付建房款利息，租賃期最長(cháng)為5年�！昂�(jiǎn)單的說(shuō)，就是有工作沒(méi)住房的人�！睆埗ㄓ詈�(jiǎn)要概括。

　　公租房建設能否承受資金之重

　　對重慶大規模的公租房建設，有人心存擔憂(yōu)和質(zhì)疑：如此大規模的建設公共租賃房，資金從哪里來(lái)？如果沒(méi)有雄厚的資金支撐，公共租賃房模式能否長(cháng)期持續下去？
　　細細地算一下。未來(lái)10年，重慶市將在主城區建2000萬(wàn)平方米的公共租賃房，市政府需無(wú)償拿出30000畝左右的土地，政府因此減少土地收益約500億元。再加上建安成本，政府至少因此付出1000多億元�！捌鋵�(shí)這種擔心大可不必！”重慶工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)專(zhuān)家唐路元告訴《經(jīng)濟參考報》記者，公共租賃房模式是一種良性的循環(huán)模式，收取的租金可以支撐其持久運轉�！皬拈L(cháng)遠來(lái)看，支撐公共租賃房模式的遠不止租金。表面上，政府大規模推出不收土地出讓金的公租房很不劃算，實(shí)際上并非如此�！碧坡吩獜闹貞c建設的人才投資角度分析，“過(guò)去幾年，由于房?jì)r(jià)飆升，一些城市投資環(huán)境變差，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng )業(yè)者。企業(yè)招不到員工，是因為員工承受不起住房的壓力，許多企業(yè)在高房?jì)r(jià)逼迫下不得不出逃，轉走其他城市尋求創(chuàng )業(yè)機會(huì )與投資機遇。而重慶大規模推出公租房，恰好能夠解決就業(yè)者的居住問(wèn)題。這相當于改善投資環(huán)境，可吸引更多企業(yè)來(lái)渝投資，進(jìn)而有利于發(fā)展地方經(jīng)濟。由此增加的財政收入，或許遠遠超過(guò)在公租房方面的支出�！�
　　地方官員的表態(tài)也印證了唐路元的說(shuō)法，張定宇認為這是一個(gè)先投后賺的過(guò)程，“咱們重慶提倡宜居，希望外來(lái)的人才建設重慶，但不筑巢哪能引鳳呀？”張定宇對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。
　　黃奇帆心里也有一本大賬，“從長(cháng)遠的大賬算政府的投資也劃得來(lái)：按照重慶市的相關(guān)規劃，近十年，市區將增加人口400萬(wàn)，假定有20萬(wàn)人是投資者，人均投資是100萬(wàn)，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元。假定20萬(wàn)家企業(yè)年平均營(yíng)業(yè)額400萬(wàn)元，全年總產(chǎn)值就高達8000億元，而營(yíng)業(yè)稅則可以高達500億元之多。另外，400萬(wàn)人就業(yè)，按年收入4萬(wàn)元計算，拉動(dòng)消費則高達1000億元之多�！秉S奇帆說(shuō)。
　　投資環(huán)境和創(chuàng )業(yè)環(huán)境的改善是重慶的一筆大賬，重慶公租房的最大價(jià)值在此。
　　記者同時(shí)了解到，面對這道龐大的重慶公租房建設資金難題，重慶市還將依賴(lài)重慶的國有資本發(fā)揮“第三財政”的作用。
　　重慶的公共租賃房建設，先期試點(diǎn)由重慶市地產(chǎn)集團為建設主體，以后會(huì )擴展至重慶市城投集團。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權，享有升值收益，但無(wú)房屋的定價(jià)權和轉讓權。重慶市地產(chǎn)集團董事長(cháng)周天云告訴《經(jīng)濟參考報》記者，今年開(kāi)工的500萬(wàn)平方米公共租賃房投資源總額約150億元，計劃先期籌措并投入資金70億元，其中市財政安排土地出讓收入5億元，由于廉租住房與公共租賃房一體，重慶將把國家對廉租住房的補貼集中放在里面，計有5億元；此外，重慶市地產(chǎn)集團將用它的國資預算以及融資能力，通過(guò)住房公積金貸款30億元，爭取政策性和商業(yè)性銀行貸款30億元，共計60億元。

　　房?jì)r(jià)的“緩沖器”

　　重慶的公共租賃房建設會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內人士普遍認為，隨著(zhù)大量公共租賃房的逐漸上市，將會(huì )直接影響房屋租賃市場(chǎng)，進(jìn)行抑制投資性或投機性需求，有利于遏制房?jì)r(jià)飛漲，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們認為，公共租賃房是調節房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的“緩沖器”。
　　也有一些人認為公租房對商品房市場(chǎng)直接影響有限。重慶朵力房地產(chǎn)公司董事長(cháng)黎偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，重慶市推出的公共租賃房目的在于解決中低收入人群的住房難問(wèn)題，是過(guò)渡性的保障性住房，申請公共租賃房住戶(hù)比例較小。據了解，2009年重慶市商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng )造了歷史紀錄，達到了1600萬(wàn)平方米。從短期看，每年推出200萬(wàn)平方米公共租賃房，占市場(chǎng)住房供應總量的比例很小，申請公共租賃住房的家庭僅有小部分可能在當年進(jìn)入市場(chǎng)購房，而公共租賃住房原則上“只租不售”，同時(shí)當公共租賃房住戶(hù)經(jīng)濟達到一定水平后，照樣會(huì )放棄公共租賃房去購買(mǎi)商品房，因此對商品房市場(chǎng)的直接影響有限。重慶大學(xué)建設與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(cháng)任宏認為，大量的公共租賃房上市，一定程度上將抑制投資性或投機性購房需求，對房?jì)r(jià)會(huì )產(chǎn)生影響�！按罅康墓�共租賃房上市，會(huì )把‘夾心層’人群吸引過(guò)去，有利于引導更多人轉變住房觀(guān)念，覺(jué)得‘租房比硬著(zhù)頭皮買(mǎi)房生活得更好’。如此一來(lái)，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì )減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩定房?jì)r(jià)。另一方面，由于公共租賃房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會(huì )刺激投資者形成看跌的心理預期�！比魏甑恼f(shuō)法驗證了文章開(kāi)頭孫姐的判斷。
　　張定宇告訴《經(jīng)濟參考報》記者，公租房的推出對購買(mǎi)二套房的人打擊較大，“直接影響就是，他們買(mǎi)的房子比以前難租出去了。一來(lái)是租賃價(jià)格被大幅下拉，二來(lái)對租客有一種托底的保障�！�
　　就在眼下，公共租賃房對投資者的影響就已初見(jiàn)端倪。重慶一家房地產(chǎn)中介公司的置問(wèn)向記者透露，政府大規模修建公租房消息傳出后，重慶二手房市場(chǎng)很快就有了反應。近段時(shí)間，陸續有投資客出售原本用于出租的房子，這些房子大部分位于政府規劃的公租房附近。
　　重慶邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙宜勝認為，　由政府出資建設，以較低廉的租金出租給暫時(shí)無(wú)力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的一種有效手段。而且，建公共租賃房將會(huì )很好地平衡各方的利益，既滿(mǎn)足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房?jì)r(jià)的作用。同時(shí)，公共租賃房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結構起到調節作用。由于公共租賃房屬于中低端產(chǎn)品，勢必會(huì )擠占一定的市場(chǎng)空間，這樣就促使開(kāi)發(fā)商尋找公共租賃房沒(méi)有覆蓋的產(chǎn)品類(lèi)型，專(zhuān)心做優(yōu)質(zhì)高價(jià)房，會(huì )使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競爭更加充分，性?xún)r(jià)比更高，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策硬傷。
　　張定宇也同意趙宜勝的看法，認為公共租賃房增加了住房供應類(lèi)型，有利于調控房屋市場(chǎng)出租價(jià)格，抑制部分投資性購房需求，同時(shí)間接地抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。據不完全統計，在現有商品房銷(xiāo)售中，小于90平方米的小戶(hù)型占40%，其中相當一部分屬投資型。張定宇說(shuō)，從長(cháng)遠來(lái)看，公共租賃房實(shí)行“租售并舉”，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，保障整體房?jì)r(jià)保持在合理水平，有利于老百姓縮短購房期限。

　　增加非低收入人群投機公租房難度

　　經(jīng)濟適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中的尋租現象已被廣為質(zhì)疑，有一些專(zhuān)家和業(yè)界人士向記者反映，對于重慶正在大力推進(jìn)的公共租賃房，他們希望政府能夠解決這樣一個(gè)問(wèn)題：公共租賃房如何避免像部分經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售那樣出現“尋租”現象，使得不具備承租資格的人蒙混進(jìn)來(lái)，而真正需要租房的人卻租不到？
　　記者了解到，針對公共租賃房的準入門(mén)檻和退出機制問(wèn)題，重慶在起初進(jìn)行公共租賃房制度設計時(shí)就進(jìn)行了充分考慮�！霸跍嗜腴T(mén)檻上，最初考慮在主城有固定工作的、剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)的外來(lái)人才等可以申請公共租賃房�！睆埗ㄓ钫f(shuō)，“后來(lái)，從營(yíng)造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴大公共租賃房保障范圍，只要是年滿(mǎn)18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等‘夾心人群’，在重慶主城區具有穩定就業(yè)崗位和收入來(lái)源，本市無(wú)房戶(hù)或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設戶(hù)籍限制�！�
　　公共租賃房管理的一個(gè)最大難點(diǎn)在于承租人的退出上，在這方面重慶進(jìn)行了周密的制度設計。根據重慶的公共租賃房制度設計，公共租賃房以5年為期限，租住者去購買(mǎi)改善住房后，可以退出公共租賃房；業(yè)主住滿(mǎn)5年后，可以成本價(jià)+銀行利息購買(mǎi)自住(其中成本價(jià)是指土地成本、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費)，購房時(shí)可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時(shí)，未付款面積按照規定繳納租金。公共租賃房不得上市交易，購買(mǎi)人需要轉讓的，由政府回購，回購價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì )隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲而上漲；用虛假信息騙取公共租賃房租住，將強制要求其退出。
　　張定宇向記者透露，為了管理好公租房，重慶市將組建一個(gè)副局級單位公租房管理局，它是重慶市國土資源和房屋管理局的二級局，專(zhuān)門(mén)負責主城九區的公共租賃房的管理。
　　專(zhuān)家們還表示，重慶負責公共租賃房管理的部門(mén)，要加強與銀行、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、交通、公安等部門(mén)的信息共享，加快建設信息共享平臺，多渠道核實(shí)申請者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請者。