專(zhuān)家稱(chēng)，與中央精神相違背的地方法規條文將會(huì )被清理，不排除采用行政手段

　　新一輪樓市調控政策正在緊鑼密鼓地執行之中。
　　中國銀行上周五宣布，在利率調整方式到期時(shí)將根據與客戶(hù)合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是國內首家宣布擬上調存量貸款利率的銀行，而其他商業(yè)銀行漸有馬上跟進(jìn)之勢。
　　就在同一天，證監會(huì )有關(guān)部門(mén)負責人表示，證監會(huì )將采取措施，聯(lián)合國土資源部，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監管。目前已有41家房地產(chǎn)企業(yè)融資申請被送到國土部征求意見(jiàn)。證監會(huì )將結合國土部審核結果，對房地產(chǎn)企業(yè)融資是否符合發(fā)行條件進(jìn)行審核。
　　專(zhuān)家預測，下一階段的調控將集中在房地產(chǎn)稅收政策方面，并提醒新一輪的樓市調控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(cháng)期因素，而不是著(zhù)眼于一時(shí)的房?jì)r(jià)回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”、“短跌長(cháng)漲”的怪圈。

　　聚焦　1　新房成交量進(jìn)入冰凍期

　　從14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺四項措施調控房地產(chǎn)，到17日國務(wù)院發(fā)出通知10項措施遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；中央到各部委都有一系列的具體動(dòng)作，15日國土資源部公布新一年土地供應計劃，19日住房和城鄉建設部發(fā)出通知加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度……
　　調控政策出臺短短一周的時(shí)間內，一線(xiàn)城市普通商品房市場(chǎng)的成交量應聲回落。以北京為例，剛剛過(guò)去的一周內二手房網(wǎng)簽套數持續走低。來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，4月19日，網(wǎng)上簽約套數為2369套，此后網(wǎng)簽套數便一路下降，24日當天，網(wǎng)上簽約套數僅為149套，跌至一周內的谷底。
　　“最近一周的成交量不到此輪調控政策出臺前的30%至40%�！北本╂溂业禺a(chǎn)四方景園店的一位業(yè)務(wù)員對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，4月17號就像一個(gè)分水嶺，“好像突然之間，大家都不著(zhù)急看房了�！�
　　新房的成交量也同樣遭遇了冰凍期。美聯(lián)物業(yè)研究報告顯示，4月16日至4月22日，北京一手住宅成交套數為2445套，環(huán)比前一周下跌了36.5%。同樣的情形也出現在深圳，數據顯示，深圳一手住宅成交套數環(huán)比前一周下降了24.4%。
　　價(jià)格方面，新政發(fā)布一周以來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商推出折扣促銷(xiāo)，北京通州等區域的個(gè)別樓盤(pán)打折幅度較大，4000元到5000元的降幅已不讓人驚訝，而即使在南方莊一帶，“二手房的價(jià)格也已經(jīng)普遍下跌1000元到2000元�！鄙鲜鲦溂业禺a(chǎn)的業(yè)務(wù)員稱(chēng)。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，此次政策限制了跨地區炒房行為，打擊面相當廣，另外，再次提出嚴格查處開(kāi)發(fā)商閑置土地及炒地的行為，對有違法違規的房企不發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款，暫停其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的行為，這將增大開(kāi)發(fā)商資金周轉壓力，有望打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為，引導房?jì)r(jià)下調。
　　另?yè)�北京中原三級市�?chǎng)研究部預測，北京在5月份二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現，而成交量將減少50%，價(jià)格則有望在年內下跌3成。
　　不過(guò)，值得注意的是，一系列宏觀(guān)調控政策密集出臺后，雖然處于爆發(fā)式上漲的北京樓市出現了非常明顯的成交量下滑現象，一手房和二手房成交價(jià)格也出現了松動(dòng)的跡象，但5月份北京市新盤(pán)均價(jià)仍然創(chuàng )下新高。
　　北京中原市場(chǎng)研究部提供的數據顯示，5月份北京將上市新項目11個(gè)，占市場(chǎng)比例僅為22%，近8成為老項目后期開(kāi)盤(pán)。其中，5月整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達到了28520元/平方米，相比在4月中上旬北京商品房開(kāi)盤(pán)均價(jià)為21058元/平方米，上漲了35%，創(chuàng )歷史新高。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟參考報》記者，盡管受到樓市調控政策影響，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度減慢，但由于開(kāi)發(fā)商手握重金，仍具備短期內力撐房?jì)r(jià)不落的能力，市場(chǎng)將在一段時(shí)間內進(jìn)入供需博弈的階段。

　　聚焦　2　買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇

　　受已經(jīng)出臺的調控措施和即將出臺更嚴厲調控措施的預期影響，樓市中買(mǎi)賣(mài)雙方的心理正在發(fā)生微妙的變化：部分投資客也開(kāi)始恐慌性?huà)伇P(pán)，市場(chǎng)上二手房源逐漸增多；但買(mǎi)房者觀(guān)望情緒反而加重，一些已經(jīng)簽了購房合同的買(mǎi)房者甚至不惜違約。
　　政府調控樓市重拳出臺后，北京、深圳、上海等地開(kāi)始出現投資客拋盤(pán)。據報道，北京北三環(huán)一個(gè)項目近期出現了大單拋售，一位浙江炒房客一次性?huà)伋?0多套房源，總價(jià)近1.3億元，折合平均單價(jià)為近4萬(wàn)/平方米。
　　相關(guān)數據顯示，4月15號以后，北京二手房房源新增達到了6000套，相比之前市場(chǎng)平均水平上漲了50%，特別是通州區、望京、亦莊、大興、昌平等郊區，環(huán)比房源上漲幅度更是達到了200%。
　　雖然市場(chǎng)上的房源在增加，但更多的買(mǎi)房者卻重新選擇了觀(guān)望。據北京中原三級市場(chǎng)研究部數據顯示，14號以后，北京二手房市場(chǎng)新增客戶(hù)需求僅為3000組，客戶(hù)需求新增下跌了8成。同時(shí)，在回訪(fǎng)的8000個(gè)從3月15日登記的購房客戶(hù)中，明確表態(tài)短期內不再看房的比例達到了75%。
　　北京中原三級市場(chǎng)研究部還發(fā)現，在2009年來(lái)的北京二手房市場(chǎng)違約中，90%的案例為房主因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快而認為售價(jià)過(guò)低而違約。而在4月15日以后則非常明顯地出現了買(mǎi)房客戶(hù)開(kāi)始違約的現象。
　　中原地產(chǎn)稱(chēng)，受一系列調控措施的影響，目前違約協(xié)議中客戶(hù)違約比例已經(jīng)達到了70%，預計在5月以后商品房、二手房將迎來(lái)一批因為房?jì)r(jià)下跌不收房、貸款首付籌不夠而造成的違約潮。
　　“樓市正在陷入一個(gè)‘量跌價(jià)平’的僵局�！鄙虾Ｓ油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，就目前樓市而言，無(wú)論是成交量還是價(jià)格方面，政策的效果還未完全表現出來(lái)。由于調控政策具有一定的滯后性，個(gè)人認為5月份以后政策的效果才會(huì )更明顯地表現出來(lái)。
　　陸騎麟認為，決定今后樓市走向有兩個(gè)重要因素�！笆紫缺闶钦�策的執行力度。其次是后續政策的出臺力度，比如近段時(shí)間人們討論最多的住房消費稅，就有利于將炒房者手中的住宅釋放出來(lái)，進(jìn)而能在一定程度上改善樓市供求關(guān)系�！�

　　聚焦　3　“地方版”樓市調控政策將出

　　“下一階段的調控將集中在房地產(chǎn)稅收手段和稅收政策方面的明確預期�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示，相關(guān)的政策儲備有關(guān)部門(mén)應該已經(jīng)在進(jìn)行，不過(guò)何時(shí)推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪樓市調控后市場(chǎng)的進(jìn)一步變化。
　　“其實(shí)國內已經(jīng)有一些住房消費方面的稅，只要調整一下就可以正式征收了，并不一定非要推出物業(yè)稅。關(guān)于住房消費稅，最有可能的做法就是找幾個(gè)較為典型的一線(xiàn)城市，比如北京、重慶、上海等，作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，然后再逐步向全國推廣�！标悋鴱姼嬖V《經(jīng)濟參考報》記者。
　　有消息稱(chēng)，財政部和國稅總局在住房消費稅這一問(wèn)題上已經(jīng)有了初步思路，未來(lái)將把政策重點(diǎn)放在調整房產(chǎn)稅上，具體做法是將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，以納入房產(chǎn)稅征稅范圍。
　　值得注意的是，“新國十條”還特別指出，地方人民政府可根據實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內限定購房套數。專(zhuān)家稱(chēng)，在未來(lái)一段時(shí)間，更為細化的區域性樓市調控措施可能將陸續推出，它們將會(huì )為下一步的樓市調控增加新的籌碼。
　　陳國強認為，國務(wù)院“新國十條”出來(lái)以后，地方政府肯定會(huì )出臺地方版的樓市調控政策，與國務(wù)院的樓市調控相對接，一些與中央精神相違背的法規和條文將會(huì )被清理掉，不排除會(huì )采取一些行政手段來(lái)抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
　　據北京市住建委相關(guān)負責人日前透露，“新國十條”出臺后，北京市目前正在研究抑制投資投機性購房的相關(guān)政策，很快就將出臺，包括加大差別化信貸、稅收政策執行力度，遏制投機性炒房行為等。其中，購買(mǎi)第二套、第三套房屋將從貸款和許可方面進(jìn)行限制性規定。當然，“最主要的還是各地如何細化和落實(shí)相關(guān)政策，比如二套房的界定等等�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)。
　　專(zhuān)家提醒，從國務(wù)院歷次樓市調控來(lái)看，均出現了調控政策效果不盡如人意的情況�！捌渲幸粋�(gè)原因便是供不應求，如果相關(guān)政策能加大土地、住宅的供應量，保持供求平衡，房?jì)r(jià)就不會(huì )出現強烈反彈�！鳖櫾撇�說(shuō)。
　　在他看來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩定下來(lái)要給出兩個(gè)出路：一是中低收入家庭的住房出路，“在這方面，相關(guān)部門(mén)的政策信號已經(jīng)很明顯，只要執行到位，這一目標不難實(shí)現�！倍�是中高收入家庭的財產(chǎn)性收入出路，“政策遏制炒房之后，原來(lái)他們用來(lái)炒房的資本是否有其他渠道？這就有賴(lài)于其他投資渠道的開(kāi)辟�！�
　　此外，新一輪的樓市調控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(cháng)期因素，而不是著(zhù)眼于一時(shí)的房?jì)r(jià)回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”、“短跌長(cháng)漲”的怪圈。顧云昌說(shuō)：“要使調控和改革相結合，在定期的調控之下，進(jìn)行金融、稅收、土地等方面的長(cháng)效改革，既要調控到位又要使各項改革逐步到位�！�