就在一線(xiàn)城市商品房交易應聲回落之時(shí)，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而，隨著(zhù)各銀行放貸政策的收緊，新政效應開(kāi)始在武漢逐漸顯現。

　　房?jì)r(jià)居高不下商品房成交量持續火爆

　　在國家房產(chǎn)新政出臺前后，武漢商品房市場(chǎng)仍然繼續量?jì)r(jià)齊升，購房者的心理預期、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略與宏觀(guān)調控展開(kāi)激烈博弈。
　　記者近日走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)看到，售樓部里購房人寥寥無(wú)幾，多數還表示“價(jià)格太高，看看再說(shuō)”，還部分樓盤(pán)有人在咨詢(xún)是否能退房退訂金。一直被稱(chēng)為樓市風(fēng)向標的“房交會(huì )”，在展會(huì )現場(chǎng)僅成交415套，創(chuàng )下近年來(lái)新低。尤其是新政出來(lái)后的18日，觀(guān)展人數銳減，幾乎無(wú)人出手。
　　然而，市場(chǎng)表象與成交數據卻形成鮮明的反差。據億房研究中心的統計數據顯示，4月第三周，從價(jià)格上看，全市主城區在售樓盤(pán)成交均價(jià)為6576.2元/平方米，較前一周價(jià)格水平上升92.42元/平方米，樓市價(jià)格漲幅為1.43%。從銷(xiāo)售套數上來(lái)看，全市銷(xiāo)售套數1889套，較前一周增加252套，不管是從價(jià)格還是銷(xiāo)售套數上都呈現上升的趨勢，有數據統計顯示，上周該市主城區的商品房周銷(xiāo)量已經(jīng)恢復到去年的火爆水平。
　　其實(shí)，今年2月份，由于春節和宏觀(guān)調控雙重因素，武漢房?jì)r(jià)一度高位徘徊，銷(xiāo)量下降，3月樓市轉好，進(jìn)入4月后，價(jià)格上漲速度增快，三大中心城區均價(jià)全面突破8000元，其中漢口中心區均價(jià)為每平方米接近9500元，中心城區均價(jià)與2009年同期相比均價(jià)高出2000元以上�！�
　　記者采訪(fǎng)時(shí)看到，在武漢中心城區，去年這個(gè)時(shí)候常見(jiàn)的均價(jià)在7000元到8000元之間的商品房已難覓蹤影，兩居室房屋總價(jià)一般都超過(guò)70萬(wàn)元。在漢口中心區房?jì)r(jià)更是普通購房者“望房興嘆”，去年下半年這里還可見(jiàn)到均價(jià)8000元以下的新房，今年，二環(huán)線(xiàn)內的10多個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)全線(xiàn)超過(guò)一萬(wàn)元�！�

　　四大原因導致購房者對宏觀(guān)調控不敏感

　　業(yè)內人士分析，從上一周的情況看，樓市新政在武漢這樣的二線(xiàn)龍頭城市發(fā)揮效應具有一定的滯后性，調控政策不僅沒(méi)有澆冷樓市，反而對市場(chǎng)起到刺激作用，主要是由于以下四個(gè)方面的原因。
　　在之前越調越漲的心理下，由于房?jì)r(jià)與一線(xiàn)城市相比相對偏低，購房者對政策缺乏敏感性。去年11月到今年4月，新一輪房地產(chǎn)調控政策拉開(kāi)大幕以來(lái)，一道道政令不僅沒(méi)能有效遏制房?jì)r(jià)上漲的腳步，甚至還出現了恐慌性漲價(jià)潮。盡管4月出臺的控制房?jì)r(jià)組合拳更為嚴厲，但是在“越調越漲”、“什么時(shí)候買(mǎi)房都不錯”的心理預期下，盡管抑制了投機需求，卻再次激發(fā)了一些剛性需求出手。
　　盡管關(guān)于調高放貸成本的政策已經(jīng)公布，但武漢的各大銀行均在政策落實(shí)前搶占優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，這也刺激近日銷(xiāo)售暴增的又一原因。新政公布后，一些樓盤(pán)銷(xiāo)售以“快買(mǎi)房、快貸款”的噱頭做宣傳，部分購房者為規避政策風(fēng)險，減少放貸支出，也愿意趕在新政落實(shí)前出手。而部分銀行也樂(lè )于與開(kāi)發(fā)商合作，一方面通知將執行新政，另一方面頻頻催促過(guò)往申請貸款的客戶(hù)加快辦理貸款，享受舊有政策。
　　通脹預期導致居民對房?jì)r(jià)的心理發(fā)生變化，主要表現為對住房有剛性需求居民的心理價(jià)位在一年的時(shí)間里被大幅提升。據武漢的一項調查顯示，面對高房?jì)r(jià)，多數購房者的心理價(jià)位一年“被增長(cháng)”2000元。去年3月該機構的調查數據顯示，多數人對中心城區的心理價(jià)位在每平米5000元；一年后，超過(guò)52%的人稱(chēng)，可以承受的心理價(jià)位為每平米5000元到7000元�！�
　　此外，為規避政策風(fēng)險，近期開(kāi)發(fā)商“跑步”入市、提前開(kāi)盤(pán)使市場(chǎng)房源猛增。原本定于4月底開(kāi)盤(pán)的后湖某項目為了避免受政策影響提前到20日開(kāi)盤(pán)，與往年押寶“五一黃金周”的開(kāi)盤(pán)策略不同，感到新政壓力的開(kāi)發(fā)商都“跑步”入市。

　　調控效應將在二線(xiàn)城市逐漸顯現房?jì)r(jià)今年已首現止漲

　　在上一周成交高峰后，隨著(zhù)其它城市樓市成交量不斷下滑，購房者的心理也出現動(dòng)搖。在武漢一知名房產(chǎn)網(wǎng)站日前關(guān)于“國務(wù)院新政陸續出臺，您現在會(huì )買(mǎi)房嗎？”的調查中，有65.30%的網(wǎng)友認為國務(wù)院出臺的房貸新政對高房?jì)r(jià)有影響，54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影響最大，60.41%的人認為新政最直接打擊的對象為炒房者。
　　與此同時(shí)，記者發(fā)現城區3月中下旬開(kāi)始的“搶房風(fēng)”已成過(guò)去，開(kāi)發(fā)商的最大優(yōu)惠達到六萬(wàn)元。據統計，目前武漢市有打折促銷(xiāo)活動(dòng)的樓盤(pán)已增至50多個(gè)，較3月份驟增五成以上。
　　中國指數研究院華中分院高級分析師李國政認為，之前的紅火主要是剛需和投資需求為趕政策末班車(chē)購買(mǎi)力集中釋放。不過(guò)，按照市場(chǎng)規律，隨著(zhù)4月、5月推盤(pán)高峰的到來(lái)，武漢商品房?jì)r(jià)格也應該能夠企穩。再加上國務(wù)院對樓市的連續重拳出擊，預計未來(lái)銷(xiāo)售量將有較大萎縮，不過(guò)銷(xiāo)量的縮水不會(huì )導致商品房?jì)r(jià)格短時(shí)間內短時(shí)間內下跌。